Может ли иностранец купить недвижимость в Греции?
Да. Граждане Евросоюза и граждане третьих стран могут приобретать недвижимость в Греции, гражданство само по себе не является препятствием. Особый порядок действует только для приграничных территорий, перечень которых определён законом 1892/1990: это отдельные районы на севере страны и ряд островов у границ. Там покупателю из страны вне ЕС нужно заранее получить специальное разрешение, которое выдаёт комиссия при децентрализованной администрации региона, и без него нотариус не удостоверит сделку. Афины, Аттика и большинство популярных у покупателей районов в приграничные зоны не входят.
Отдельно стоит сказать честно: банки и нотариусы в Греции применяют усиленную проверку источника средств для покупателей из ряда стран в рамках общих правил противодействия отмыванию денег. Это не запрет и не автоматический отказ, но процесс может занять больше времени, чем ожидает покупатель. Уточнить требования к подтверждению происхождения средств у банка и юриста стоит до внесения задатка, а не после.
Как проходит покупка квартиры в Греции иностранцем: пошагово
Сделка проходит в шесть этапов, и пропуск любого из них либо задерживает регистрацию, либо создаёт налоговый риск.
| Этап | Что происходит |
|---|---|
| 1. Налоговый номер AFM | Оформляется в AADE, в том числе дистанционно или через представителя по доверенности |
| 2. Расчёты | Греческий банковский счёт или перевод из-за рубежа на счёт продавца или нотариуса |
| 3. Юридическая проверка (due diligence) | Юрист проверяет титул, обременения, соответствие документов Земельному кадастру |
| 4. Проверка инженером | Инженер сверяет фактическое состояние объекта с разрешениями на строительство |
| 5. Декларация налога на переход права | Подаётся через myPROPERTY до подписания акта, налог платится в течение 3 рабочих дней |
| 6. Нотариальный акт и регистрация | Подписание акта, регистрация в Земельном кадастре, подача декларации E9 |
Первый шаг — налоговый номер (AFM), без которого невозможна ни одна операция с недвижимостью в Греции. Как правило, покупатель, находящийся за границей, оформляет его через доверенность на юриста или налогового представителя. Подробный разбор процедуры есть в нашем англоязычном гиде по AFM для иностранцев.
Дальше нужен способ оплаты: греческий банковский счёт или перевод напрямую из иностранного банка. Юрист проводит юридическую проверку объекта — смотрит титул собственности, наличие ипотек и арестов, соответствие площади и границ данным Земельного кадастра. Параллельно инженер сверяет постройку с разрешительной документацией, потому что незадекларированные пристройки — частая причина проблем после покупки.
Ключевой формальный шаг перед подписанием акта — совместная декларация налога на переход права собственности. Она подаётся в цифровом виде через платформу myPROPERTY (в отдельных случаях, ещё не переведённых в цифровой формат, в бумажном виде), и весь налог должен быть уплачен в течение трёх рабочих дней после подачи декларации (AADE). Только после этого нотариус подписывает акт, который затем регистрируется в Земельном кадастре. Право собственности переходит покупателю именно с момента регистрации, а не с момента подписания. Завершает процесс подача декларации E9, о которой подробнее ниже.
Сколько стоит покупка недвижимости в Греции сверх цены объекта?
Основной обязательный платёж — налог на переход права собственности, и его размер известен точно: 3% от налогооблагаемой стоимости объекта (по договорной цене или по объективной стоимости, определённой государством, смотря что выше), плюс муниципальная надбавка 3% от суммы самого налога. В сумме это 3,09% от налогооблагаемой стоимости, и платит его покупатель (AADE).
Остальные расходы — гонорар нотариуса, юриста, сборы Земельного кадастра и комиссия агента — не установлены законом в виде фиксированного процента и определяются рынком. Их размер зависит от сложности сделки, региона и конкретного специалиста, поэтому единственный разумный подход — запросить письменную смету у каждого участника сделки до внесения задатка. Любой процент, который называют «стандартным» без ссылки на конкретный договор, стоит проверять отдельно.
Какие налоги платит собственник недвижимости в Греции каждый год?
Главный ежегодный платёж — ENFIA, единый налог на недвижимое имущество. Он рассчитывается ежегодно на основе данных декларации E9 по состоянию на 1 января и оплачивается равными ежемесячными платежами, последний из которых приходится на конец февраля следующего года, при этом каждый платёж не может быть меньше €10 (AADE). Собственник, проживающий за границей, обязан подать декларацию E9 по каждому приобретённому объекту до 31 января года, следующего за годом покупки.
Размер ENFIA зависит от площади, зоны, года постройки и других характеристик объекта, и точную сумму даёт только расчёт по конкретному адресу. Подробности расчёта, актуальные ставки и изменения на 2026 год разобраны в нашей статье ENFIA 2026: что изменилось для иностранных собственников.
Как облагается доход от долгосрочной аренды квартиры в Греции?
Доход от аренды физического лица облагается отдельно от прочих доходов, по собственной прогрессивной шкале (закон 4172/2013, статья 40, пункт 4):
| Годовой доход от аренды | Ставка |
|---|---|
| 0 – €12 000 | 15% |
| €12 000,01 – €24 000 | 25% |
| €24 000,01 – €36 000 | 35% |
| свыше €36 000 | 45% |
Это отдельная шкала, не связанная с налогом на зарплату или бизнес-доход владельца. Перед сдачей квартиры собственнику нужен действующий энергетический сертификат (ΠΕΑ): по закону 4122/2013, статья 12, он обязателен при продаже и при заключении договора аренды с новым арендатором, а его номер указывается в электронной декларации договора аренды. Сам договор долгосрочной аренды подаётся в электронном виде через личный кабинет AADE.
Даёт ли покупка недвижимости право на вид на жительство в Греции?
Да, при определённой сумме инвестиции это работает через программу Золотая виза. Согласно закону 5100/2024, пороги зависят от типа объекта и региона:
- €250 000 — за коммерческое помещение, законно переведённое под жилую функцию, без географических ограничений.
- €400 000 — за жильё площадью от 120 м² за пределами Аттики, Салоников, Миконоса, Санторини и других крупных островов.
- €800 000 — за жильё площадью от 120 м² в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и других крупных островах.
Важное ограничение: статья 64 закона 5100/2024 прямо запрещает сдавать недвижимость, купленную по этим порогам, в краткосрочную аренду. Штраф за нарушение — €50 000. Это значит, что владелец такого объекта может рассчитывать только на долгосрочную аренду, продажу или использование для собственного проживания. Подробный разбор порогов, документов и сроков рассмотрения — на нашей странице Золотая виза Греции.
Что делать с квартирой после покупки: сдавать, держать пустой или продавать?
Практических вариантов три, и выбор зависит от целей владельца и от того, куплена ли недвижимость по программе Золотой визы.
Долгосрочная аренда — самый предсказуемый вариант для собственника, живущего за границей: договор декларируется в AADE, доход облагается по отдельной шкале, а управляющая компания может взять на себя поиск арендатора, сбор платежей и соблюдение сроков подачи документов. Для владельцев Золотой визы это фактически единственный легальный способ получать доход от аренды, поскольку краткосрочная сдача запрещена законом.
Оставить квартиру пустой — законный вариант, но не бесплатный: ENFIA начисляется вне зависимости от того, сдаётся объект или нет, а за расхождения между данными E9 и фактическим состоянием объекта предусмотрены штрафы, о которых мы подробно писали в англоязычной статье о реестре MIDA и штрафах по E9.
Продажа — тоже вариант, и здесь есть временное окно: налог на прирост капитала для физических лиц в размере 15% формально существует в законе 4172/2013 (статья 41), но его действие приостановлено до 31 декабря 2026 года (статья 72, пункт 33 того же закона). Это означает, что продавец, закрывающий сделку до конца 2026 года, не платит греческий налог на прирост стоимости объекта. Приостановка продлевалась несколько раз начиная с 2015 года, и её судьбу после этой даты определит новый закон, поэтому перед сделкой, назначенной на 2027 год, статус стоит проверить с юристом.
Что делать дальше
Перед тем как вносить задаток, стоит: получить AFM, заказать юридическую проверку титула у независимого юриста, уточнить у банка требования к подтверждению источника средств именно для вашей страны проживания, и заранее запросить письменную смету по нотариальным, юридическим и агентским расходам. Если цель — Золотая виза, отдельно проверьте, что конкретный объект соответствует порогу по площади и региону до подписания предварительного договора. Команда mamaXO в Афинах управляет квартирами для собственников, живущих за границей, включая поиск арендатора, электронную декларацию договора аренды и контроль греческих сроков, а для покупателей по Золотой визе проверяет соответствие конкретного объекта требованиям программы. Обещаний по доходности мы не даём, только проверку фактов по объекту.
О mamaXO
mamaXO — компания по управлению недвижимостью и программе «Золотая виза» с офисом в Афинах. Материал подготовлен редакцией mamaXO на основе публикаций налоговой службы Греции (AADE), законов 4172/2013, 4122/2013, 1892/1990 и 5100/2024. Он не заменяет юридическую и налоговую консультацию по конкретной сделке.
