Τι είναι η αποδοχή μισθωτηρίου και γιατί υπάρχει;
Η αποδοχή μισθωτηρίου είναι το βήμα με το οποίο ο ενοικιαστής (ή οι συνιδιοκτήτες, όταν υπάρχουν περισσότεροι από έναν) επιβεβαιώνουν ηλεκτρονικά ότι τα στοιχεία που δήλωσε ο ιδιοκτήτης στο myAADE είναι σωστά. Πριν από αυτή την αλλαγή, η δήλωση μισθωτηρίου καταχωριζόταν με μονομερή ενέργεια του εκμισθωτή και ο ενοικιαστής δεν είχε επίσημο τρόπο να διαφωνήσει ή να επιβεβαιώσει τα στοιχεία μέσα στο ίδιο σύστημα.
Ο σκοπός είναι διπλός. Πρώτον, να υπάρχει ένας διασταυρωμένος έλεγχος ανάμεσα σε ό,τι δηλώνει ο ιδιοκτήτης και σε ό,τι πράγματι ισχύει, ώστε να περιοριστούν λάθη ή ανακριβείς δηλώσεις ενοικίου. Δεύτερον, να μπορεί ο ενοικιαστής να χρησιμοποιήσει το μισθωτήριο ως αποδεικτικό στοιχείο για δικά του θέματα, όπως δήλωση κύριας κατοικίας, φοιτητικά επιδόματα ή άλλες παροχές που απαιτούν αποδεδειγμένη διεύθυνση κατοικίας.
Η υποχρέωση αυτή προστέθηκε με την απόφαση Α.1068/2025 της ΑΑΔΕ και ισχύει για δηλώσεις μισθωτηρίου που υποβάλλονται από τις 2 Ιουνίου 2025 και μετά. Για τη διαδικασία υποβολής της αρχικής δήλωσης από την πλευρά του ιδιοκτήτη, δείτε ο πλήρης οδηγός υποβολής μισθωτηρίου στο Taxisnet.
Πώς κάνει αποδοχή μισθωτηρίου ο ενοικιαστής στο myAADE;
Ο ενοικιαστής συνδέεται στο myAADE με τους δικούς του κωδικούς TAXISnet και ακολουθεί τη διαδρομή: Εφαρμογές > Φορολογικές Υπηρεσίες > Ακίνητα > Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων > Είσοδος στην Εφαρμογή. Εκεί εμφανίζονται οι δηλώσεις μισθωτηρίου που τον αφορούν και αναμένουν αποδοχή ή απόρριψη.
Τα βήματα είναι τα εξής:
- Ο ενοικιαστής λαμβάνει ειδοποίηση στα «Τα Μηνύματά μου» (διαδρομή: Μητρώο & Επικοινωνία > Τα Μηνύματά μου), στο myAADEapp και στο email που έχει καταχωρίσει στο μητρώο του.
- Συνδέεται στο myAADE με τους προσωπικούς του κωδικούς taxisnet αποδοχή μισθωτηρίου γίνεται μόνο μέσω αυτού του λογαριασμού, όχι με τους κωδικούς του ιδιοκτήτη.
- Ανοίγει τη δήλωση και ελέγχει τα στοιχεία: ποσό ενοικίου, διάρκεια μίσθωσης, στοιχεία ακινήτου, αριθμό παροχής ρεύματος όπου απαιτείται.
- Αν όλα είναι σωστά, επιλέγει αποδοχή. Αν κάτι δεν συμφωνεί με όσα έχει πραγματικά συμφωνήσει, επιλέγει απόρριψη και συμπληρώνει υποχρεωτικά τον λόγο στο αντίστοιχο πεδίο.
- Υποβάλλει την επιλογή του. Η απόφαση καταγράφεται στο σύστημα της ΑΑΔΕ.
Από την πλευρά του ιδιοκτήτη, το μόνο που βλέπει είναι η κατάσταση της δήλωσης: σε αναμονή αποδοχής, αποδεκτή ή απορριφθείσα. Δεν υπάρχει τρόπος να επισπεύσει την ενέργεια του ενοικιαστή πέρα από το να τον ενημερώσει άτυπα (τηλέφωνο, μήνυμα) ότι η ειδοποίηση έχει σταλεί. Το βήμα της αρχικής υποβολής, με την προθεσμία και τη διαδικασία τροποποιητικής δήλωσης από την πλευρά του ιδιοκτήτη, καλύπτεται αναλυτικά σε αυτό το άρθρο.
| Ρόλος | Τι βλέπει | Τι ενέργεια κάνει |
|---|---|---|
| Ιδιοκτήτης | Κατάσταση δήλωσης: σε αναμονή, αποδεκτή, απορριφθείσα | Υποβάλλει τη δήλωση, παρακολουθεί την κατάσταση, ενδεχομένως υποβάλλει τροποποιητική |
| Ενοικιαστής | Ειδοποίηση στα μηνύματα, στο myAADEapp και στο email | Συνδέεται με δικούς του κωδικούς taxisnet, αποδέχεται ή απορρίπτει με αιτιολόγηση |
| Συνιδιοκτήτης (αν υπάρχει) | Ίδια ειδοποίηση, ξεχωριστά για κάθε συνιδιοκτήτη | Ίδια διαδικασία αποδοχής ή απόρριψης |
Ποια είναι η προθεσμία αποδοχής μισθωτηρίου και τι γίνεται αν περάσει;
Η προθεσμία είναι 30 ημερολογιακές ημέρες από την οριστική υποβολή της δήλωσης στο σύστημα της ΑΑΔΕ, όχι από τη στιγμή που ο ενοικιαστής βλέπει την ειδοποίηση. Αν, για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει τη δήλωση την 1η Ιουλίου, η προθεσμία λήγει στις 31 Ιουλίου.
Αν ο ενοικιαστής δεν κάνει καμία ενέργεια μέσα σε αυτές τις 30 ημέρες, η δήλωση θεωρείται αυτόματα αποδεκτή. Αυτό σημαίνει ότι η αδράνεια δεν εμποδίζει την ισχύ του μισθωτηρίου για φορολογικούς σκοπούς του ιδιοκτήτη. Η δήλωση παραμένει καταχωρισμένη στο σύστημα και λαμβάνεται υπόψη κανονικά για τη φορολογική δήλωση εισοδήματος από ακίνητα.
Υπήρξε και μεταβατική περίοδος: για ενεργά μισθωτήρια με δηλώσεις που είχαν υποβληθεί μέχρι την 1η Ιουνίου 2025, ο ενοικιαστής ή οι συνιδιοκτήτες μπορούσαν να ενεργήσουν έως τις 30 Ιουνίου 2025. Μετά την ημερομηνία αυτή, αν δεν είχε γίνει καμία ενέργεια, η δήλωση θεωρήθηκε επίσης αποδεκτή.
Για τον ενοικιαστή που απλώς δεν ενεργεί μέσα στις 30 ημέρες η απόφαση Α.1068/2025 δεν προβλέπει πρόστιμο: η συνέπεια είναι μία, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή αυτόματα. Το πρόστιμο των 100 ευρώ του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 αφορά τον εκμισθωτή που δεν υποβάλλει ή υποβάλλει εκπρόθεσμα τη δήλωση, όχι τον ενοικιαστή.
Μη αποδοχή μισθωτηρίου από τον μισθωτή: τι επιλογές έχει ο ιδιοκτήτης;
Αν ο ενοικιαστής απορρίψει ρητά τη δήλωση, ο ιδιοκτήτης βλέπει την κατάσταση «απορριφθείσα» στο myAADE, μαζί με τον λόγο που συμπλήρωσε ο ενοικιαστής. Η απόρριψη δεν ακυρώνει τη μισθωτική σχέση από μόνη της, αλλά σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ έχει καταγράψει διαφωνία στα στοιχεία.
Οι πιο συνηθισμένοι λόγοι απόρριψης είναι διαφορά στο ποσό ενοικίου σε σχέση με ό,τι πράγματι έχει συμφωνηθεί, λάθος στοιχεία ακινήτου, λανθασμένη διάρκεια μίσθωσης, ή απλή άγνοια του ενοικιαστή για την ύπαρξη μισθωτηρίου (σπάνιο, αλλά συμβαίνει σε περιπτώσεις υπενοικίασης ή παρεξήγησης).
Η πρακτική λύση είναι η εξής:
- Ο ιδιοκτήτης ελέγχει τον λόγο απόρριψης που εμφανίζεται στο σύστημα.
- Αν πρόκειται για λάθος στα στοιχεία (π.χ. λάθος ποσό ή ημερομηνία), ο ιδιοκτήτης υποβάλλει τροποποιητική δήλωση μισθωτηρίου με τα σωστά στοιχεία. Η νέα δήλωση ξεκινά νέο κύκλο ειδοποίησης προς τον ενοικιαστή, με νέα προθεσμία 30 ημερών.
- Αν η διαφωνία αφορά την ίδια τη μισθωτική σχέση (π.χ. ο ενοικιαστής ισχυρίζεται ότι έχει φύγει ή ότι το ενοίκιο είναι διαφορετικό από αυτό που πράγματι πληρώνει), η επίλυση περνάει εκτός myAADE: επικοινωνία με τον ενοικιαστή, έγγραφη συνεννόηση, και αν χρειαστεί, νομική συμβουλή.
- Σε καμία περίπτωση η απόρριψη δεν λειτουργεί ως αυτόματη ακύρωση του μισθωτηρίου συμβολαίου (αποδοχη μισθωτηριου συμβολαιου). Το έγγραφο μίσθωσης παραμένει έγκυρο ως ιδιωτικό συμφωνητικό, ανεξάρτητα από την ηλεκτρονική κατάσταση αποδοχής.
Πρόστιμο για την ίδια την απόρριψη δεν προβλέπεται για τον ενοικιαστή. Οι κυρώσεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4174/2013, άρθρο 54, πρόστιμο 100 ευρώ) αφορούν τον εκμισθωτή που δεν υποβάλλει ή υποβάλλει εκπρόθεσμα τη δήλωση μίσθωσης.
Αν η απόρριψη επαναλαμβάνεται συστηματικά χωρίς βάσιμο λόγο, ή αν ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι πρόκειται για κακόπιστη άρνηση, η υπόθεση περνάει στο πεδίο της μισθωτικής διαφοράς, όχι πια της ηλεκτρονικής διαδικασίας. Εκεί ισχύουν οι γενικοί κανόνες για μισθωτικές συμβάσεις, όπως περιγράφονται στο [Rental Agreement Greece: Terms, Clauses and Legal Pitfalls in a 2026 Lease].
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Αν είστε ιδιοκτήτης και περιμένετε αποδοχή, ελέγξτε την κατάσταση της δήλωσης στο myAADE και ενημερώστε άτυπα τον ενοικιαστή ότι η ειδοποίηση έχει σταλεί, ώστε να μην ξεχαστεί μέσα στις 30 ημέρες. Αν είστε ενοικιαστής, συνδεθείτε με τους δικούς σας κωδικούς taxisnet, ελέγξτε τα στοιχεία και προχωρήστε σε αποδοχή ή αιτιολογημένη απόρριψη. Αν κάτι δεν συμφωνεί, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη τροποποιητική δήλωση πριν προχωρήσετε. Αν προτιμάτε να μην ξαναμπείτε ποτέ στο myAADE για αυτά, αναθέστε το σε εμάς.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση επίσημες πηγές της ΑΑΔΕ και του gov.gr.
