Τι είναι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και πώς διαφέρει από το χάρτινο συμβόλαιο;
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ (myAADE). Αποτελεί τη φορολογική καταγραφή της μίσθωσης και δεν ταυτίζεται με το ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφουν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, όπως επισημαίνει η ΑΑΔΕ.
Με απλά λόγια, υπάρχουν δύο διαφορετικά πράγματα. Το πρώτο είναι η ίδια η συμφωνία μίσθωσης, το χαρτί ή το ψηφιακό έγγραφο που περιγράφει τους όρους, το ενοίκιο, τη διάρκεια, τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών. Αυτό μπορεί να είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό γραμμένο σε απλή γλώσσα ή βασισμένο σε ένα έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ενοικίου. Το δεύτερο είναι η δήλωση αυτής της συμφωνίας στην ΑΑΔΕ, ώστε το κράτος να γνωρίζει ότι η μίσθωση υπάρχει, ποιος πληρώνει σε ποιον και πόσο.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό παραμένει η νομική βάση της σχέσης μεταξύ των δύο πλευρών. Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι η καταγραφή του στο σύστημα, απαραίτητη για φορολογικούς λόγους και για να αποδεικνύεται η μίσθωση σε τρίτους. Ο πλήρης τρόπος σύνταξης ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, με τις ρήτρες που πρέπει να περιέχει και τα σημεία που δημιουργούν προβλήματα, καλύπτεται στο άρθρο μας για το ενοικιαστήριο συμβόλαιο στην Ελλάδα.
Ποιος υποβάλλει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και μέχρι πότε;
Το υποβάλλει ο εκμισθωτής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, όχι ο ενοικιαστής. Οι εκμισθωτές ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία τροποποίησής της.
Αυτό σημαίνει ότι αν μια μίσθωση ξεκινήσει, για παράδειγμα, στις 10 του μήνα, η δήλωση πρέπει να έχει υποβληθεί μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Το ίδιο ισχύει και για τροποποιητικά μισθωτήρια, δηλαδή όταν αλλάζει κάτι στους όρους της αρχικής μίσθωσης, όπως το ποσό του ενοικίου ή η διάρκεια.
Η υποχρέωση ισχύει ανεξάρτητα από τη διάρκεια της μίσθωσης ή τον τύπο του ακινήτου. Ισχύει για κατοικία, για επαγγελματικό χώρο και, με τις δικές της ιδιαιτερότητες, για βραχυχρόνια μίσθωση, όπου συχνά η δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνεται μέσω ειδικού μητρώου διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και όχι με τον ίδιο ακριβώς μηχανισμό. Για τη βήμα προς βήμα διαδικασία υποβολής μέσα στο Taxisnet, δείτε τον αναλυτικό οδηγό υποβολής μισθωτηρίου στο Taxisnet. Για τις ακριβείς προθεσμίες, τι γίνεται σε καθυστέρηση και πώς υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση, δείτε το άρθρο μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ και τις προθεσμίες.
Τι στοιχεία χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε τη δήλωση;
Χρειάζεστε τον ΑΦΜ (Αριθμό Φορολογικού Μητρώου) και των δύο πλευρών, τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης της μίσθωσης, το συμφωνηθέν μίσθωμα, το ποσό της εγγύησης και, όπου απαιτείται, τον αριθμό του ΠΕΑ. Χωρίς αυτά τα στοιχεία έτοιμα, η φόρμα δεν ολοκληρώνεται.
Ο ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου) πρέπει να αντιστοιχεί ακριβώς στο συγκεκριμένο ακίνητο, όπως εμφανίζεται στο έντυπο Ε9 (η δήλωση περιουσιακής κατάστασης ακινήτων), μαζί με τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος. Λάθος ΑΤΑΚ είναι από τα πιο συνηθισμένα σημεία που μπλοκάρουν μια υποβολή ή δημιουργούν ασυμφωνία με το Ε9 αργότερα, κάτι που έχει άμεση σχέση και με τη σωστή δήλωση εμβαδού που περιγράφουμε στο άρθρο για το ΜΗΔΕ και το Ε9.
Όσον αφορά τον αριθμό ΠΕΑ, αυτός αποτελεί υποχρεωτικό στοιχείο για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Τα στοιχεία που δηλώνετε πρέπει να συμφωνούν πλήρως με το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δηλαδή δεν μπορείτε να δηλώσετε διαφορετικό ενοίκιο ή διαφορετική διάρκεια από αυτή που έχετε συμφωνήσει γραπτά με τον ενοικιαστή.
| Στοιχείο | Από πού το παίρνετε |
|---|---|
| ΑΦΜ εκμισθωτή και μισθωτή | Φορολογική ενημερότητα ή εκκαθαριστικό κάθε πλευράς |
| ΑΤΑΚ ακινήτου | Έντυπο Ε9 του ιδιοκτήτη |
| Αριθμός παροχής ρεύματος | Λογαριασμός ΔΕΗ ή άλλου παρόχου |
| Αριθμός ΠΕΑ (όπου απαιτείται) | Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή |
| Ποσό ενοικίου και εγγύησης | Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης |
| Ημερομηνίες έναρξης και λήξης | Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης |
Πώς διαφέρει η δήλωση για κατοικία, για επαγγελματικό χώρο και για βραχυχρόνια μίσθωση;
Η βασική φόρμα είναι κοινή, αλλά τα πεδία και οι συνέπειες αλλάζουν ανάλογα με τον τύπο χρήσης του ακινήτου. Για κατοικία, δηλώνετε τη μίσθωση ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κάτι που έχει σημασία και για τον ίδιο τον ενοικιαστή αν θέλει να αποδείξει κύρια κατοικία για επίδομα ή άλλη παροχή. Για επαγγελματικό χώρο, η δήλωση συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου από επιχείρηση και μπορεί να απαιτεί επιπλέον στοιχεία δραστηριότητας του μισθωτή.
Για βραχυχρόνια μίσθωση, δηλαδή μισθώσεις τύπου Airbnb, η λογική είναι διαφορετική. Δεν υπάρχει μεμονωμένος ενοικιαστής να αποδεχθεί κάθε κράτηση. Αντί αυτού, η δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνεται μέσω ειδικού Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, όπου ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής καταχωρεί το ακίνητο μία φορά και μετά δηλώνει τα εισοδήματα συγκεντρωτικά. Οι φορολογικές διαφορές ανάμεσα σε βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση, και ποιο συμφέρει σε ποιον ιδιοκτήτη, αναλύονται στο άρθρο μας Airbnb εναντίον μακροχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα.
Για επαγγελματική στέγη η δήλωση γίνεται στην ίδια εφαρμογή, με τη χρήση δηλωμένη ως επαγγελματική. Η ουσιαστική διαφορά είναι φορολογική: στις επαγγελματικές μισθώσεις οφείλεται τέλος 3,6% επί του μισθώματος (το παλιό χαρτόσημο, που ο ν. 5135/2024 μετέτρεψε σε ψηφιακό τέλος συναλλαγής), ενώ οι μισθώσεις κατοικίας απαλλάσσονται.
Πώς αποδέχεται ο ενοικιαστής τη δήλωση;
Ο ενοικιαστής δεν υποβάλλει καμία δήλωση, αλλά οφείλει να αποδεχτεί ηλεκτρονικά το μισθωτήριο μέσω του δικού του λογαριασμού Taxisnet. Μετά την υποβολή από τον ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής βλέπει στην αρχική οθόνη του Taxisnet την ενότητα «Εκκρεμότητες αποδοχής σε Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας όπου έχετε ορισθεί ως Μισθωτής». Εκεί εμφανίζονται οι δηλώσεις που περιμένουν ενέργειά του.
Ο ενοικιαστής μπορεί να αποδεχθεί ή να μην αποδεχθεί τη δήλωση εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας. Αν δεν ενεργήσει καθόλου, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή αυτόματα. Αυτό σημαίνει ότι η σιωπή του ενοικιαστή δεν μπλοκάρει τη διαδικασία, απλώς η δήλωση περνάει σε ισχύ χωρίς ρητή επιβεβαίωση.
Αν ο ενοικιαστής απορρίψει τη δήλωση, συνήθως επειδή τα στοιχεία δεν συμφωνούν με όσα έχει πράγματι συμφωνήσει (λάθος ποσό ενοικίου, λάθος ημερομηνία έναρξης), ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσει και να υποβάλει εκ νέου τη δήλωση, ή τα δύο μέρη να ξεκαθαρίσουν ποιοι είναι οι πραγματικοί όροι πριν προχωρήσουν. Μια απόρριψη δεν ακυρώνει το ίδιο το ιδιωτικό συμφωνητικό, δείχνει απλώς ασυμφωνία στην καταγραφή του στην ΑΑΔΕ, η οποία πρέπει να διορθωθεί. Τα βήματα ακριβώς πάνω στην οθόνη αποδοχής, τι βλέπει ο ενοικιαστής και πώς απαντά, καλύπτονται αναλυτικά στο άρθρο μας για την αποδοχή μισθωτηρίου.
Τι κάνει ο ιδιοκτήτης αν ο ενοικιαστής καθυστερεί ή δεν αποδέχεται;
Επειδή η μη ενέργεια οδηγεί σε σιωπηρή αποδοχή, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να «κυνηγήσει» υπογραφή. Το πρακτικό πρόβλημα εμφανίζεται μόνο όταν ο ενοικιαστής ρητά απορρίπτει τη δήλωση, γιατί τότε η ασυμφωνία πρέπει να διευθετηθεί πριν η δήλωση θεωρηθεί έγκυρη.
Στην πράξη, αυτό συμβαίνει συνήθως από απλό λάθος πληκτρολόγησης, όχι από κακή πίστη. Ο ιδιοκτήτης ελέγχει τα στοιχεία που καταχώρησε, τα συγκρίνει με το ιδιωτικό συμφωνητικό και υποβάλλει διορθωτική δήλωση. Αν η διαφωνία είναι ουσιαστική, δηλαδή ο ενοικιαστής ισχυρίζεται όρους διαφορετικούς από αυτούς που υπέγραψε, το ζήτημα βγαίνει από το πεδίο της φορολογικής δήλωσης και γίνεται ζήτημα της ίδιας της μισθωτικής σχέσης, με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που περιγράφουμε στο άρθρο μας για τα δικαιώματα ενοικιαστή και υποχρεώσεις ιδιοκτήτη στην Ελλάδα.
Πώς εκτυπώνεται το μισθωτήριο από το Taxisnet και ποιος τη ζητάει;
Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, εκτυπώνεται η «Απόδειξη Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», η οποία αποτελεί το αποδεικτικό ότι η μίσθωση έχει δηλωθεί επίσημα. Αυτό το έγγραφο μπορεί να προσκομιστεί σε όλες τις αρμόδιες υπηρεσίες όπου ζητείται απόδειξη μίσθωσης.
Η εκτύπωση μέσα από το myAADE ή το Taxisnet γίνεται μέσα από την ίδια ενότητα όπου έγινε η υποβολή. Και οι δύο πλευρές, εκμισθωτής και μισθωτής, μπορούν να δουν και να εκτυπώσουν τη δική τους δήλωση από τον προσωπικό τους λογαριασμό, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η υποβολή.
Ποιος ζητάει αυτή την εκτύπωση στην πράξη; Τράπεζες, όταν ο ενοικιαστής θέλει να τεκμηριώσει διεύθυνση κατοικίας ή εισόδημα. Η ΔΕΗ ή άλλος πάροχος ρεύματος, για μεταφορά λογαριασμού στο όνομα του ενοικιαστή. Υπηρεσίες επιδομάτων, όπως το επίδομα ενοικίου ή το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, όπου η απόδειξη υποβολής χρησιμεύει και ως τεκμήριο ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται όντως ως κύρια κατοικία, απαραίτητο για αίτηση επιδόματος θέρμανσης ή κοινωνικού οικιακού τιμολογίου ΔΕΗ. Σε καμία από αυτές τις περιπτώσεις δεν ζητείται το ιδιωτικό συμφωνητικό αυτό καθαυτό, ζητείται η επίσημη απόδειξη υποβολής στην ΑΑΔΕ.
Τι ρόλο παίζει ακόμα το έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ή το παράδειγμα σε χαρτί;
Ένα έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ενοικίου, δηλαδή ένα τυποποιημένο υπόδειγμα σε χαρτί ή αρχείο Word/PDF, εξακολουθεί να χρησιμεύει ως βάση για τη σύνταξη του ιδιωτικού συμφωνητικού που υπογράφουν οι δύο πλευρές. Αυτό το χαρτί δεν υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ, ούτε το αντικαθιστά η ηλεκτρονική δήλωση.
Πρακτικά, πολλοί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές αναζητούν ένα μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας gov ή ένα παράδειγμα εντύπου για να δουν πώς δομείται μια τυπική συμφωνία, ποιες ρήτρες περιλαμβάνει και τι όρους πρέπει να προβλέψει (διάρκεια, αναπροσαρμογή ενοικίου, υποχρεώσεις επισκευών). Αυτό το υπόδειγμα είναι χρήσιμο σαν σημείο εκκίνησης, αλλά η τελική συμφωνία πρέπει να προσαρμόζεται στη συγκεκριμένη μίσθωση. Το πλήρες περιεχόμενο που πρέπει να έχει ένα νόμιμο και ασφαλές ιδιωτικό συμφωνητικό, με τις ρήτρες που ισχύουν νομικά και αυτές που όχι, περιγράφεται στο άρθρο μας για το ενοικιαστήριο συμβόλαιο στην Ελλάδα.
Τι σχέση έχει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο με το Golden Visa;
Για ιδιοκτήτες που έχουν αποκτήσει ακίνητο μέσω Golden Visa (το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα), η δήλωση μίσθωσης έχει επιπλέον βάρος. Η μακροχρόνια εκμίσθωση είναι επιτρεπτή χρήση του ακινήτου, αλλά η τεκμηρίωσή της μέσω σωστά υποβεβλημένου και αποδεκτού ηλεκτρονικού μισθωτηρίου λειτουργεί και ως αποδεικτικό στοιχείο για τη νόμιμη χρήση του ακινήτου, χρήσιμο σε τυχόν έλεγχο.
Για επενδυτές που ζουν στο εξωτερικό και δεν μπορούν εύκολα να παρακολουθούν προθεσμίες, αποδοχές και εκτυπώσεις μέσα από το myAADE, η καθυστέρηση ή η λάθος καταχώρηση δημιουργεί περιττό κίνδυνο, ειδικά όταν το ακίνητο εντάσσεται σε ευρύτερη διαχείριση περιουσίας. Αυτός είναι ο λόγος που πολλοί ιδιοκτήτες Golden Visa αναθέτουν ολόκληρη τη διαδικασία σε τρίτο.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Πριν υπογράψετε ή υποβάλετε οτιδήποτε, μαζέψτε τον ΑΦΜ και των δύο πλευρών, τον ΑΤΑΚ από το Ε9, τον αριθμό παροχής ρεύματος και, αν χρειάζεται, τον αριθμό ΠΕΑ. Συντάξτε πρώτα το ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφή ενοίκιο, διάρκεια και εγγύηση, μετά υποβάλετε τη δήλωση στο myAADE μέσα στην προθεσμία και κρατήστε την εκτύπωση της απόδειξης υποβολής, θα σας τη ζητήσουν αργότερα. Αν προτιμάτε να μην ξαναμπείτε ποτέ στο myAADE, αναθέστε ολόκληρη τη διαδικασία σε εμάς. Για την ίδια την υποβολή βήμα προς βήμα δείτε τον αναλυτικό οδηγό υποβολής μισθωτηρίου στο Taxisnet, και για την προθεσμία και την τροποποιητική δήλωση το άρθρο μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική μας ομάδα και ελέγχθηκε από τους εσωτερικούς μας συμβούλους σε νομικά και φορολογικά θέματα.
