Οφείλει ΕΝΦΙΑ ο κάτοικος εξωτερικού;
Ναι, χωρίς εξαίρεση. Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε κάθε εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο που βρίσκεται στην Ελλάδα και υπάρχει την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους, ανεξάρτητα από το πού κατοικεί φορολογικά ο ιδιοκτήτης, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών. Ο φόρος συνδέεται με το ακίνητο, όχι με τη διεύθυνση κατοικίας του ιδιοκτήτη του.
Αυτό σημαίνει ότι ένας ομογενής (Έλληνας της διασποράς) που έχει ζήσει δεκαετίες στο εξωτερικό και κληρονόμησε ένα πατρικό σπίτι στην επαρχία έχει ακριβώς τις ίδιες υποχρεώσεις με κάποιον που μένει δίπλα στο ακίνητο. Η ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) εξυπηρετεί ειδικά τους κατοίκους εξωτερικού μέσω της ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και Εναλλακτικής Φορολόγησης Φορολογικών Κατοίκων Ημεδαπής, που είναι η αρμόδια υπηρεσία για όσους δεν διαμένουν στην Ελλάδα.
Τι αλλάζει ουσιαστικά για το 2026 (εκπτώσεις χωριού, ασφαλιστική έκπτωση) εξηγείται αναλυτικά στο αγγλόφωνο άρθρο μας ENFIA 2026: what changed for foreign owners. Εδώ μένουμε στη διαδικασία, όχι στα ποσοστά.
Τι είναι το Ε9 και πότε πρέπει να το δηλώσω από το εξωτερικό;
Το Ε9 είναι η δήλωση στοιχείων ακινήτων, η βάση πάνω στην οποία η ΑΑΔΕ υπολογίζει τον ΕΝΦΙΑ κάθε χρόνο. Ο κάτοικος εξωτερικού, όπως ακριβώς και ο κάτοικος Ελλάδας, οφείλει να υποβάλει δήλωση Ε9 για κάθε απόκτηση ή άλλη μεταβολή στην ακίνητη περιουσία του στην Ελλάδα, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Η δήλωση γίνεται μέσω myAADE, στη διαδρομή Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Ακίνητα → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ. Δεν χρειάζεται φυσική παρουσία σε καμία φάση.
Η προθεσμία είναι η 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημέρα της απόκτησης ή της μεταβολής, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Αν αγοράσατε το ακίνητο τον Μάιο του 2026, το Ε9 υποβάλλεται μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2027. Δύο περιπτώσεις γίνονται πλέον αυτόματα: από τις 7 Ιουλίου 2023, όταν η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω myPROPERTY, το Ε9 των συμβαλλομένων δημιουργείται αυτόματα στο Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ, και από τις 31 Ιανουαρίου 2024 το ίδιο ισχύει για γονικές παροχές και δωρεές που μεταβιβάζουν το 100% της πλήρους κυριότητας από έναν γονέα ή δωρητή σε ένα τέκνο ή δωρεοδόχο. Οι συμβαλλόμενοι ενημερώνονται με email. Για κληρονομιά ισχύει ξεχωριστή προθεσμία, που εξηγούμε παρακάτω.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται κάθε χρόνο με βάση τα στοιχεία Ε9 για τα ακίνητα που υπάρχουν στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου του έτους αυτού, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Δηλαδή αν πουλήσατε ή αποκτήσατε ακίνητο μέσα στο έτος, αυτό που μετράει για τον φόρο του τρέχοντος έτους είναι η κατάσταση την 1η Ιανουαρίου.
Πώς εκδίδεται και πληρώνεται ο ΕΝΦΙΑ από το εξωτερικό;
Το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ βγαίνει αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Ενημερώνεστε μέσω myAADE στην ίδια διαδρομή (Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Ακίνητα → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ) με τους προσωπικούς σας κωδικούς, και παράλληλα στέλνεται σχετικό μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στη δηλωμένη διεύθυνση email, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Δεν φτάνει χαρτί στο σπίτι σας στο εξωτερικό, οπότε είναι κρίσιμο η διεύθυνση email στο μητρώο να είναι ενεργή και σωστή.
Η πληρωμή γίνεται σε μηνιαίες δόσεις, καθεμία τουλάχιστον 10 ευρώ, με την τελευταία δόση να λήγει την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Φεβρουαρίου του επόμενου έτους, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Ο ακριβής αριθμός δόσεων ποικίλλει ανά έτος ανάλογα με τον μήνα έκδοσης του εκκαθαριστικού, οπότε ελέγχετε κάθε χρόνο το δικό σας πρόγραμμα δόσεων στο myAADE αντί να βασίζεστε σε πέρσινο πρόγραμμα.
Η πληρωμή γίνεται με τραπεζικό έμβασμα από το εξωτερικό προς ελληνική τράπεζα, χρησιμοποιώντας τον ταυτοποιητικό κωδικό πληρωμής (ταυτότητα οφειλής) που αναγράφεται στο εκκαθαριστικό. Οι περισσότερες ελληνικές τράπεζες δέχονται πληρωμή ΕΝΦΙΑ μέσω web banking με τον κωδικό αυτό, χωρίς να χρειάζεται φυσική επίσκεψη σε κατάστημα.
| Βήμα | Πού γίνεται | Χρειάζεται φυσική παρουσία στην Ελλάδα; |
|---|---|---|
| Υποβολή Ε9 | myAADE | Όχι |
| Ενημέρωση εκκαθαριστικού ΕΝΦΙΑ | myAADE + email | Όχι |
| Πληρωμή δόσεων | Τραπεζικό έμβασμα με ταυτότητα οφειλής | Όχι |
| Έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ | myAADE | Όχι, εκτός ειδικών περιπτώσεων θανόντων |
| Έκδοση ΑΦΜ | myAADE + βιντεοκλήση myAADElive | Όχι |
Τι είναι ο φορολογικός εκπρόσωπος και χρειάζομαι ΑΦΜ κατοίκου εξωτερικού;
Ο ΑΦΜ είναι προαπαιτούμενο για οτιδήποτε φορολογικό στην Ελλάδα, από την υποβολή Ε9 μέχρι την πληρωμή ΕΝΦΙΑ. Αν δεν έχετε ήδη έναν, η αίτηση μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο, από νόμιμο ή φορολογικό εκπρόσωπο, ή από εξουσιοδοτημένο τρίτο πρόσωπο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Η ταυτοποίηση γίνεται με βιντεοκλήση μέσω myAADElive, χωρίς να χρειάζεται να επισκεφθείτε ελληνική προξενική αρχή ή ΔΟΥ.
Μετά την έκδοση, το πιστοποιητικό ΑΦΜ και ο κλειδάριθμος (ο κωδικός πρόσβασης για την ενεργοποίηση των κωδικών taxisnet) αποστέλλονται στη δηλωμένη διεύθυνση email, ή μέσω της ψηφιακής θυρίδας του εκπροσώπου «Τα Μηνύματά μου» σε κρυπτογραφημένο αρχείο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Ο φορολογικός εκπρόσωπος είναι πρόσωπο με κατοικία στην Ελλάδα, συνήθως λογιστής ή δικηγόρος, που δηλώνετε στο μητρώο της ΑΑΔΕ ως σημείο επικοινωνίας με τη φορολογική διοίκηση. Μπορεί να υποβάλει για λογαριασμό σας την αίτηση για ΑΦΜ και παραλαμβάνει τη βεβαίωση στη δική του ψηφιακή θυρίδα, όπως περιγράφει η ΑΑΔΕ. Στην πράξη πολλοί κάτοικοι εξωτερικού προτιμούν να έχουν εκπρόσωπο, ώστε η αλληλογραφία με την εφορία να μην εξαρτάται αποκλειστικά από ένα email που μπορεί να χαθεί στα spam. Περισσότερα για τη διαδικασία απόκτησης ΑΦΜ βήμα-βήμα υπάρχουν στον αγγλόφωνο οδηγό μας AFM: the Greek tax number for foreigners.
Τι είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και πότε το χρειάζομαι;
Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ είναι το έγγραφο που βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση Ε9 και ότι ο ΕΝΦΙΑ που του αναλογεί για τα προηγούμενα έτη έχει πληρωθεί ή τακτοποιηθεί. Το χρειάζεστε αν θέλετε να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε το ακίνητό σας, γιατί ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει σε μεταβίβαση χωρίς αυτό, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE με τους προσωπικούς σας κωδικούς, βάσει του άρθρου 54Α του ν. 4987/2022 (Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας) και των αποφάσεων ΑΑΔΕ Α.1085/2023 και Α.1054/2022, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Εξαιρετικά, για θανόντες ιδιοκτήτες, εκδίδεται από την αρμόδια ΔΟΥ μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου».
Αν σκοπεύετε να πουλήσετε το ακίνητο μέσα στα επόμενα χρόνια, φροντίστε να μην έχετε καθυστερήσεις σε καμία δόση ΕΝΦΙΑ. Το πιστοποιητικό καλύπτει προηγούμενα έτη, όχι μόνο το τρέχον, οπότε μια ξεχασμένη δόση από παλιότερα μπορεί να καθυστερήσει μια πώληση που κλείνει σήμερα.
Τι κάνω αν κληρονόμησα ακίνητο στην Ελλάδα;
Η κληρονομιά έχει διαφορετική προθεσμία Ε9 από την κανονική απόκτηση. Αντί για τη γενική προθεσμία, το Ε9 για κληρονομούμενο ακίνητο δηλώνεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα που ακολουθεί τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Αυτό έχει πρακτική σημασία: η προθεσμία αποποίησης κληρονομιάς είναι συνήθως τέσσερις μήνες από τον θάνατο (ή ένα έτος αν ο κληρονομούμενος ή ο κληρονόμος έμενε στο εξωτερικό), οπότε το ρολόι για το Ε9 δεν ξεκινά την ημέρα του θανάτου αλλά μετά τη λήξη αυτής της προθεσμίας. Αν δεν είστε σίγουροι πότε ακριβώς λήγει η δική σας προθεσμία αποποίησης, ρωτήστε δικηγόρο πριν υποβάλετε το Ε9, γιατί υπολογισμός με λάθος αφετηρία μπορεί να σας βγάλει εκτός προθεσμίας χωρίς να το καταλάβετε.
Στην πράξη, πολλοί κάτοικοι εξωτερικού μαθαίνουν για μια κληρονομιά μήνες μετά τον θάνατο, ειδικά αν η οικογένεια είναι διασκορπισμένη σε πολλές χώρες. Μην καθυστερείτε την υποβολή μόλις έχετε τα στοιχεία, γιατί η μη έγκαιρη δήλωση περιπλέκει και την πληρωμή του φόρου κληρονομιάς παράλληλα με τον ΕΝΦΙΑ.
Τι συμβαίνει αν αγνοήσω το Ε9 ή τον ΕΝΦΙΑ;
Η μη έγκαιρη υποβολή Ε9 ή η μη πληρωμή ΕΝΦΙΑ δεν εξαφανίζεται με την απόσταση, αντίθετα μεγαλώνει. Κάθε ποσό φόρου που δεν πληρώνεται εμπρόθεσμα επιβαρύνεται με τόκους από την επόμενη ημέρα της λήξης της προθεσμίας μέχρι την εξόφληση (άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ν. 4987/2022). Σε παρατεταμένη οφειλή η φορολογική διοίκηση μπορεί να προχωρήσει σε μέτρα αναγκαστικής είσπραξης, όπως κατάσχεση τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα.
Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι σταθερό: ανεξόφλητος ΕΝΦΙΑ μπλοκάρει κάθε μελλοντική πώληση ή μεταβίβαση, γιατί δεν εκδίδεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ όσο υπάρχει οφειλή. Αν το ακίνητο είναι κληρονομιά με πολλούς συγκληρονόμους, μια απλήρωτη δόση από έναν συγκληρονόμο μπορεί να μπλοκάρει τη μεταβίβαση για όλους, οπότε αξίζει να συνεννοηθείτε νωρίς με τα υπόλοιπα μέλη της οικογένειας.
Αν ενοικιάζετε το ακίνητο ενώ ζείτε στο εξωτερικό, θυμηθείτε ότι η μίσθωση πρέπει να δηλωθεί ξεχωριστά στο Taxisnet, κάτι που εξηγούμε αναλυτικά στον οδηγό δήλωσης μισθωτηρίου. Το εισόδημα από ενοίκια και ο ΕΝΦΙΑ είναι δύο ξεχωριστές υποχρεώσεις που συχνά συγχέονται.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε πρώτα ότι έχετε ενεργό ΑΦΜ και σωστή διεύθυνση email καταχωρημένη στο myAADE, γιατί εκεί φτάνει κάθε ειδοποίηση. Στη συνέχεια συνδεθείτε στο myAADE και δείτε αν το Ε9 σας αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση των ακινήτων σας, ειδικά αν υπήρξε πρόσφατη κληρονομιά, αγορά ή δωρεά. Σημειώστε την τελευταία δόση Φεβρουαρίου στο ημερολόγιό σας, ώστε να μην περάσει απαρατήρητη ενώ ζείτε σε άλλη ζώνη ώρας. Αν ενοικιάζετε το ακίνητο ενώ μένετε στο εξωτερικό, η mamaXO αναλαμβάνει να το κρατά ενοικιασμένο, να δηλώνει το μισθωτήριο και να παρακολουθεί τις προθεσμίες ΕΝΦΙΑ και Ε9 εκ μέρους σας, χωρίς υποσχέσεις πέρα από αυτό. Για μια εκτίμηση για το δικό σας ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ για ομογενείς και κατοίκους εξωτερικού και τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση.
