Τι θέλετε να κάνετε;
- Ιδιοκτήτης: βήματα υποβολής στο myAADE
- Ενοικιαστής: έλεγχος και αποδοχή της δήλωσης
- Βρείτε και εκτυπώστε το αποδεικτικό
- Ετοιμάστε ιδιωτικό συμφωνητικό, αν δεν έχετε
Η σύνταξη συμφωνητικού δεν υποβάλλει δήλωση στην ΑΑΔΕ. Αν το συμφωνητικό υπάρχει ήδη, προχωρήστε στην αντίστοιχη διαδικασία myAADE.
Τι είναι το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και πώς διαφέρει από το χάρτινο συμβόλαιο;
Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ (myAADE). Αποτελεί τη φορολογική καταγραφή της μίσθωσης και δεν ταυτίζεται με το ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφουν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, όπως επισημαίνει η ΑΑΔΕ.
Με απλά λόγια, υπάρχουν δύο διαφορετικά πράγματα. Το πρώτο είναι η ίδια η συμφωνία μίσθωσης, το χαρτί ή το ψηφιακό έγγραφο που περιγράφει τους όρους, το ενοίκιο, τη διάρκεια, τις υποχρεώσεις των δύο πλευρών. Αυτό μπορεί να είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό γραμμένο σε απλή γλώσσα ή βασισμένο σε ένα έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ενοικίου. Το δεύτερο είναι η δήλωση αυτής της συμφωνίας στην ΑΑΔΕ, ώστε το κράτος να γνωρίζει ότι η μίσθωση υπάρχει, ποιος πληρώνει σε ποιον και πόσο.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό παραμένει η νομική βάση της σχέσης μεταξύ των δύο πλευρών. Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο είναι η καταγραφή του στο σύστημα, απαραίτητη για φορολογικούς λόγους και για να αποδεικνύεται η μίσθωση σε τρίτους. Ο πλήρης τρόπος σύνταξης ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, με τις ρήτρες που πρέπει να περιέχει και τα σημεία που δημιουργούν προβλήματα, καλύπτεται στο άρθρο μας για το ενοικιαστήριο συμβόλαιο στην Ελλάδα.
Ποιος υποβάλλει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και μέχρι πότε;
Το υποβάλλει ο εκμισθωτής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, όχι ο ενοικιαστής. Οι εκμισθωτές ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την ημερομηνία τροποποίησής της.
Αυτό σημαίνει ότι αν μια μίσθωση ξεκινήσει, για παράδειγμα, στις 10 του μήνα, η δήλωση πρέπει να έχει υποβληθεί μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Η αλλαγή μισθώματος απαιτεί τροποποιητική. Για νέες μισθώσεις μετά την Α.1139/2020, η απλή παράταση δεν απαιτεί δήλωση μόνο λόγω παράτασης. Για αλλαγή συμβαλλομένου ή ακινήτου χρειάζεται νέα δήλωση· δείτε τις οδηγίες της ΑΑΔΕ.
Η γενική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων καλύπτει μισθώσεις κατοικίας και επαγγελματικών χώρων. Η βραχυχρόνια διαμονή έχει ειδική διαδικασία, που πρέπει να εξετάζεται χωριστά.
Υπάρχουν ειδικές εξαιρέσεις. Η ΠΟΛ.1162/2018, άρθρο 2 εξαιρεί από την υποχρεωτική υποβολή εκμισθώσεις αγροτικών εκτάσεων με μηνιαίο μίσθωμα έως €80. Αυτή η εξαίρεση αφορά αγροτικές εκτάσεις, όχι γενικά κατοικίες ή επαγγελματικούς χώρους.
Τι στοιχεία χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε τη δήλωση;
Ετοιμάστε τα στοιχεία εκμισθωτή και μισθωτή, την περιγραφή του ακινήτου, τις ημερομηνίες και το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα. Συγκρίνετε τα με το συμφωνητικό και τα στοιχεία Ε9. Το ΠΕΑ καταχωρίζεται όταν υπάρχει υποχρέωση έκδοσής του. Η εγγύηση είναι όρος του ιδιωτικού συμφωνητικού· μην τη συγχέετε με το μηνιαίο μίσθωμα. Δείτε τα πεδία στις οδηγίες υποβολής της ΑΑΔΕ.
Αν συμπληρώσετε ΑΤΑΚ, αντιγράψτε τον από την αντίστοιχη εγγραφή Ε9 και ελέγξτε ότι αφορά το σωστό ακίνητο. Οι συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ, ερώτηση 21, περιγράφουν την καταχώρηση ως προαιρετική, με υποχρεωτική συμπλήρωση όταν επιλέγεται η δυνατότητα εκμίσθωσης μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας βάσει του άρθρου 111 ν.4446/2016. Ελέγξτε τη συγκεκριμένη επιλογή της δήλωσής σας. Ο αριθμός παροχής ρεύματος είναι διαφορετικό στοιχείο.
Όσον αφορά τον αριθμό ΠΕΑ, αυτός αποτελεί υποχρεωτικό στοιχείο για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία. Τα στοιχεία που δηλώνετε πρέπει να συμφωνούν πλήρως με το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, δηλαδή δεν μπορείτε να δηλώσετε διαφορετικό ενοίκιο ή διαφορετική διάρκεια από αυτή που έχετε συμφωνήσει γραπτά με τον ενοικιαστή.
| Στοιχείο | Από πού το παίρνετε |
|---|---|
| ΑΦΜ εκμισθωτή και μισθωτή | Φορολογική ενημερότητα ή εκκαθαριστικό κάθε πλευράς |
| ΑΤΑΚ ακινήτου | Έντυπο Ε9 του ιδιοκτήτη |
| Αριθμός παροχής ρεύματος | Λογαριασμός ΔΕΗ ή άλλου παρόχου |
| Αριθμός ΠΕΑ (όπου απαιτείται) | Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή |
| Μηνιαίο μίσθωμα | Το συμφωνημένο ποσό του ιδιωτικού συμφωνητικού, χωριστά από την εγγύηση |
| Ημερομηνίες έναρξης και λήξης | Το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης |
Πώς διαφέρει η δήλωση για κατοικία, για επαγγελματικό χώρο και για βραχυχρόνια μίσθωση;
Η βασική φόρμα είναι κοινή, αλλά τα πεδία και οι συνέπειες αλλάζουν ανάλογα με τον τύπο χρήσης του ακινήτου. Για κατοικία, δηλώνετε τη μίσθωση ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κάτι που έχει σημασία και για τον ίδιο τον ενοικιαστή αν θέλει να αποδείξει κύρια κατοικία για επίδομα ή άλλη παροχή. Για επαγγελματικό χώρο, η δήλωση συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου από επιχείρηση και μπορεί να απαιτεί επιπλέον στοιχεία δραστηριότητας του μισθωτή.
Για βραχυχρόνια διαμονή χρησιμοποιείται χωριστή εφαρμογή. Η εγγραφή στο Μητρώο δεν αρκεί: υποβάλλονται και Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, κανονικά έως τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση. Υπάρχουν επίσης κανόνες για ακυρώσεις και τροποποιήσεις. Δείτε την επίσημη διαδικασία βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στην επαγγελματική μίσθωση ελέγξτε χωριστά το φορολογικό καθεστώς. Το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής είναι 3,60% επί του συμφωνημένου μισθώματος όταν δεν έχει επιλεγεί υπαγωγή σε ΦΠΑ, σύμφωνα με το εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ, ενότητα 5.9, ερώτηση 9. Μην εφαρμόζετε τον κανόνα χωρίς έλεγχο της συγκεκριμένης μίσθωσης.
Πώς αποδέχεται ο ενοικιαστής τη δήλωση;
Ο ενοικιαστής δεν υποβάλλει καμία δήλωση, αλλά οφείλει να αποδεχτεί ηλεκτρονικά το μισθωτήριο μέσω του δικού του λογαριασμού Taxisnet. Μετά την υποβολή από τον ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής βλέπει στην αρχική οθόνη του Taxisnet την ενότητα «Εκκρεμότητες αποδοχής σε Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας όπου έχετε ορισθεί ως Μισθωτής». Εκεί εμφανίζονται οι δηλώσεις που περιμένουν ενέργειά του.
Για δηλώσεις από 2.6.2025, ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες από τη λήψη της ειδοποίησης για αποδοχή ή μη αποδοχή με αιτιολογία. Χωρίς ενέργεια μέσα στην προθεσμία, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή. Η ανακοίνωση της ΑΑΔΕ εξηγεί και πού εμφανίζεται η ειδοποίηση.
Αν ο ενοικιαστής απορρίψει τη δήλωση, συνήθως επειδή τα στοιχεία δεν συμφωνούν με όσα έχει πράγματι συμφωνήσει (λάθος ποσό ενοικίου, λάθος ημερομηνία έναρξης), ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσει και να υποβάλει εκ νέου τη δήλωση, ή τα δύο μέρη να ξεκαθαρίσουν ποιοι είναι οι πραγματικοί όροι πριν προχωρήσουν. Μια απόρριψη δεν ακυρώνει το ίδιο το ιδιωτικό συμφωνητικό, δείχνει απλώς ασυμφωνία στην καταγραφή του στην ΑΑΔΕ, η οποία πρέπει να διορθωθεί. Τα βήματα ακριβώς πάνω στην οθόνη αποδοχής, τι βλέπει ο ενοικιαστής και πώς απαντά, καλύπτονται αναλυτικά στο άρθρο μας για την αποδοχή μισθωτηρίου.
Τι κάνει ο ιδιοκτήτης αν ο ενοικιαστής καθυστερεί ή δεν αποδέχεται;
Η σιωπηρή αποδοχή της φορολογικής δήλωσης δεν αντικαθιστά την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού. Αν ο ενοικιαστής διαφωνεί, διαβάστε την αιτιολογία και συγκρίνετε τα στοιχεία με τη συμφωνία σας. Ξεχωρίστε το λάθος καταχώρισης από μια διαφωνία για τους ίδιους τους όρους.
Για λάθος καταχώρισης, ελέγξτε αν επιτρέπεται τροποποιητική ή απαιτείται νέα δήλωση. Η απόρριψη δεν διαγράφει αυτόματα τη δήλωση ούτε λύνει τη μίσθωση. Για ουσιαστική διαφωνία χρειάζεται χωριστή διευθέτηση μεταξύ των μερών.
Πώς εκτυπώνεται το μισθωτήριο από το Taxisnet και ποιος τη ζητάει;
Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, εκτυπώνεται η «Απόδειξη Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», η οποία αποτελεί το αποδεικτικό ότι η μίσθωση έχει δηλωθεί επίσημα. Αυτό το έγγραφο μπορεί να προσκομιστεί σε όλες τις αρμόδιες υπηρεσίες όπου ζητείται απόδειξη μίσθωσης.
Η εκτύπωση μέσα από το myAADE ή το Taxisnet γίνεται μέσα από την ίδια ενότητα όπου έγινε η υποβολή. Και οι δύο πλευρές, εκμισθωτής και μισθωτής, μπορούν να δουν και να εκτυπώσουν τη δική τους δήλωση από τον προσωπικό τους λογαριασμό, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η υποβολή.
Κρατήστε το αποδεικτικό για τις υπηρεσίες που το ζητούν. Κάθε τράπεζα, πάροχος ή πρόγραμμα επιδόματος ορίζει τα δικά του δικαιολογητικά και μπορεί να ζητήσει επιπλέον έγγραφα. Η εκτύπωση δεν αποτελεί από μόνη της έγκριση παροχής ή επιδόματος.
Τι ρόλο παίζει ακόμα το έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ή το παράδειγμα σε χαρτί;
Ένα έντυπο μισθωτήριο συμβόλαιο ενοικίου, δηλαδή ένα τυποποιημένο υπόδειγμα σε χαρτί ή αρχείο Word/PDF, εξακολουθεί να χρησιμεύει ως βάση για τη σύνταξη του ιδιωτικού συμφωνητικού που υπογράφουν οι δύο πλευρές. Αυτό το χαρτί δεν υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ, ούτε το αντικαθιστά η ηλεκτρονική δήλωση.
Πρακτικά, πολλοί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές αναζητούν ένα μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας gov ή ένα παράδειγμα εντύπου για να δουν πώς δομείται μια τυπική συμφωνία, ποιες ρήτρες περιλαμβάνει και τι όρους πρέπει να προβλέψει (διάρκεια, αναπροσαρμογή ενοικίου, υποχρεώσεις επισκευών). Αυτό το υπόδειγμα είναι χρήσιμο σαν σημείο εκκίνησης, αλλά η τελική συμφωνία πρέπει να προσαρμόζεται στη συγκεκριμένη μίσθωση. Το πλήρες περιεχόμενο που πρέπει να έχει ένα νόμιμο και ασφαλές ιδιωτικό συμφωνητικό, με τις ρήτρες που ισχύουν νομικά και αυτές που όχι, περιγράφεται στο άρθρο μας για το ενοικιαστήριο συμβόλαιο στην Ελλάδα.
Τι σχέση έχει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο με το Golden Visa;
Για ιδιοκτήτες που έχουν αποκτήσει ακίνητο μέσω Golden Visa (το πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα), η δήλωση μίσθωσης έχει επιπλέον βάρος. Η μακροχρόνια εκμίσθωση είναι επιτρεπτή χρήση του ακινήτου, αλλά η τεκμηρίωσή της μέσω σωστά υποβεβλημένου και αποδεκτού ηλεκτρονικού μισθωτηρίου λειτουργεί και ως αποδεικτικό στοιχείο για τη νόμιμη χρήση του ακινήτου, χρήσιμο σε τυχόν έλεγχο.
Για επενδυτές που ζουν στο εξωτερικό και δεν μπορούν εύκολα να παρακολουθούν προθεσμίες, αποδοχές και εκτυπώσεις μέσα από το myAADE, η καθυστέρηση ή η λάθος καταχώρηση δημιουργεί περιττό κίνδυνο, ειδικά όταν το ακίνητο εντάσσεται σε ευρύτερη διαχείριση περιουσίας. Αυτός είναι ο λόγος που πολλοί ιδιοκτήτες Golden Visa αναθέτουν ολόκληρη τη διαδικασία σε τρίτο.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Πριν υπογράψετε ή υποβάλετε οτιδήποτε, μαζέψτε τον ΑΦΜ και των δύο πλευρών, τον ΑΤΑΚ από το Ε9, τον αριθμό παροχής ρεύματος και, αν χρειάζεται, τον αριθμό ΠΕΑ. Συντάξτε πρώτα το ιδιωτικό συμφωνητικό με σαφή ενοίκιο, διάρκεια και εγγύηση, μετά υποβάλετε τη δήλωση στο myAADE μέσα στην προθεσμία και κρατήστε την εκτύπωση της απόδειξης υποβολής, θα σας τη ζητήσουν αργότερα. Αν χρειάζεστε υποστήριξη, δείτε τι αναλαμβάνει η mamaXO για ιδιοκτήτες και συζητήστε τη διαχείριση του δικού σας ακινήτου. Για την ίδια την υποβολή βήμα προς βήμα δείτε τον αναλυτικό οδηγό υποβολής μισθωτηρίου στο Taxisnet, και για την προθεσμία και την τροποποιητική δήλωση το άρθρο μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική μας ομάδα με παραπομπές σε επίσημες οδηγίες.
