Yunanistan’da ev almak: önce kullanım amacı, sonra ilan
Yunanistan’da ev almak için ayırdığınız bütçe, yalnızca ilandaki satış bedelini karşılamamalı. Satın alma vergileri, uzmanlık hizmetleri, tescil, varsa tadilat ve evi kullanmaya başlayana kadarki giderler de aynı bütçeden çıkacak. Bu nedenle ilk sorunuz “Hangi evi alabilirim?” kadar “Bu evi hangi amaçla, hangi toplam maliyetle alıyorum?” olmalı.
Yabancı alıcıların Yunanistan’da gayrimenkul edinmesi mümkündür; ancak alıcının durumu ve seçilen taşınmaz bakımından gerekli kontroller ayrı yapılır. AADE’nin satın alma öncesi rehberi, yurt dışında yaşayan alıcılar için de Yunan vergi numarası ve satın alma öncesi vergi işlemlerini açıklar. Bir ev satın almak, tek başına Yunanistan’da oturum hakkı veya vatandaşlık sağlamaz.
Kendiniz oturmak, uzun dönem kiraya vermek ve Golden Visa başvurusuna dayanak oluşturacak bir yatırım yapmak farklı ihtiyaçlardır. Bunları aynı daireyle karşılamak istiyorsanız her birini ayrıca doğrulayın. Sadece tatil fotoğraflarına, projenin başlangıç fiyatına veya tahmini kira gelirine dayanarak kapora vermeyin.
Türk vatandaşları için bölge ve işlem kontrolü
“Türk vatandaşları her yerde ev alabilir” veya “Türkler Yunanistan’da ev alamaz” gibi ülke genelini kapsayan ifadeler karar vermek için yeterli değildir. Seçtiğiniz adresin özel bir sınır bölgesi düzenlemesine tabi olup olmadığını ve kişisel durumunuzda izin gerekip gerekmediğini avukatınıza kontrol ettirin. Yunanistan Savunma Bakanlığının resmî açıklaması, üçüncü ülke vatandaşlarının sınır bölgelerindeki işlemleri için ayrı bir izin mekanizması bulunduğunu gösterir. Bu, belirli bir alıcıya izin verileceği anlamına gelmez.
İzin veya başka bir ön koşul söz konusuysa, rezervasyon sözleşmesinde bunun sorumlusu, takvimi ve sonuç alınamaması hâlindeki ödeme koşulları açık olmalı. Bir adanın turistik olması veya satıcının daha önce yabancılara satış yapması, sizin işleminize ilişkin incelemenin yerini tutmaz.
Toplam satın alma bütçesi nasıl hazırlanır?
Her daire için aşağıdaki kalemleri ayrı ayrı doldurun. Tutarın yanına “yazılı teklif alındı”, “tahmin” veya “henüz bilinmiyor” yazın. Bilinmeyen bir gideri sıfır kabul etmek, daha ucuz görünen seçeneği yanlış seçmenize yol açabilir.
| Bütçe kalemi | Netleştirilecek bilgi |
|---|---|
| Satın alma bedeli | Seçilen bağımsız bölümün kesin fiyatı, dahil olan eşyalar ve ödeme tarihleri. |
| Satın alma vergisi | İşleme uygulanacak vergi rejimi, vergiye esas değer, oran ve varsa istisna; işlem tarihi ve alıcı durumu dikkate alınarak. |
| Avukat, mühendis ve noter | Hizmetin kapsamı, ücretin vergiler dahil olup olmadığı ve ayrıca ücretlendirilen işler. |
| Tescil ve aracılık | Tescil giderleri, aracılık bedelini kimin ödediği ve ödeme koşulları. |
| Tadilat ve taşınmaya hazırlık | Bitmemiş işler, mobilya, beyaz eşya, abonelikler ve teslimde eksik kalacak kalemler. |
| Mülkiyet giderleri için ayrılan pay | Aidat, bakım, sigorta, emlak vergisi ve kira geliri olmayan dönemin giderleri. |
| Varsa oturum başvurusu | Başvuran kişilere göre harç, belge, çeviri, sigorta ve danışmanlık giderleri; satın almadan ayrı. |
| Ödeme ve kur farkı | Avro cinsinden ödeme takvimi, bankacılık masrafları ve başka para biriminde tuttuğunuz birikimin ödeme günündeki karşılığı. |
Satış bedeli + işlem giderleri + hazırlık giderleri + mülkiyet için ayrılan pay = ihtiyaç duyulan toplam kaynak. Oturum başvurusu da yapacaksanız onun bütçesini ayrıca ekleyin. Finansman kullanacaksanız, onaylanmamış bir krediye bağlı ödeme taahhüdünde bulunmadan önce koşulları netleştirin.
Vergi hesabını neden işlem tarihine göre doğrulamalısınız?
AADE’nin gayrimenkul devir vergisi sayfasında genel oran, vergiye esas değerin %3’ü; belediye payı ise hesaplanan verginin %3’ü olarak açıklanır. Bu oran toplam satın alma masrafı değildir.
Öte yandan hükümetin 7 Eylül 2026 tarihli ekonomik tedbirler açıklamasında, belirli üçüncü ülke alıcılarının konut alımları için oranın %15’e çıkarılması duyurulmuştur. Bu duyuruyu, sizin işleminize bugün otomatik olarak %15 uygulanacağının kanıtı olarak kullanmıyoruz. Yürürlük tarihi, kapsam ve istisnalar satın alma tarihine göre doğrulanmalıdır.
Bu nedenle bütçenize internette gördüğünüz tek bir yüzdeyi sabitlemek yerine noterden veya vergi danışmanınızdan seçtiğiniz konut ve alıcı durumunuz için yazılı hesap isteyin. Golden Visa bütçe aracını ilk planlama için kullanabilirsiniz; girdiğiniz tahminler, işleminize ait vergi hesabının yerine geçmez.
Kapora vermeden önce aynı soruları her satıcıya sorun
| İstenecek bilgi | Karşılaştırmada arayacağınız cevap |
|---|---|
| Bağımsız bölüm ve plan | Teklif hangi daireye ait? Kat, alan tanımı, balkon, depo ve otopark teklif ile kayıtlar arasında tutarlı mı? |
| Mülkiyet ve teknik kayıtlar | Avukat ve mühendisin inceleyeceği belgeler mevcut mu? Eksik kayıtları kim, ne zaman sağlayacak? |
| Mevcut kullanım ve doluluk | Daire boş mu, kiracılı mı? Kullanım amacı, teslim ve varsa mevcut kira ilişkisi planınıza uygun mu? |
| Teslim kapsamı | Fotoğraflardaki hangi eşya ve işler fiyata dahil? Kalan işlerin teslim tarihi ve sorumlusu belli mi? |
| Rezervasyon ödemesi | Ödemeyi kim alıyor? Hangi daireyi, ne kadar süreyle ayırıyor? İade veya kesinti koşulları yazılı mı? |
| Oturum hedefi varsa | Hangi başvuru yolu düşünülüyor? Seçilen bağımsız bölümün ve alıcının koşulları bağımsız olarak incelendi mi? |
“Belgeler sonra gelir” denilen bir kalemi tamamlanmış saymayın. Size gönderilen bir belge ile uzmanınızın inceleyip yeterli bulduğu belgeyi ayrı takip edin. Özellikle proje ilanlarında toplam bina alanı, tüm dairelerin oda sayısı veya başlangıç fiyatı, alacağınız daireyi anlatmayabilir.
İlk araştırmadan teslim sonrasına satın alma adımları
- Arama çerçevenizi yazın. Bölge, toplam bütçe, kullanım amacı, satın alma takvimi ve oturum ihtiyacını belirleyin.
- Vergi ve temsil hazırlığını başlatın. AFM olarak bilinen Yunan vergi numaranızı ve işlemleri kimin yürüteceğini netleştirin. Kimlik, vekâlet ve ödeme belgelerinden hangilerinin gerektiğini danışmanlarınıza sorun.
- Daireleri aynı bilgilerle karşılaştırın. Teklifleri ve yukarıdaki belge tablosunu birlikte değerlendirin; yalnızca metrekare fiyatına bakmayın.
- Taahhütten önce bağımsız inceleme yaptırın. Mülkiyet, teknik durum, kullanım, izinler ve rezervasyon sözleşmesindeki açık konuları çözüme bağlayın.
- Vergi, sözleşme, ödeme ve tescili takip edin. Noterinizle her işlemin sırasını ve gerekli belgeleri belirleyin. Evrakların hazır olduğunu varsayarak seyahat veya teslim tarihi planlamayın.
- Teslim sonrası işleri kapatın. Anahtarlar, sayaçlar, aidatlar, varsa kiracıyla ilgili yükümlülükler ve vergi kayıtları için sorumlu kişi belirleyin.
AADE’nin E9 ve ENFIA rehberi, yurt dışında yaşayan maliklerin de gayrimenkul bildirim yükümlülüğünü ve yıllık emlak vergisini açıklar. Bazı dijital işlemlerde E9 otomatik oluşturulabilse de kaydın doğru oluştuğunu kontrol ettirin. Satın alma tamamlandığında mali yükümlülüklerin bittiğini varsaymayın.
Ev almak ile Golden Visa başvurusunu ayrı değerlendirin
Oturum izni hedefiniz varsa, mülkün fiyatına bakmak yeterli değildir. Başvuru yolu, konum, taşınmazın niteliği, belgeler ve kişisel koşullar birlikte incelenmelidir. Özellikle 250.000 euro kullanım değişikliği seçeneği, bu fiyattan satılan her daireyi kapsamaz.
Kısa süreli kiralama gelirini satın alma hesabınıza eklemeden önce, düşündüğünüz Golden Visa yoluna ve gayrimenkule uygulanan kullanım kısıtlamalarını kontrol ettirin. Bütçeyi, henüz doğrulanmamış bir gelir veya oturum izninin kesin alınacağı varsayımı üzerine kurmayın. Gayrimenkul kontrol aracında cevaplarınızı düzenleyebilir ve danışmanlarınıza soracağınız konuları belirleyebilirsiniz.
Arayışınızı paylaşın, seçenekleri aynı ölçütlerle karşılaştıralım
Henüz daire seçmediyseniz toplam bütçenizi, istediğiniz bölgeyi, kullanım amacınızı ve oturum hedefiniz olup olmadığını paylaşın. Bir ilanı değerlendiriyorsanız bağlantısını veya proje adını ekleyin. İlk görüşme talebinde pasaport, banka dökümü veya başka hassas belgeler göndermeniz gerekmez.
Gayrimenkul arayışımı paylaşmak istiyorum veya mevcut gayrimenkul seçeneklerini inceleyin. Katalogda yer almak, bir ilanın hukuki veya Golden Visa uygunluğunun onaylandığı anlamına gelmez.
Kaynak kontrol tarihi: 24 Eylül 2026. Bu rehber satın alma hazırlığı ve bütçe karşılaştırması içindir; belirli bir işlem için vergi hesabı, hukuki görüş veya oturum onayı sunmaz.
