Μπορώ να ενοικιάσω χωρίς ΠΕΑ;
Όχι. Το άρθρο 12 παρ. 1 του ν. 4122/2013 προβλέπει ρητά ότι η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική κατά τη μίσθωση κτιρίου ή τμήματος κτιρίου σε νέο μισθωτή, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας, βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ή υπεκμίσθωση. Δεν υπάρχει εξαίρεση λόγω μεγέθους διαμερίσματος ή τύπου συμβολαίου.
Η παρ. 2 του ίδιου άρθρου προσθέτει μια δεύτερη υποχρέωση: κατά τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδείξει το ΠΕΑ ή αντίγραφό του στον υποψήφιο μισθωτή, και στη συνέχεια να το παραδώσει στον νέο μισθωτή. Δεν είναι απλώς ένα χαρτί που κρατάτε στο συρτάρι, είναι κάτι που ο μισθωτής έχει δικαίωμα να δει πριν υπογράψει και να κρατήσει μετά.
Η παρ. 5 κλείνει την πόρτα σε τυχόν "συμφωνία" μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή για να παρακαμφθεί η υποχρέωση: οι διατάξεις αυτές δεν μπορούν να αποκλειστούν με συμφωνία των μερών. Ακόμα κι αν ο μισθωτής δηλώσει εγγράφως ότι δεν τον ενδιαφέρει το ΠΕΑ, η υποχρέωση του ιδιοκτήτη παραμένει.
Αν θέλετε την πλήρη διαδικασία έκδοσης, ισχύος και κόστους του πιστοποιητικού, την καλύπτουμε αναλυτικά στον οδηγό μας για το ΠΕΑ. Εδώ μένουμε στο τι σημαίνει η απουσία του όταν έχετε ήδη μπει στη διαδικασία ενοικίασης.
Τι συμβαίνει στην πράξη αν ενοικιάσω χωρίς ΠΕΑ;
Στην πράξη, το πρώτο εμπόδιο είναι τεχνικό. Όταν το ακίνητο απαιτεί ΠΕΑ, ο αριθμός πρωτοκόλλου πρέπει να συμπληρωθεί στα αντίστοιχα πεδία της ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, για δηλώσεις που υποβάλλονται μετά τις 9 Νοεμβρίου 2015 βάσει του άρθρου 58 παρ. 3 του ν. 4342/2015. Χωρίς αριθμό ΠΕΑ, η δήλωση δεν μπορεί να ολοκληρωθεί σωστά.
Αυτό σημαίνει ότι μια μίσθωση χωρίς ΠΕΑ καταλήγει, στην ουσία, σε μια μίσθωση που δεν έχει δηλωθεί σωστά στο σύστημα myAADE. Και εδώ προκύπτει δεύτερο, ξεχωριστό πρόστιμο: η μη υποβολή ή η εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα, όπως είναι η δήλωση μίσθωσης, τιμωρείται με πρόστιμο 100 ευρώ, σύμφωνα με το άρθρο 54 του ν. 4987/2022 (Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας). Αν θέλετε τα βήματα της ίδιας της δήλωσης, τα περιγράφουμε στον οδηγό υποβολής μισθωτηρίου μέσω TAXISnet και στο άρθρο μας για το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.
Πέρα από το πρόστιμο των 100 ευρώ, μια μίσθωση που δεν έχει δηλωθεί σωστά αφήνει τον ιδιοκτήτη εκτεθειμένο σε κάθε μεταγενέστερη διαφορά. Αν χρειαστεί να αποδείξετε την ύπαρξη ή τους όρους της μίσθωσης, για παράδειγμα σε περίπτωση καθυστέρησης ενοικίου ή διαφωνίας για το ποσό, μια ημιτελής ή ελλιπής δήλωση αποδυναμώνει τη θέση σας.
Ποιο είναι το πρόστιμο του ενεργειακού νόμου;
Το άρθρο 20 παρ. 1 του ν. 4122/2013 προβλέπει πρόστιμο από 200 έως 10.000 ευρώ σε βάρος του υπόχρεου, δηλαδή του ιδιοκτήτη, για παράβαση των υποχρεώσεων του άρθρου 12. Το ύψος του προστίμου δεν είναι σταθερό, καθορίζεται ανά περίπτωση με κριτήρια την επιφάνεια και τη χρήση του κτιρίου, το μέγεθος των εγκαταστάσεών του, τον βαθμό υπαιτιότητας και το αν πρόκειται για υποτροπή. Το πρόστιμο επιβάλλεται με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού, ύστερα από ακρόαση του ενδιαφερομένου.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ένα μικρό γκαρσονιέρα που ενοικιάζεται για πρώτη φορά χωρίς ΠΕΑ δεν αντιμετωπίζει αυτόματα το ανώτατο πρόστιμο. Το εύρος είναι φαρδύ ακριβώς επειδή η παράβαση διαφέρει ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου και το αν είναι η πρώτη φορά. Αυτό όμως δεν μειώνει την υποχρέωση, απλώς εξηγεί γιατί δεν υπάρχει ένα ενιαίο "τιμολόγιο" προστίμου.
| Παράβαση | Νομική βάση | Πρόστιμο |
|---|---|---|
| Μίσθωση χωρίς έκδοση ΠΕΑ | Άρθρο 12 σε συνδυασμό με άρθρο 20 παρ. 1, ν. 4122/2013 | 200 έως 10.000 ευρώ, ανά περίπτωση |
| Μη υποβολή ή εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης | Άρθρο 54, ν. 4987/2022 | 100 ευρώ |
| Παράλειψη αναγραφής ενεργειακής κλάσης σε αγγελία | Άρθρο 12 παρ. 4, ν. 4122/2013 | Εντάσσεται στο ίδιο πλαίσιο του άρθρου 20 |
Πότε ΔΕΝ χρειάζεται ΠΕΑ;
Δύο περιπτώσεις εξαιρούνται από την υποχρέωση, και είναι στενές, όχι γενικές.
Η πρώτη αφορά ανανέωση μίσθωσης με τον ίδιο μισθωτή. Σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 6 του ν. 4122/2013, το ΠΕΑ ισχύει για δέκα χρόνια το πολύ. Αν υπάρχει ήδη ένα έγκυρο ΠΕΑ και η μίσθωση ανανεώνεται εντός της περιόδου ισχύος του, δεν χρειάζεται νέο πιστοποιητικό. Προσοχή όμως: μια ριζική ανακαίνιση του ακινήτου τερματίζει την ισχύ του υπάρχοντος ΠΕΑ, οπότε αν έχετε προχωρήσει σε τέτοιου είδους εργασίες, το παλιό πιστοποιητικό δεν καλύπτει πλέον το ακίνητο, ακόμα κι αν τυπικά δεν έχουν περάσει τα δέκα χρόνια.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά τον τύπο του ακινήτου. Το άρθρο 12 παρ. 7 εξαιρεί ρητά βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, αποθήκες, προσωρινά κτίρια που προορίζονται για χρήση έως δύο έτη, και κατασκευές που δεν συνιστούν κτίριο. Αν σκέφτεστε να μισθώσετε επαγγελματικό χώρο, η υποχρέωση ΠΕΑ σε επαγγελματική μίσθωση εξαρτάται λοιπόν από τη χρήση: ένα γραφείο ή κατάστημα που στεγάζεται σε κανονικό κτίριο χρειάζεται ΠΕΑ, ενώ μια αποθήκη ή βιοτεχνικός χώρος όχι. Τα ειδικά ζητήματα της επαγγελματικής μίσθωσης τα αναλύουμε στο άρθρο μας για τη μίσθωση επαγγελματικής στέγης.
Δεν υπάρχει εξαίρεση με βάση το εμβαδόν για κατοικίες: το άρθρο 12, όπως ισχύει, δεν εξαιρεί τα μικρά διαμερίσματα, οπότε και μια γκαρσονιέρα που νοικιάζεται σε νέο ενοικιαστή χρειάζεται ΠΕΑ.
Ποιος πληρώνει το ενεργειακό πιστοποιητικό;
Το κόστος βαρύνει τον ιδιοκτήτη, ως τον υπόχρεο που πρέπει να επιδείξει και να παραδώσει το ΠΕΑ στον μισθωτή. Δεν υπάρχει νομική πρόβλεψη που να μεταθέτει το κόστος στον μισθωτή, ούτε πρακτική συνήθεια προς αυτή την κατεύθυνση, αφού η υποχρέωση έκδοσης βαρύνει ρητά τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Οι αμοιβές των ενεργειακών επιθεωρητών διαμορφώνονται ελεύθερα, χωρίς κρατικά καθορισμένο τιμολόγιο. Ζητήστε δύο προσφορές πριν κλείσετε ραντεβού, γιατί η αμοιβή εξαρτάται από το μέγεθος του ακινήτου και τα στοιχεία που έχετε διαθέσιμα.. Η αναλυτική διαδικασία επιλογής επιθεωρητή και τα βήματα έκδοσης περιγράφονται στον οδηγό μας για το ΠΕΑ.
Πώς το διορθώνω γρήγορα;
Αν δεν έχετε ακόμα υπογράψει, η λύση είναι απλή: αναθέστε την έκδοση σε πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών μέσω της πλατφόρμας buildingcert.gr, περιμένετε την έκδοση του πιστοποιητικού, και μόνο μετά προχωρήστε στη δήλωση της μίσθωσης στο myAADE με τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ συμπληρωμένο.
Αν όμως έχετε ήδη υπογράψει μισθωτήριο χωρίς ενεργειακό πιστοποιητικό, η κατάσταση δεν είναι μη αναστρέψιμη, αλλά απαιτεί άμεση κίνηση. Τα βήματα:
- Αναθέστε αμέσως την έκδοση ΠΕΑ σε επιθεωρητή μέσω buildingcert.gr.
- Μόλις εκδοθεί το πιστοποιητικό, προχωρήστε σε δήλωση ή τροποποιητική δήλωση της μίσθωσης, συμπληρώνοντας τον αριθμό πρωτοκόλλου στα σχετικά πεδία.
- Αν η αρχική δήλωση είχε ήδη υποβληθεί χωρίς αριθμό ΠΕΑ, ενημερωθείτε αν χρειάζεται τροποποιητική κίνηση, ώστε το μητρώο της ΑΑΔΕ να αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση.
- Παραδώστε αντίγραφο του ΠΕΑ στον μισθωτή, όπως προβλέπει η παρ. 2 του άρθρου 12.
- Αν προκύψει καθυστέρηση στην αρχική δήλωση, μην την αποκρύψετε. Η ειλικρινής αναφορά της καθυστέρησης, μαζί με την άμεση διόρθωση, είναι πάντα προτιμότερη από τη σιωπή, ειδικά αν προκύψει έλεγχος ή διαφορά με τον μισθωτή αργότερα.
| Κατάσταση | Τι κάνετε |
|---|---|
| Δεν έχω υπογράψει ακόμα μισθωτήριο | Εκδίδετε ΠΕΑ πριν την υπογραφή, δηλώνετε κανονικά |
| Υπέγραψα, δεν έχω δηλώσει τη μίσθωση | Εκδίδετε ΠΕΑ άμεσα, δηλώνετε με τον αριθμό πρωτοκόλλου |
| Υπέγραψα και δήλωσα χωρίς αριθμό ΠΕΑ | Εκδίδετε ΠΕΑ, εξετάζετε τροποποιητική δήλωση |
| Έχω ΠΕΑ αλλά ανανεώνω με τον ίδιο μισθωτή | Ελέγχετε αν είναι ακόμα εντός ισχύος (έως 10 χρόνια) πριν εκδώσετε νέο |
| Ακίνητο είναι αποθήκη ή βιοτεχνικός χώρος | Δεν απαιτείται ΠΕΑ, βάσει άρθρου 12 παρ. 7 |
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Αν πρόκειται να ενοικιάσετε, μην προχωράτε σε υπογραφή πριν έχετε στα χέρια σας το ΠΕΑ. Αν έχετε ήδη υπογράψει χωρίς αυτό, αναθέστε άμεσα την έκδοση σε επιθεωρητή μέσω buildingcert.gr και προχωρήστε σε δήλωση ή τροποποιητική δήλωση μόλις εκδοθεί. Ελέγξτε επίσης αν η αγγελία σας αναγράφει σωστά την ενεργειακή κλάση. Για τη γενικότερη διαχείριση της μίσθωσης, δείτε τον οδηγό μας για διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα. Αν βρίσκεστε στο εξωτερικό ή δεν έχετε χρόνο να τρέξετε τη διαδικασία, η mamaXO αναλαμβάνει την έκδοση ΠΕΑ μέσω πιστοποιημένου επιθεωρητή και τη δήλωση της μίσθωσης για ιδιοκτήτες που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα, χωρίς υποσχέσεις πέρα από αυτό.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 4122/2013 και τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για τις δηλώσεις μίσθωσης, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή για συγκεκριμένη μίσθωση.
