Ενημέρωση: 26 Σεπτεμβρίου 2026. Η λήξη μιας μίσθωσης και η νόμιμη απόδοση του ακινήτου είναι διαφορετικά ζητήματα. Πριν προγραμματίσετε νέα μίσθωση, ελέγξτε την πραγματική διάρκεια, τυχόν συνέχιση και τα έγγραφα. Οι παρακάτω προθεσμίες βασίζονται στο άρθρο 637 ΚΠολΔ, όπως διαμορφώθηκε με το άρθρο 37 του ν. 5303/2026.
Έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης συμβολαίου: λήγει αυτόματα η μίσθωση όταν περάσει ο χρόνος του συμβολαίου;
Κατά το άρθρο 608 Αστικού Κώδικα, η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει όταν περάσει ο συμφωνημένος χρόνος. Πρώτα όμως πρέπει να ελεγχθεί ποια διάρκεια ισχύει: η ελάχιστη νόμιμη προστασία δεν ακυρώνει μια μεγαλύτερη συμφωνημένη διάρκεια.
Στις μισθώσεις που υπάγονται στην προστασία της κύριας κατοικίας, το άρθρο 2 παρ. 1 ν. 1703/1987 προβλέπει κατ’ αρχήν ελάχιστη τριετία. Ένα συμφωνητικό ενός έτους δεν σημαίνει αυτόματα ότι το ακίνητο μπορεί να αποδοθεί στο τέλος του έτους. Αν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερος χρόνος, η συμπλήρωση της τριετίας από μόνη της δεν τον συντομεύει. Κείμενο της διάταξης στην έκδοση του Δικηγορικού Συλλόγου Πατρών.
Η λήξη δεν επιτρέπει αλλαγή κλειδαριάς ή απομάκρυνση του ενοικιαστή από τον ιδιοκτήτη. Αν δεν υπάρχει οικειοθελής παράδοση, χρειάζεται η κατάλληλη νόμιμη διαδικασία. Το παρόν άρθρο αφορά τη λήξη· η καθυστέρηση ενοικίων είναι διαφορετική βάση που πρέπει να εξετάζεται χωριστά.
Τι συμβαίνει αν ο ενοικιαστής δεν φεύγει και συνεχίζω να δέχομαι ενοίκιο;
Το άρθρο 611 Αστικού Κώδικα συνδέει τη σιωπηρή αναμίσθωση με τρία στοιχεία: έχει παρέλθει ο συμφωνημένος χρόνος, ο μισθωτής συνεχίζει τη χρήση και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται. Δεν αρκεί ένας απλουστευτικός κανόνας ότι κάθε μεταγενέστερη πληρωμή δημιουργεί αυτομάτως νέα μίσθωση.
Κρατήστε τις πληρωμές, τα μηνύματα, τις τυχόν αντιρρήσεις και τις επιδόσεις σε χρονολογική σειρά. Ζητήστε να ελεγχθεί η συμπεριφορά των μερών συνολικά, πριν αλλάξετε οδηγίες πληρωμής ή αποφασίσετε να αρνηθείτε χρήματα. Ο χαρακτηρισμός κάθε ποσού και η συνέχιση της μίσθωσης χρειάζονται έλεγχο της συγκεκριμένης υπόθεσης.
Η καταγγελία αόριστης μίσθωσης κατά τον Αστικό Κώδικα και η ειδική τρίμηνη πρόσκληση για διαταγή απόδοσης έχουν διαφορετική λειτουργία. Ζητήστε από τον δικηγόρο να καταγράψει χωριστά τι πρέπει να επιδοθεί και πότε· μην μεταφέρετε μια προθεσμία από τη μία διαδικασία στην άλλη.
Τι ισχύει για τη διαταγή απόδοσης λόγω λήξης το 2026;
Η διαδικασία επεκτάθηκε στη λήξη της μίσθωσης με τον ν. 5221/2025 και τροποποιήθηκε ξανά με τον ν. 5303/2026. Στο σημερινό άρθρο 637 ΚΠολΔ, όπως παρατίθεται στο άρθρο 37 του ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄81, σελ. 3259), απαιτείται να αποδεικνύονται εγγράφως τόσο η έναρξη όσο και η λήξη.
| Περίπτωση | Τρίμηνη εξώδικη πρόσκληση |
|---|---|
| Παρέλευση της ορισμένης διάρκειας | Επίδοση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του ορισμένου χρόνου. |
| Μίσθωση που έγινε αόριστη μετά τη λήξη της ορισμένης διάρκειας | Επίδοση τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για τη διαταγή απόδοσης. |
Προσοχή στην αφετηρία: στη δεύτερη περίπτωση το ισχύον κείμενο αναφέρεται στην υποβολή της αίτησης, όχι στην επίδοση της μελλοντικής διαταγής. Μην υπολογίζετε το τρίμηνο με βάση παλαιότερη περιγραφή του νόμου.
Αν λείπει έγγραφο, αμφισβητείται η λήξη ή δεν έχει τηρηθεί η απαιτούμενη διαδικασία, ο δικηγόρος εξετάζει αν μπορεί να συμπληρωθεί ο φάκελος ή αν χρειάζεται άλλη δικαστική οδός. Η διαταγή δεν αποτελεί αυτόματη λύση για κάθε ληγμένο συμφωνητικό.
Ποια είναι η σειρά βημάτων, βήμα προς βήμα;
| Στάδιο | Τι οργανώνετε |
|---|---|
| 1. Έλεγχος της μίσθωσης | Συμφωνητικό, τροποποιήσεις, πραγματική έναρξη και λήξη, νόμιμη ελάχιστη διάρκεια και τυχόν συνέχιση. |
| 2. Πρόσκληση και επίδοση | Ο δικηγόρος προσδιορίζει το περιεχόμενο και την κατάλληλη διαδρομή. Κρατήστε την έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή. |
| 3. Αίτηση με αποδεικτικά | Ο πληρεξούσιος δικηγόρος προετοιμάζει τον φάκελο αφού ελεγχθούν οι προϋποθέσεις και οι χρόνοι. |
| 4. Ανάθεση και εξέταση | Ο ορισμένος δικηγόρος του σχετικού καταλόγου εξετάζει την αίτηση. Είναι διαφορετικός ρόλος από τον δικηγόρο που εκπροσωπεί τον αιτούντα. |
| 5. Επίδοση και δικαιώματα του μισθωτή | Καταγράφονται οι πραγματικές ημερομηνίες επίδοσης και οι προθεσμίες προσβολής και εκτέλεσης. |
| 6. Παράδοση ή νόμιμη εκτέλεση | Οργανώνεται οικειοθελής παράδοση ή, όταν επιτρέπεται, εκτέλεση από δικαστικό επιμελητή. |
Οι κατάλογοι και η ανάθεση ρυθμίζονται από την ΥΑ 17255/2026, όπως τροποποιήθηκε με το ΦΕΚ Β΄2497/04.05.2026. Η επιλογή του εκδότη δεν ταυτίζεται με την επιλογή του δικού σας πληρεξουσίου.
Η δήλωση στο myAADE είναι φορολογική καταγραφή. Κρατήστε την μαζί με το συμφωνητικό και τις τροποποιήσεις, αλλά μην τη θεωρείτε από μόνη της απόδειξη ότι πληρούνται όλες οι αστικές και δικονομικές προϋποθέσεις. Δείτε την επίσημη υπηρεσία δηλώσεων μίσθωσης της ΑΑΔΕ.
Στη διαταγή λόγω λήξης, το άρθρο 640 παρ. 3 προβλέπει δίμηνη προθεσμία από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση. Το δίμηνο δεν είναι υπόσχεση συνολικού χρόνου παράδοσης· προηγούνται έλεγχος, αίτηση, έκδοση και επίδοση, ενώ τυχόν δικαστικές ενέργειες εξετάζονται χωριστά.
Τι μπορεί να κάνει ο ενοικιαστής που δεν συμφωνεί με τη διαταγή;
Το άρθρο 640 παρ. 2 ΚΠολΔ προβλέπει ενημέρωση του μισθωτή για δικαίωμα ανακοπής μέσα σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επίδοση. Αν σας επιδόθηκε διαταγή, δώστε αμέσως σε δικηγόρο ολόκληρο το έγγραφο και την έκθεση επίδοσης.
Συγκεντρώστε συμφωνητικό, μεταγενέστερες συμφωνίες, αποδεικτικά πληρωμών και επικοινωνία για τη συνέχιση ή τη λήξη. Ζητήστε έλεγχο της νόμιμης διάρκειας, των εγγράφων και της τρίμηνης πρόσκλησης. Αν απαιτείται προστασία από εκτέλεση, ζητήστε να εξεταστεί ειδικά η αναστολή· μην θεωρείτε ότι μια διαφωνία ή επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη αρκεί.
Η αξιολόγηση των λόγων ανακοπής και οποιασδήποτε αναστολής γίνεται από τον δικηγόρο και το αρμόδιο δικαστήριο. Η έκδοση διαταγής δεν αποκλείει τα δικαιώματα άμυνας του μισθωτή.
Πόσο κοστίζει η διαδικασία και ποιος το πληρώνει;
Ξεχωρίστε την αμοιβή του δικού σας δικηγόρου από την αποζημίωση του ορισμένου δικηγόρου που εξετάζει την αίτηση. Το άρθρο 7 της ΥΑ 17255/2026, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 4 της απόφασης στο ΦΕΚ Β΄2497/04.05.2026, προβλέπει:
| Πράξη | Αποζημίωση ορισμένου δικηγόρου |
|---|---|
| Διαταγή απόδοσης μισθίου | 300 € |
| Διαταγή πληρωμής μισθωμάτων ή σώρευση αιτήματος απόδοσης με καταβολή οφειλόμενων μισθωμάτων | 400 € |
Η συγκεκριμένη αποζημίωση προκαταβάλλεται στον οικείο Δικηγορικό Σύλλογο και δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Δεν είναι το συνολικό κόστος της υπόθεσης. Ζητήστε χωριστή γραπτή ανάλυση για προετοιμασία και εκπροσώπηση, επιδόσεις, τυχόν πρόσθετες δικαστικές ενέργειες και έξοδα εκτέλεσης. Ρωτήστε επίσης τι οφείλεται αν η αίτηση απορριφθεί ή αποσυρθεί.
Μην υπολογίζετε οποιαδήποτε μελλοντική ανάκτηση εξόδων από τον άλλο συμβαλλόμενο ως βέβαιη είσπραξη. Ο προϋπολογισμός σας πρέπει να καλύπτει όσα θα χρειαστεί να καταβάλετε για τη δική σας διαδρομή.
Ποια είναι τα πιο συνηθισμένα λάθη ιδιοκτητών;
- Μία ημερομηνία για διαφορετικές ενέργειες. Ξεχωρίστε λήξη σύμβασης, εξώδικη πρόσκληση, αίτηση, επίδοση διαταγής και έναρξη δυνατότητας εκτέλεσης.
- Αυτόματο συμπέρασμα από μια πληρωμή. Εξετάστε μαζί τη χρήση του ακινήτου, τη γνώση και τις αντιρρήσεις του εκμισθωτή.
- myAADE αντί για πλήρη φάκελο. Η φορολογική δήλωση δεν καταργεί τον έλεγχο των συμφωνιών και της έγγραφης απόδειξης.
- Νέα υπόσχεση παράδοσης πριν εξασφαλιστεί το ακίνητο. Μην δεσμεύετε νέο μισθωτή σε ημερομηνία που βασίζεται μόνο σε έναν θεωρητικό χρόνο διαδικασίας.
- Πίεση εκτός νόμιμης διαδικασίας. Μην αλλάζετε κλειδαριές, διακόπτετε παροχές ή απομακρύνετε πράγματα για να επιβάλετε αποχώρηση.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ετοιμάστε έναν φάκελο που μπορεί να ελεγχθεί χωρίς να χαθούν κρίσιμα γεγονότα:
- Το αρχικό συμφωνητικό και κάθε τροποποίηση ή παράταση.
- Χρονολόγιο έναρξης, συμφωνημένης λήξης και μεταγενέστερης χρήσης.
- Πληρωμές και επικοινωνία μετά τη λήξη, χωρίς επιλεκτική παράλειψη.
- Κάθε εξώδικο και έκθεση επίδοσης, με την πραγματική ημερομηνία.
- Το επιθυμητό αποτέλεσμα: συμφωνημένη παράδοση, συνέχιση με νέους όρους ή νόμιμη απόδοση.
Δώστε αυτά τα στοιχεία στον δικηγόρο πριν καθορίσετε ημερολόγιο ενεργειών. Αν συμφωνηθεί οικειοθελής παράδοση, οργανώστε γραπτή καταγραφή για κλειδιά, κατάσταση ακινήτου, μετρητές και εκκρεμότητες, χωρίς να συγχέετε την παράδοση με την επίλυση κάθε οικονομικής διαφοράς.
Για διαμέρισμα στην Αθήνα, αν χρειάζεστε βοήθεια με την καθημερινή επικοινωνία, τα αρχεία της μίσθωσης ή την πρακτική οργάνωση παράδοσης, αφήστε αίτημα για το ακίνητό σας. Η έκταση της διαχείρισης συμφωνείται χωριστά. Η νομική εκπροσώπηση και η εκτέλεση ανήκουν στους αρμόδιους επαγγελματίες· δεν υποσχόμαστε αποτέλεσμα ή ημερομηνία έξωσης.
Σχετικά με τη mamaXO
Το άρθρο συντάσσεται από τη συντακτική ομάδα της mamaXO ως ενημερωτικό βοήθημα προετοιμασίας, με παραπομπές στα συγκεκριμένα νομοθετικά κείμενα. Δεν αποτελεί γνωμοδότηση για συγκεκριμένη μίσθωση ούτε αντικαθιστά τον έλεγχο του φακέλου από δικηγόρο.
