Έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου: λήγει αυτόματα η μίσθωση όταν περάσει ο χρόνος του συμβολαίου;
Ναι, σε αρχή. Το άρθρο 608 του Αστικού Κώδικα ορίζει ότι η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει ο συμφωνημένος χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτα άλλο, δηλαδή δεν χρειάζεται προειδοποίηση ή δικαστική απόφαση για να πάψει να ισχύει το συμβόλαιο.
Η πράξη όμως περιπλέκεται στις μισθώσεις κατοικίας. Ο ν. 1703/1987, άρθρο 2 παρ. 1, ορίζει ότι κάθε μίσθωση κατοικίας δεσμεύει και τα δύο μέρη για τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν το συμβόλαιο γράφει μικρότερη διάρκεια, για παράδειγμα ένα ή δύο χρόνια. Αν λοιπόν έχετε υπογράψει μισθωτήριο κατοικίας ενός έτους, ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να παραμείνει έως τη συμπλήρωση της τριετίας με τους ίδιους όρους, ανεξάρτητα από το τι γράφει το χαρτί. Αυτό δεν ισχύει με τον ίδιο τρόπο σε επαγγελματική μίσθωση (π.χ. κατάστημα), όπου η διάρκεια που συμφωνήθηκε ισχύει κανονικά, με τις δικές της ειδικές διατάξεις που δεν αναλύουμε εδώ.
Άρα η πρώτη ερώτηση που πρέπει να απαντήσει κάθε ιδιοκτήτης δεν είναι «πέρασε ο χρόνος του χαρτιού;» αλλά «πέρασε ο πραγματικός νόμιμος χρόνος της μίσθωσης;». Η σύγχυση ανάμεσα στα δύο είναι η πιο συνηθισμένη αιτία καθυστέρησης.
Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής δεν φεύγει και συνεχίζω να δέχομαι ενοίκιο;
Εδώ βρίσκεται η παγίδα που πιάνει τους περισσότερους ιδιοκτήτες. Το άρθρο 611 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι, αν μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου ο ενοικιαστής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο και ο ιδιοκτήτης το γνωρίζει και δεν αντιτίθεται, η μίσθωση θεωρείται ότι ανανεώθηκε σιωπηρά για αόριστο χρόνο. Αυτή είναι η λεγόμενη σιωπηρή αναμίσθωση.
Στην πράξη, αν δεν στείλετε καμία γραπτή αντίρρηση και απλώς συνεχίσετε να εισπράττετε το ενοίκιο τον επόμενο μήνα μετά τη λήξη, θεωρείται ότι αποδεχτήκατε σιωπηρά τη συνέχιση. Η μίσθωση δεν είναι πια ορισμένου χρόνου, αλλά αορίστου, και λύνεται μόνο με καταγγελία.
Για μίσθωση αορίστου χρόνου με μηνιαίο ενοίκιο, το άρθρο 609 του Αστικού Κώδικα απαιτεί καταγγελία τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, με ισχύ στο τέλος του ημερολογιακού μήνα, εκτός αν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό στο συμβόλαιο. Αυτή η προθεσμία των 15 ημερών αφορά αποκλειστικά τη λύση αόριστης μίσθωσης με καταγγελία, δεν πρέπει να συγχέεται με την τρίμηνη προθεσμία της νέας διαταγής απόδοσης που εξηγούμε παρακάτω, οι δύο διαδικασίες είναι διαφορετικές.
Τι άλλαξε την 1η Ιανουαρίου 2026;
Ο ν. 5221/2025, άρθρο 72, τροποποίησε το άρθρο 637 ΚΠολΔ και επέκτεινε τη διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ώστε να καλύπτει πλέον και την περίπτωση λήξης του συμφωνημένου χρόνου μίσθωσης, όχι μόνο την καθυστέρηση καταβολής μισθώματος από κακή πίστη. Πρόκειται για μια ταχύτερη, εξωδικαστική οδό απόδοσης του ακινήτου, χωρίς πλήρη δίκη.
Οι προϋποθέσεις είναι συγκεκριμένες. Πρώτον, η έναρξη ή η λήξη της μίσθωσης πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, δηλαδή χρειάζεστε γραπτό μισθωτήριο με σαφή ημερομηνία λήξης. Δεύτερον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, ή, αν η μίσθωση έχει ήδη γίνει αορίστου χρόνου μετά τη λήξη (δηλαδή έχει συμβεί σιωπηρή αναμίσθωση), τουλάχιστον τρεις μήνες πριν την επίδοση της διαταγής. Εφόσον πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, η εκτέλεση της διαταγής, δηλαδή η πραγματική αποβολή, μπορεί να αρχίσει δύο μήνες μετά την επίδοσή της στον ενοικιαστή.
Παράλληλα, ο ν. 5221/2025, άρθρο 73, τροποποίησε το άρθρο 638 ΚΠολΔ ώστε αρμόδιος να εκδίδει τη διαταγή να είναι πλέον δικηγόρος, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του καθ' ύλην αρμόδιου πρωτοδικείου, και όχι δικαστής όπως ίσχυε πριν. Αν δεν είναι δυνατός ο ορισμός δικηγόρου της περιφέρειας αυτής, αρμόδιος γίνεται δικηγόρος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του εφετείου.
Η νέα ρύθμιση περιέχεται στα άρθρα 72 και 73 του ν. 5221/2025 και εφαρμόζεται στις διαταγές απόδοσης από το 2026. Για μισθώσεις που λήγουν μέσα στο 2026, αυτό σημαίνει ότι η εξώδικη πρόσκληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη, αλλιώς ο ιδιοκτήτης θα την επιδώσει μετά τη λήξη και θα περιμένει τρεις μήνες πριν επιδώσει τη διαταγή.
Η νέα διαδικασία δεν καταργεί τη γενική διαδικασία έξωσης. Αν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται εγγράφως, αν δεν έχει τηρηθεί η τρίμηνη προθεσμία, ή αν ο ιδιοκτήτης προτιμά τον κλασικό δρόμο, παραμένει διαθέσιμη η αγωγή έξωσης που περιγράφουμε αναλυτικά στο γενικό μας άρθρο Έξωση ενοικιαστή στο ελληνικό δίκαιο: οδηγός 2026, όπου καλύπτουμε και την έξωση λόγω μη καταβολής μισθώματος, θέμα που δεν αναπτύσσουμε εδώ.
Ποια είναι η σειρά βημάτων, βήμα προς βήμα;
Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τη διαδρομή από το γραπτό μισθωτήριο έως την εκτέλεση, με τις προθεσμίες που προβλέπει ο νόμος.
| Βήμα | Τι γίνεται | Προθεσμία / προϋπόθεση |
|---|---|---|
| 1. Γραπτό μισθωτήριο | Σαφής ημερομηνία λήξης, καταχωρισμένο στο myAADE | Απαραίτητο για να αποδεικνύεται η λήξη εγγράφως |
| 2. Εξώδικη πρόσκληση | Επίδοση μέσω δικαστικού επιμελητή, καλεί τον ενοικιαστή να αποδώσει το ακίνητο | Τουλάχιστον 3 μήνες πριν τη λήξη (ή πριν την επίδοση της διαταγής, αν η μίσθωση έγινε αόριστη) |
| 3. Λήξη του συμφωνημένου χρόνου | Η μίσθωση λήγει αυτόματα κατά άρθρο 608 Α.Κ. | Ισχύει μόνο αν δεν έχει συμβεί σιωπηρή αναμίσθωση |
| 4. Αίτηση για διαταγή απόδοσης | Ο δικηγόρος υποβάλλει την αίτηση με τα σχετικά έγγραφα | Μετά τη λήξη, εφόσον τηρήθηκε το βήμα 2 |
| 5. Έκδοση και επίδοση της διαταγής | Ο δικηγόρος εκδίδει τη διαταγή, επιδίδεται στον ενοικιαστή | Μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του αρμόδιου πρωτοδικείου |
| 6. Αναμονή | Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή | 2 μήνες πριν αρχίσει η εκτέλεση |
| 7. Εκτέλεση | Δικαστικός επιμελητής προβαίνει σε αποβολή αν ο ενοικιαστής δεν έχει φύγει | Μετά την πάροδο των 2 μηνών από την επίδοση |
Η καταχώριση του μισθωτηρίου στο σύστημα της ΑΑΔΕ (myAADE) είναι το πρώτο τεκμήριο που θα σας ζητηθεί ως απόδειξη της λήξης. Αν δεν το έχετε κάνει, δείτε τον οδηγό μας Δήλωση μισθωτηρίου στο myAADE / Taxisnet και το αντίστοιχο βήμα αποδοχής από τον ενοικιαστή στο Αποδοχή μισθωτηρίου myAADE: προθεσμία.
Τι μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής που δεν συμφωνεί με τη διαταγή;
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης, σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες της διαδικασίας των διαταγών, δηλαδή τα άρθρα 638 έως 645 ΚΠολΔ, μέσα σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επίδοση της διαταγής, ενώπιον του δικαστηρίου που είναι αρμόδιο για την αγωγή απόδοσης (άρθρο 642 ΚΠολΔ). Η ανακοπή δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση, αλλά ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει αναστολή, με ή χωρίς εγγυοδοσία, μέχρι να εκδοθεί οριστική απόφαση (άρθρο 643 ΚΠολΔ).
Στην ανακοπή ο ενοικιαστής μπορεί, για παράδειγμα, να ισχυριστεί ότι η μίσθωση δεν έχει πράγματι λήξει, ότι έχει συντελεστεί σιωπηρή αναμίσθωση επειδή ο ιδιοκτήτης συνέχισε να δέχεται ενοίκιο μετά τη συμφωνημένη λήξη, ή ότι δεν τηρήθηκε η τρίμηνη προθεσμία της εξώδικης πρόσκλησης. Αν κάποιος από αυτούς τους ισχυρισμούς ευσταθεί, η διαταγή μπορεί να ακυρωθεί και ο ιδιοκτήτης να αναγκαστεί να ξεκινήσει από την αρχή, ή να προσφύγει στη γενική διαδικασία της αγωγής έξωσης.
Αυτός είναι και ο λόγος που η τήρηση των προθεσμιών και η τεκμηρίωση εγγράφως είναι τόσο σημαντικές. Μια διαταγή που εκδόθηκε χωρίς σωστή εξώδικη πρόσκληση, ή ενώ ο ιδιοκτήτης είχε ήδη αποδεχτεί σιωπηρά τη συνέχιση της μίσθωσης, είναι ευάλωτη σε ανακοπή.
Πόσο κοστίζει η διαδικασία και ποιος το πληρώνει;
Το κόστος περιλαμβάνει αμοιβή δικηγόρου για τη σύνταξη και έκδοση της διαταγής, αμοιβή δικαστικού επιμελητή για την επίδοση της εξώδικης πρόσκλησης και της διαταγής, και τυχόν έξοδα εκτέλεσης αν χρειαστεί να προχωρήσετε σε αποβολή. Δεν δίνουμε συγκεκριμένα ποσά εδώ, καθώς οι αμοιβές δικηγόρων διαφέρουν και δεν υπάρχει ενιαία επίσημη κλίμακα για αυτή τη συγκεκριμένη πράξη. Ζητήστε γραπτή προσφορά πριν ξεκινήσετε.
Το δικαστήριο, ή στην περίπτωση αυτή ο δικηγόρος που εκδίδει τη διαταγή, μπορεί να επιδικάσει τα δικαστικά έξοδα σε βάρος του ενοικιαστή αν η διαταγή γίνει τελεσίδικη χωρίς επιτυχή ανακοπή. Στην πράξη όμως η είσπραξη αυτών των εξόδων από έναν ενοικιαστή που έχει ήδη φύγει ή δεν έχει περιουσία είναι αβέβαιη, γι' αυτό μην υπολογίζετε τα έξοδα σαν εγγυημένο ανάκτηση.
Ποια είναι τα πιο συνηθισμένα λάθη ιδιοκτητών;
Το πιο συχνό λάθος είναι η αποδοχή ενοικίου μετά τη λήξη χωρίς νέο γραπτό συμβόλαιο. Όπως είδαμε, αυτό ενεργοποιεί τη σιωπηρή αναμίσθωση του άρθρου 611 και μετατρέπει τη μίσθωση σε αόριστη, κάτι που αλλάζει εντελώς τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσετε.
Άλλα συχνά λάθη:
Απουσία γραπτού μισθωτηρίου με σαφή ημερομηνία λήξης. Χωρίς αυτό, δεν μπορείτε να αποδείξετε εγγράφως τη λήξη, όπως απαιτεί το άρθρο 637 ΚΠολΔ, και η νέα διαδικασία δεν είναι διαθέσιμη.
Παράλειψη της τρίμηνης εξώδικης πρόσκλησης. Πολλοί ιδιοκτήτες περιμένουν να λήξει το συμβόλαιο και μετά θυμούνται να ειδοποιήσουν τον ενοικιαστή. Χωρίς την προειδοποίηση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν, χάνετε την πρόσβαση στην ταχεία διαδικασία και πρέπει να ξεκινήσετε τον χρόνο αναμονής από την αρχή.
Άτυπη πίεση ή αλλαγή κλειδαριάς. Η αυτοδίκαιη αποβολή ενοικιαστή, δηλαδή η αλλαγή κλειδαριάς, η διακοπή ρεύματος ή νερού, ή οποιαδήποτε μορφή εξαναγκασμού εκτός της νόμιμης διαδικασίας, είναι παράνομη πράξη και μπορεί να στρέψει την υπόθεση εναντίον σας, ανεξάρτητα από το πόσο δίκιο έχετε ουσιαστικά.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε πρώτα αν το μισθωτήριό σας είναι γραπτό, καταχωρισμένο στο myAADE, και αν έχει σαφή ημερομηνία λήξης. Αν η λήξη πλησιάζει, ετοιμάστε και επιδώστε την εξώδικη πρόσκληση μέσω δικαστικού επιμελητή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν, και μην αποδέχεστε ενοίκιο μετά τη λήξη χωρίς νέο συμβόλαιο. Αν ο ενοικιαστής δεν φύγει, απευθυνθείτε σε δικηγόρο για την αίτηση διαταγής απόδοσης. Για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό ή δεν έχουν χρόνο να παρακολουθούν προθεσμίες, η mamaXO διαχειρίζεται μισθώσεις, ανανεώσεις, καταγγελίες και παράδοση ακινήτου στη λήξη της μίσθωσης, χωρίς υποσχέσεις για συγκεκριμένο αποτέλεσμα σε κάθε περίπτωση. Δείτε επίσης τον οδηγό διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 5221/2025, τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, τον Αστικό Κώδικα και τον ν. 1703/1987, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση.
