Ενημέρωση: 21 Σεπτεμβρίου 2026. Ο οδηγός ξεχωρίζει τη μίσθωση κατοικίας από την επαγγελματική και τον νομικό έλεγχο από την οικονομική απόφαση. Δεν υπολογίζει το νόμιμο μίσθωμα μιας συγκεκριμένης σύμβασης.
Υπάρχει νόμιμη αύξηση ενοικίου με πλαφόν στην κατοικία;
Δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσοστό αύξησης για κάθε κατοικία. Ελέγχετε τη συμφωνημένη διάρκεια, τη ρήτρα αναπροσαρμογής και το στάδιο της μίσθωσης. Το εμπορικό πλαφόν 3% δεν εφαρμόζεται γενικά στις κατοικίες.
Η εξαίρεση που συχνά παραλείπεται: σε μίσθωση κύριας κατοικίας, όταν η συμφωνημένη διάρκεια είναι μικρότερη της νόμιμης τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής για τον υπόλοιπο χρόνο, το άρθρο 2 παρ. 1 ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 ν. 2235/1994, προβλέπει ετήσια αναπροσαρμογή 75% του τιμαρίθμου για αυτόν τον χρόνο. Δεν είναι γενική αύξηση 75% ούτε κανόνας για κάθε κατοικία. Κείμενο της διάταξης στη νομική έκδοση του Δικηγορικού Συλλόγου Πατρών, σελ. 1 του κειμένου.
Τι ισχύει μετά την τριετία στη μίσθωση κατοικίας;
Η συμπλήρωση τριών ετών δεν σημαίνει από μόνη της νέο ποσό ή λήξη κάθε σύμβασης: μπορεί να έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια. Εξετάζονται οι όροι, η συνέχιση της μίσθωσης και τυχόν νέα συμφωνία. Αν υπάρχει διαφωνία για λήξη, αναπροσαρμογή ή αποχώρηση, χρειάζεται έλεγχος της συγκεκριμένης σύμβασης από δικηγόρο· δεν αρκεί η ημερομηνία της τριετίας.
Πώς λειτουργεί μια ρήτρα αναπροσαρμογής στη σύμβαση;
Σημειώστε τη βάση υπολογισμού, το ποσοστό ή τον δείκτη, την ημερομηνία εφαρμογής και τυχόν όρια. Μην συγχέετε τη ρήτρα με μια νέα πρόταση του ιδιοκτήτη. Μην θεωρείτε κάθε όρο εφαρμόσιμο ανεξάρτητα από υποχρεωτικές διατάξεις.
Πώς διαφέρει η επαγγελματική στέγη;
Η επαγγελματική μίσθωση έχει διαφορετικό πλαίσιο. Η αναφορά στο άρθρο 7 π.δ. 34/1995 δεν αρκεί για να εφαρμόσετε αυτόματα 6% ή 75% του δείκτη σε οποιοδήποτε κατάστημα. Πρέπει να ελεγχθούν η σύμβαση, η εφαρμοστέα διάταξη και τα προσωρινά όρια. Το 6% επί της αξίας του ακινήτου δεν είναι το ίδιο με αύξηση 6% στο μηνιαίο ενοίκιο.
Ισχύει ανώτατο όριο 3% στην επαγγελματική στέγη το 2026;
Ναι, για τις μισθώσεις που υπάγονται στη ρύθμιση. Το άρθρο 59 παρ. 1 ν. 5255/2025 τροποποίησε το άρθρο 96 παρ. 1 ν. 5007/2022: για το διάστημα 1 Ιανουαρίου–31 Δεκεμβρίου 2026 το ανώτατο όριο αναπροσαρμογής είναι 3% επί του μισθώματος του 2025. Η ρύθμιση αφορά εμπορικές μισθώσεις στο πεδίο του π.δ. 34/1995, με τις νόμιμες εξαιρέσεις που πρέπει να ελεγχθούν για τον συγκεκριμένο εκμισθωτή. Επίσημο ΦΕΚ Α΄ 219/28.11.2025, άρθρο 59.
Το όριο δεν δίνει αυτομάτως δικαίωμα αύξησης 3%. Αν από την εφαρμοστέα συμφωνία προκύπτει μικρότερη αύξηση, δεν την ανεβάζουμε στο πλαφόν. Επίσης δεν παρουσιάζουμε το όριο ως κανόνα για νέες συμφωνίες ή κατοικίες.
Παράδειγμα υπολογισμού: κατοικία με ρήτρα
Αριθμητικό παράδειγμα, εφόσον ο σχετικός όρος εφαρμόζεται: ενοίκιο 700 € με αύξηση 2% γίνεται 714 € (700 × 1,02). Αυτό δείχνει μόνο την πράξη, όχι αν η αύξηση επιτρέπεται στη δική σας μίσθωση.
Παράδειγμα υπολογισμού: επαγγελματική στέγη το 2026
Αν η μίσθωση υπάγεται στο πλαφόν και η βάση του 2025 είναι 1.000 €, το ανώτατο ποσό μετά από αναπροσαρμογή 3% είναι 1.030 €. Αν η εφαρμοστέα αύξηση είναι 2%, το αποτέλεσμα είναι 1.020 €, όχι 1.030 €. Πρώτα ελέγχεται το δικαίωμα και η βάση υπολογισμού, μετά η αριθμητική.
Σύγκριση κατοικίας και επαγγελματικής στέγης
| Περίπτωση | Τι ελέγχετε πρώτα |
|---|---|
| Κατοικία με ρήτρα | Διάρκεια, ημερομηνία και μηχανισμό αναπροσαρμογής. |
| Κατοικία με συμφωνημένη διάρκεια κάτω της τριετίας | Αν υπάρχει συμφωνία για το υπόλοιπο διάστημα και αν εφαρμόζεται η ειδική νόμιμη ρύθμιση. |
| Κατοικία μετά την τριετία | Αν συνεχίζεται η σύμβαση, ποιοι όροι ισχύουν και τι προτείνουν τα μέρη. |
| Επαγγελματική μίσθωση το 2026 | Υπαγωγή στο πλαίσιο, εξαιρέσεις και όριο 3% επί της βάσης του 2025. |
Πώς δηλώνεται μια αύξηση ενοικίου στην ΑΑΔΕ;
Η τροποποίηση δηλώνεται κατά κανόνα έως το τέλος του επόμενου μήνα από την αλλαγή, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ. Η φορολογική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων δεν καθορίζει από μόνη της τις συμβατικές σχέσεις των μερών. Συχνές ερωτήσεις ΑΑΔΕ για μισθώσεις.
Για δηλώσεις που υποβάλλονται από 2 Ιουνίου 2025, ο μισθωτής έχει 30 ημέρες από την αποστολή της ειδοποίησης να αποδεχτεί ή να απορρίψει τη δήλωση. Αν δεν ενεργήσει, θεωρείται αποδεκτή για τη διαδικασία αυτή. Η ηλεκτρονική αποδοχή δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως υποκατάστατο ελέγχου της νόμιμης αύξησης. ΑΑΔΕ Α.1068/2025, άρθρα 2–3.
Δείτε τον οδηγό δήλωσης μισθωτηρίου και τη διαδικασία αποδοχής από τον μισθωτή.
Τι μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής αν η αύξηση δεν προβλέπεται στη σύμβαση;
Ζητήστε γραπτώς το νέο ποσό, την ημερομηνία εφαρμογής και τη συμβατική ή νόμιμη βάση. Συγκεντρώστε το συμφωνητικό, τις τροποποιήσεις και τα αποδεικτικά πληρωμών. Αν διαφωνείτε, ζητήστε εξατομικευμένο νομικό έλεγχο πριν αλλάξετε τον τρόπο πληρωμής ή θεωρήσετε ότι οφείλετε να αποχωρήσετε. Η mamaXO δεν υποκαθιστά τον δικηγόρο σε μισθωτική διαφορά.
Για τον ιδιοκτήτη: υψηλότερο ενοίκιο ή κόστος κενού διαστήματος;
Αφού ελεγχθεί τι επιτρέπεται στη μίσθωση, υπάρχει ξεχωριστή οικονομική απόφαση: τι θα εισπράξετε σε έναν ορίζοντα 12 μηνών; Το παρακάτω είναι υποθετικό παράδειγμα, όχι τιμή αγοράς ή πρόταση αλλαγής μισθωτή.
| Υποθετικό σενάριο | Ακαθάριστο μίσθωμα 12μήνου |
|---|---|
| 850 € για 12 μήνες χωρίς κενό | 10.200 € |
| 900 € για 11 μήνες και 1 μήνας χωρίς μίσθωμα | 9.900 € |
Η δεύτερη επιλογή δίνει 300 € λιγότερα πριν από φόρους, επισκευές, αμοιβές και λοιπά έξοδα. Υποθέτει πλήρη είσπραξη των μισθωμάτων στους μήνες μίσθωσης. Ο χρόνος εύρεσης μισθωτή δεν είναι εγγυημένος.
Συγκρίνετε το κόστος αναμονής με τα δικά σας ποσά. Ο υπολογιστής εξετάζει οικονομικά σενάρια· δεν αποφασίζει το νόμιμο ενοίκιο.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
- Ξεχωρίστε κατοικία και επαγγελματική μίσθωση.
- Ελέγξτε συμφωνητικό, διάρκεια, ρήτρα και τελευταία εφαρμοσμένη αναπροσαρμογή.
- Καταγράψτε την πρόταση και ζητήστε νομικό έλεγχο όπου υπάρχει αμφιβολία ή διαφωνία.
- Αν συμφωνηθεί ή εφαρμοστεί αλλαγή, οργανώστε τη σωστή δήλωση με τον λογιστή σας.
- Ως ιδιοκτήτης, συγκρίνετε έσοδα, πιθανό κενό διάστημα και τις εργασίες που θέλετε να αναθέσετε.
Έχετε διαμέρισμα στην Αθήνα και χρειάζεστε βοήθεια με τη μίσθωση, τις πληρωμές ή την καθημερινή επικοινωνία; Επιλέξτε τις εργασίες που θέλετε να αναθέσετε και αφήστε αίτημα για το ακίνητό σας. Η έκταση των υπηρεσιών συμφωνείται πριν ξεκινήσουμε.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO δραστηριοποιείται στη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα. Το άρθρο αποτελεί γενική ενημέρωση και πρακτικό βοήθημα προετοιμασίας, όχι νομική γνωμοδότηση ή εγγύηση για συγκεκριμένο ποσό αύξησης.
