Υπάρχει νόμιμη αύξηση ενοικίου με πλαφόν στην κατοικία;
Όχι. Για τη μίσθωση κατοικίας δεν υπάρχει νόμος που να ορίζει ανώτατο ποσοστό αύξησης ή υποχρεωτικό δείκτη αναπροσαρμογής. Το μίσθωμα και κάθε μελλοντική προσαρμογή του είναι θέμα ελεύθερης συμφωνίας των μερών κατά την υπογραφή της σύμβασης.
Αυτό σημαίνει δύο πράγματα στην πράξη. Πρώτον, αν η σύμβαση δεν προβλέπει ρήτρα αναπροσαρμογής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αυξήσει μονομερώς το ενοίκιο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Δεύτερον, αν υπάρχει ρήτρα, αυτή εφαρμόζεται όπως έχει γραφτεί, ανεξάρτητα από το αν αντιστοιχεί ή όχι σε κάποιον πληθωριστικό δείκτη. Η ελευθερία αυτή λειτουργεί και προς τις δύο κατευθύνσεις: όπως ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει αύξηση εκτός σύμβασης, έτσι κι ο ενοικιαστής δεν μπορεί να απαιτήσει μείωση επειδή θεωρεί το ενοίκιο υψηλό, αν η σύμβαση δεν το προβλέπει.
Ποιες ρήτρες αναπροσαρμογής γράφονται συνήθως στο ιδιωτικό συμφωνητικό και πώς δηλώνονται στην ΑΑΔΕ εξηγούμε στο άρθρο μας για το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
Τι ισχύει μετά την τριετία στη μίσθωση κατοικίας;
Η μίσθωση κατοικίας δεσμεύει και τα δύο μέρη για τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν η σύμβαση αναφέρει μικρότερη διάρκεια, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 1703/1987. Αυτή είναι η ελάχιστη διάρκεια που προστατεύει τον ενοικιαστή, όχι μια προαιρετική επιλογή.
Όταν λήγει η τριετία, δεν υπάρχει αυτόματη αύξηση. Οι επιλογές είναι τρεις:
Η μίσθωση συνεχίζεται σιωπηρά με τους ίδιους όρους, αν κανένα μέρος δεν κινηθεί για αλλαγή. Ο ιδιοκτήτης προτείνει νέο ενοίκιο και ο ενοικιαστής το αποδέχεται, οπότε υπογράφεται νέα συμφωνία ή τροποποίηση της υπάρχουσας. Ή ο ενοικιαστής δεν αποδέχεται το νέο ποσό και αποχωρεί στη λήξη της περιόδου ειδοποίησης.
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι μια αύξηση μετά την τριετία είναι νέα συμφωνία, όχι συνέχεια της παλιάς σύμβασης. Χρειάζεται την υπογραφή και των δύο πλευρών. Αν ο ιδιοκτήτης απλώς ανακοινώσει νέο ποσό χωρίς να το αποδεχτεί ο ενοικιαστής, αυτό δεν είναι νόμιμα δεσμευτικό. Στην πράξη πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται να χάσουν καλό ενοικιαστή και προτιμούν διαπραγμάτευση παρά επιμονή σε ένα νούμερο.
Πώς λειτουργεί μια ρήτρα αναπροσαρμογής στη σύμβαση;
Μια ρήτρα αναπροσαρμογής είναι όρος της σύμβασης που προκαθορίζει πώς και πότε θα αλλάζει το ενοίκιο, συνήθως με σταθερό ποσοστό ή με αναφορά στον τιμάριθμο (τον δείκτη τιμών καταναλωτή). Παράδειγμα: «το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται κάθε έτος κατά 2%» ή «κατά το ποσοστό μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή του προηγούμενου δωδεκαμήνου».
Η ρήτρα εφαρμόζεται όπως γράφτηκε, στις ημερομηνίες που ορίζει η σύμβαση. Αν λέει ετήσια αναπροσαρμογή την 1η Ιανουαρίου, αυτό συμβαίνει αυτόματα εκείνη την ημέρα, χωρίς να χρειάζεται νέα συνεννόηση, εφόσον και οι δύο πλευρές έχουν ήδη συμφωνήσει τον μηχανισμό εξαρχής. Αυτό είναι το μόνο σενάριο όπου μια αύξηση κατοικίας συμβαίνει «αυτόματα», γιατί η συναίνεση δόθηκε ήδη στην αρχική υπογραφή.
Χωρίς τέτοια ρήτρα, δεν υπάρχει εναλλακτικός νόμιμος μηχανισμός αύξησης για την κατοικία κατά τη διάρκεια της τριετίας. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επικαλεστεί κάποιον δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος ή της ΕΛΣΤΑΤ ως υποκατάστατο ρήτρας.
Πώς διαφέρει η επαγγελματική στέγη;
Στην επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα ορίζεται επίσης ελεύθερα από τα μέρη, αλλά ο νόμος προβλέπει τι γίνεται όταν δεν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής, κάτι που δεν ισχύει για την κατοικία. Η ρύθμιση βρίσκεται στο άρθρο 7 του π.δ. 34/1995.
Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής, η πρώτη αναπροσαρμογή γίνεται δύο χρόνια μετά την έναρξη της μίσθωσης, με ποσοστό όχι μικρότερο από 6% ετησίως επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου (4% για υπαίθριους χώρους). Μετά την πρώτη αυτή αναπροσαρμογή, κάθε επόμενο έτος γίνεται νέα αναπροσαρμογή ίση με το 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα αναπροσαρμογής σε σχέση με τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως τον υπολογίζει η ΕΛΣΤΑΤ (Ελληνική Στατιστική Αρχή).
Στο πρακτικό επίπεδο, αυτό σημαίνει ότι κάθε χρόνο ελέγχετε τη δημοσιευμένη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή για τον συγκεκριμένο μήνα, την πολλαπλασιάζετε επί 0,75 και εφαρμόζετε το αποτέλεσμα στο τρέχον μίσθωμα. Αν ο τιμάριθμος δείξει, για παράδειγμα, μεταβολή 4% σε σχέση με τον ίδιο μήνα πέρυσι, η νόμιμη αναπροσαρμογή είναι 3% (το 75% του 4%). Ο υπολογισμός γίνεται στο ήδη αναπροσαρμοσμένο ενοίκιο του προηγούμενου έτους, όχι στο αρχικό.
Ο νόμος προβλέπει επίσης πρόσθετη δυνατότητα αναπροσαρμογής βάσει του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα, για έκτακτες περιστάσεις που ανατρέπουν θεμελιωδώς την ισορροπία της σύμβασης, κάτι σπάνιο στην πράξη.
Ισχύει ανώτατο όριο 3% στην επαγγελματική στέγη;
Ναι, αλλά προσωρινά και όχι μόνιμα. Το άρθρο 121 του ν. 4926/2022 εισήγαγε πλαφόν 3% στην αναπροσαρμογή επαγγελματικών μισθωμάτων για το 2022, υπολογιζόμενο επί του μισθώματος του 2021, με εξαιρέσεις για ΑΕΕΑΠ (εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία), μεγάλα εμπορικά κέντρα και κρατικές επιχειρήσεις. Το μέτρο αυτό παρατάθηκε από μεταγενέστερους νόμους για τα επόμενα έτη.
Το αν το πλαφόν 3% ισχύει και για τη φετινή χρονιά εξαρτάται από τη διάταξη παράτασης που έχει θεσπιστεί για το συγκεκριμένο έτος.. Κάθε νόμος παράτασης ορίζει ρητά το έτος που καλύπτει. Πριν εφαρμόσετε οποιαδήποτε αναπροσαρμογή επαγγελματικής μίσθωσης, ελέγξτε την ισχύουσα διάταξη στο κείμενο του νόμου στο kodiko.gr ή συμβουλευτείτε φοροτεχνικό, γιατί το ποσοστό των 6% ή 75% του τιμαρίθμου μπορεί να περιορίζεται προσωρινά από τέτοιο πλαφόν.
Περισσότερα για τις ιδιαιτερότητες της επαγγελματικής μίσθωσης, την κατάθεση εγγύησης και τη διάρκεια, στο άρθρο μας άρθρο μας για το μισθωτήριο επαγγελματικής στέγης.
Παράδειγμα υπολογισμού: κατοικία με ρήτρα
Έστω σύμβαση κατοικίας με μηνιαίο μίσθωμα 700 ευρώ και ρήτρα αναπροσαρμογής 2% ετησίως. Στο τέλος του πρώτου έτους το νέο μίσθωμα γίνεται 714 ευρώ (700 × 1,02). Στο τέλος του δεύτερου έτους γίνεται 728,28 ευρώ (714 × 1,02). Η αύξηση εφαρμόζεται αυτόματα στις ημερομηνίες που ορίζει η σύμβαση, χωρίς νέα διαπραγμάτευση, γιατί η συναίνεση δόθηκε ήδη στην αρχική υπογραφή.
Παράδειγμα υπολογισμού: επαγγελματική στέγη χωρίς ρήτρα
Έστω κατάστημα με μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ και αντικειμενική αξία του ακινήτου που αντιστοιχεί σε ετήσιο μίσθωμα αναφοράς. Χωρίς ρήτρα αναπροσαρμογής, ο ιδιοκτήτης δικαιούται πρώτη αναπροσαρμογή μετά από δύο χρόνια, με ποσοστό τουλάχιστον 6% ετησίως επί της αντικειμενικής αξίας. Από το τρίτο έτος και μετά, κάθε αναπροσαρμογή υπολογίζεται στο 75% της ετήσιας μεταβολής του τιμαρίθμου. Αν ο τιμάριθμος δείξει μεταβολή 3,2% τον μήνα αναπροσαρμογής, η νόμιμη αύξηση είναι 2,4% (0,75 × 3,2%) επί του ήδη αναπροσαρμοσμένου μισθώματος. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, το ποσοστό αυτό μπορεί να περιορίζεται από ισχύον πλαφόν 3%, ανάλογα με το έτος αναφοράς.
Σύγκριση κατοικίας και επαγγελματικής στέγης
| Στοιχείο | Κατοικία | Επαγγελματική στέγη |
|---|---|---|
| Νόμιμο πλαφόν αύξησης | Δεν υπάρχει, ισχύει η σύμβαση | 6% ετησίως (χωρίς ρήτρα, μετά από 2 χρόνια), μετά 75% τιμαρίθμου |
| Ελάχιστη διάρκεια | 3 έτη, δεσμευτικά (ν. 1703/1987) | Δεν υπάρχει αντίστοιχη γενική ελάχιστη διάρκεια στο π.δ. 34/1995 |
| Αύξηση χωρίς ρήτρα κατά τη διάρκεια | Δεν επιτρέπεται μονομερώς | Προβλέπεται από τον νόμο μετά τα 2 πρώτα έτη |
| Πρόσφατο προσωρινό πλαφόν | Δεν εφαρμόζεται | 3% εισήχθη για το 2022, παρατάθηκε από μεταγενέστερους νόμους |
| Νομικό κείμενο αναφοράς | ν. 1703/1987 | π.δ. 34/1995, άρθρο 7· ν. 4926/2022, άρθρο 121 |
Πώς δηλώνεται μια αύξηση ενοικίου στην ΑΑΔΕ;
Κάθε αλλαγή στο ποσό του μισθώματος δηλώνεται στην ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων) με τροποποιητική δήλωση μισθωτηρίου, μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την αλλαγή. Αν δεν αλλάζει το ποσό, δεν χρειάζεται τροποποιητική δήλωση, μόνο όταν πράγματι μεταβάλλεται το μίσθωμα.
Η δήλωση γίνεται ηλεκτρονικά, μέσω της πλατφόρμας myAADE, με τον ΑΦΜ (αριθμό φορολογικού μητρώου) του ενοικιαστή. Ο αριθμός του ΠΕΑ (πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης) συμπληρώνεται μόνο όταν εισέρχεται νέος ενοικιαστής, όχι σε απλή τροποποίηση ποσού με τον ίδιο ενοικιαστή.
Μετά την υποβολή, ο ενοικιαστής ειδοποιείται μέσω myAADE και έχει 30 ημέρες να αποδεχτεί ή να απορρίψει την τροποποιητική δήλωση, σύμφωνα με την απόφαση Α.1068/2025 της ΑΑΔΕ. Αν δεν απαντήσει καθόλου μέσα στην προθεσμία, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή. Αν απορρίψει, πρέπει να αναφέρει τον λόγο σε ειδικό πεδίο της πλατφόρμας. Αυτή η ρύθμιση ισχύει για όλες τις δηλώσεις μισθωτηρίων που υποβάλλονται από τις 2 Ιουνίου 2025 και μετά.
Αναλυτικό βήμα προς βήμα για την ίδια τη διαδικασία υποβολής θα βρείτε στον οδηγό μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στο Taxisnet και στο άρθρο άρθρο μας για το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Για τη διαδικασία αποδοχής από την πλευρά του ενοικιαστή, δείτε άρθρο μας για την αποδοχή μισθωτηρίου.
Τι μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής αν η αύξηση δεν προβλέπεται στη σύμβαση;
Ο ενοικιαστής μπορεί να αρνηθεί οποιαδήποτε αύξηση που δεν προβλέπεται από ρήτρα της σύμβασης, όσο διαρκεί η μίσθωση. Ο ιδιοκτήτης δεν έχει νόμιμο δικαίωμα να επιβάλει μονομερώς νέο ποσό κατά τη διάρκεια της τριετίας, χωρίς αντίστοιχη ρήτρα.
Στη λήξη της μίσθωσης το τοπίο αλλάζει. Εκεί ο ενοικιαστής μπορεί να διαπραγματευτεί το νέο ποσό, να το αποδεχτεί, ή να αποχωρήσει αν κρίνει ότι δεν του συμφέρει. Δεν υπάρχει υποχρέωση παραμονής με το νέο μίσθωμα, αλλά ούτε ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να συνεχίσει τη μίσθωση με το παλιό ποσό πέρα από την τριετία, αν δεν το επιθυμεί.
Σε περίπτωση διαφωνίας, καλό είναι η επικοινωνία να γίνεται εγγράφως (email ή έγγραφη ειδοποίηση), ώστε να υπάρχει αποδεικτικό της πρότασης και της απάντησης. Αν η διαφωνία οδηγήσει σε αδιέξοδο, οι επιλογές είναι η δικαστική επίλυση ή η απλή λήξη της μίσθωσης με τους όρους που ίσχυαν.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε πρώτα τη δική σας σύμβαση: υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής και τι ακριβώς λέει. Αν η τριετία πλησιάζει στη λήξη, ανοίξτε τον διάλογο με την άλλη πλευρά νωρίς, όχι την τελευταία εβδομάδα. Κάθε αλλαγή ποσού πρέπει να καταλήγει σε τροποποιητική δήλωση στην ΑΑΔΕ, με αποδοχή του ενοικιαστή μέσα σε 30 ημέρες. Για επαγγελματική στέγη, επιβεβαιώστε το ισχύον πλαφόν πριν εφαρμόσετε το 6% ή το 75% του τιμαρίθμου. Η mamaXO αναλαμβάνει ανανεώσεις μισθώσεων, την τροποποιητική δήλωση και την επικοινωνία με τον ενοικιαστή για ιδιοκτήτες που βρίσκονται μακριά, χωρίς υποσχέσεις για ποσά που δεν εξαρτώνται από εμάς.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 1703/1987, το π.δ. 34/1995, τον ν. 4926/2022 και τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή για συγκεκριμένη μίσθωση.
