Οδηγός από τη mamaXO — διαχείριση μισθώσεων στην Αθήνα

Λύση, ανανέωση και τροποποίηση μισθωτηρίου στο myAADE (το Taxisnet)

Λύση ↓Ανανέωση ↓
Η λύση μισθωτηρίου δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη στο myAADE έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση· αλλιώς η μίσθωση θεωρείται σε ισχύ, κατά την ΠΟΛ.1162/2018. Η εκπρόθεσμη δήλωση στοιχίζει €100. Η ανανέωση με τους ίδιους όρους γίνεται με τροποποιητική (διορθωτική) δήλωση ή νέο μισθωτήριο. Μένει ο ενοικιαστής μετά τη λήξη και δεν αντιδράτε; Η μίσθωση γίνεται αορίστου χρόνου.

Τελευταία ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026

  1. Υπογραφή συμφωνητικούη ημέρα έναρξης της μίσθωσης
  2. Δήλωση στο myAADE από τον ιδιοκτήτηέως το τέλος του επόμενου μήνα
  3. Αποδοχή από τον ενοικιαστή30 ημέρες από την ειδοποίηση
  4. Αποδεικτικό υποβολής (PDF)τυπώνεται όποτε χρειαστεί: ΔΕΗ, τράπεζα, επίδομα στέγασης
  5. Λύση ή ανανέωσηδηλώνεται έως το τέλος του επόμενου μήναΕίστε εδώ

Η ανανέωση είναι νέο μισθωτήριο, και ο δωρεάν συντάκτης το γράφει. Στα ακίνητα που αναλαμβάνουμε λέμε και τι ενοίκιο σηκώνει σήμερα η περιοχή σας — αυτό κρίνει αν αξίζει η ανανέωση.

Άνοιγμα της υπηρεσίας στο gov.gr

Επίσημη υπηρεσία «Μισθωτήρια ακινήτων» της ΑΑΔΕ. Η ίδια εφαρμογή για δήλωση, λύση και τροποποίηση.

Πώς τελειώνει η μίσθωση — και πώς το μαθαίνει η ΑΑΔΕ;

Δύο πράγματα μπερδεύονται. ΠΩΣ τελειώνει η μίσθωση ανάμεσα στους δύο — αυτό είναι το χαρτί. ΠΟΤΕ το μαθαίνει η ΑΑΔΕ — αυτό είναι η δήλωση. Το πρώτο ρυθμίζει τα δικαιώματα, το δεύτερο το πρόστιμο.

Με ποιους τρόπους λύνεται η μίσθωση;

Με κοινή συμφωνία

Υπογράφετε ιδιωτικό συμφωνητικό λύσης: ημερομηνία παράδοσης και τι γίνεται με την εγγύηση. Χωρίς συμβολαιογράφο, οποτεδήποτε — και μέσα στην τριετία.

Με καταγγελία (έγγραφη ειδοποίηση λήξης)

Σε μίσθωση αορίστου χρόνου καθεμιά πλευρά καταγγέλλει εγγράφως. Για μηνιαίο μίσθωμα: τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, για το τέλος του μήνα (ΑΚ 609). Το συμφωνητικό μπορεί να ορίζει άλλη προθεσμία.

Με τη λήξη του χρόνου

Στην ημερομηνία που γράφει το μισθωτήριο — ποτέ πριν τα τρία χρόνια, ακόμη κι αν γράφει λιγότερα (ν.1703/1987, άρθρο 2). Αν ο ενοικιαστής μείνει και δεν αντιδράσετε, η μίσθωση συνεχίζεται αορίστου χρόνου.

Πώς κάνω λύση μισθωτηρίου στο myAADE; Βήμα-βήμα

  1. Συνδεθείτε στο myAADE ως ιδιοκτήτης

    Τη λύση τη δηλώνει μόνο ο εκμισθωτής. Διαδρομή: Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Ακίνητα → Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων → Είσοδος στην Εφαρμογή.

  2. Βρείτε το ενεργό μισθωτήριο

    Στη λίστα των δηλώσεών σας επιλέξτε τη μίσθωση που τελείωσε. Πατήστε «Λύση».

  3. Γράψτε την πραγματική ημερομηνία λύσης

    Την ημέρα που παραδόθηκαν τα κλειδιά, ή την ημερομηνία του συμφωνητικού λύσης.

  4. Οριστικοποιήστε (με το κουμπί «Οριστική υποβολή»)

    Εκδίδεται αποδεικτικό υποβολής. Κρατήστε το: αποδεικνύει ότι δεν εισπράττατε ενοίκιο μετά τη λύση.

Προθεσμία: έως το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση. Ενοικιαστής που έφυγε στις 15 Μαρτίου σημαίνει δήλωση έως 30 Απριλίου. Εμπρόθεσμα, χωρίς πρόστιμο· εκπρόθεσμα, €100 (άρθρο 53 ν.5104/2024). Αν δεν δηλωθεί ποτέ, η μίσθωση θεωρείται σε ισχύ (ΠΟΛ.1162/2018) και το εισόδημά της συνεχίζει να χρεώνεται σε εσάς.

Εξαίρεση της ΔΕΔ 1858/2026: η μίσθωση συνεχίστηκε με τον ίδιο ενοικιαστή και νέα δήλωση κάλυψε την παράταση. Τότε το πρόστιμο ακυρώνεται. Η εγγύηση δεν έχει δικό της νόμο. Επιστρέφεται όπως γράφει το συμφωνητικό, μετά την παράδοση και τον συμψηφισμό των τεκμηριωμένων ζημιών.

Έφυγε ο ενοικιαστής και μπαίνει καινούργιος;

Δηλώστε πρώτα τη λύση. Μετά φτιάξτε το νέο μισθωτήριο — δωρεάν, σε 3 λεπτά. Συμφωνητικό λύσης ο δημιουργός δεν βγάζει ακόμη.

Φτιάξτε το νέο μισθωτήριο

Ανανέωση, παράταση, τροποποίηση: τι δηλώνω και πότε;

Το ερώτημα δεν είναι «ανανεώνω ή όχι» αλλά «τι άλλαξε». Από την απάντηση βγαίνει και το χαρτί και η δήλωση.

Τίποτα δεν άλλαξε και ο ενοικιαστής μένει

Η μίσθωση συνεχίζεται αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους, εφόσον το γνωρίζετε και δεν εναντιώνεστε (ΑΚ 611). Νέο μισθωτήριο δεν χρειάζεται. Καθεμιά πλευρά μπορεί όμως να καταγγείλει με την προθεσμία του ΑΚ 609.

Ίδιοι όροι, νέα ημερομηνία λήξης

Παράταση ή νέο μισθωτήριο για νέο ορισμένο χρόνο. Στην ΑΑΔΕ: τροποποιητική δήλωση, αν η αρχική υποβλήθηκε ηλεκτρονικά. Αλλάζει μόνο διάρκεια, μίσθωμα, ημερομηνία σύνταξης και ΠΕΑ. (ενεργειακό πιστοποιητικό) Αν η αρχική κατατέθηκε σε ΔΟΥ: νέα δήλωση «συνέχεια προηγούμενης».

Αλλάζει το μίσθωμα ή η διάρκεια

Τροποποιητική δήλωση έως το τέλος του επόμενου μήνα από την αλλαγή. Το νέο ποσό γράφεται και στο χαρτί που υπογράφετε. Η δήλωση επαναλαμβάνει το συμφωνητικό, δεν το αντικαθιστά.

Αλλάζει ο ενοικιαστής, το ακίνητο ή ο ιδιοκτήτης

Δεν είναι τροποποίηση. Λύνετε την παλιά μίσθωση και δηλώνετε νέο μισθωτήριο, που ο νέος ενοικιαστής αποδέχεται μέσα σε 30 ημέρες.

Ανανέωση με νέο μισθωτήριο; Γράφεται σε 3 λεπτά

Ίδιοι όροι ή νέο μίσθωμα — ο δημιουργός βγάζει έτοιμο μισθωτήριο κατοικίας με όλα τα στοιχεία που ζητά η δήλωση. Δωρεάν, χωρίς εγγραφή.

Φτιάξτε το μισθωτήριο ανανέωσης

Αναλυτικά στο blog: Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ: προθεσμία και τροποποιητική · Τριετία μίσθωσης κατοικίας: λήξη και παράταση

Μπορώ να αυξήσω το ενοίκιο μετά τη λήξη; Και τι δικαιούται ο ενοικιαστής

Μέσα στη μίσθωση το ενοίκιο αλλάζει μόνο όπως γράφει το συμφωνητικό. Τι γράφει το δικό σας;

Έχει ρήτρα ΔΤΚ (πληθωρισμού)

Το ενοίκιο αυξάνεται κάθε χρόνο όσο ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή. Τίποτα άλλο, τίποτα μονομερώς.

Έχει σταθερό ποσοστό

Αυξάνεται κατά αυτό το ποσοστό, όπως γράφει το συμφωνητικό.

Δεν έχει ρήτρα

Καμία μονομερής αύξηση (ΕΕΚΕ, 25.6.2026). Μόνη εξαίρεση του νόμου: διάρκεια κάτω από τρία χρόνια χωρίς ρήτρα. Τότε +75% του τιμαρίθμου τον χρόνο, έως την τριετία (ν.1703/1987, άρθρο 2).

Μετά τη λήξη, αύξηση μόνο με νέα συμφωνία: νέο μισθωτήριο ή τροποποιητική με το νέο ποσό. Χωρίς συμφωνία, ο δρόμος του ιδιοκτήτη είναι η καταγγελία. Το πλαφόν 3% του 2026 αφορά επαγγελματικές μισθώσεις (άρθρο 96 ν.5007/2022), όχι κατοικίες.

Τι δικαιώματα έχει ο ενοικιαστής μετά τη λήξη;

  • Μένει νόμιμα. Η λήξη της ημερομηνίας δεν είναι έξωση. Αν μένει και πληρώνει χωρίς αντίρρηση του ιδιοκτήτη, η μίσθωση γίνεται αορίστου χρόνου (ΑΚ 611).
  • Δεν φεύγει από τη μια μέρα στην άλλη. Καταγγελία τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, για το τέλος του μήνα (ΑΚ 609) — ή όσο μεγαλύτερο ορίζει το συμφωνητικό.
  • Το ενοίκιο δεν αυξάνεται μονομερώς. Χωρίς νέα συμφωνία ισχύει το παλιό ποσό.
  • Αν μετά την καταγγελία δεν αποδώσει το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης δεν αλλάζει κλειδαριές. Πηγαίνει στο δικαστήριο.

Ενοικιαστής που δεν φεύγει ή δεν πληρώνει: τι κάνει ο ιδιοκτήτης →

Προθεσμίες, πρόστιμα και νόμοι — με μία ματιά

Τα στοιχεία ελέγχθηκαν στις πηγές:

  • Δήλωση λύσης στην ΑΑΔΕ

    Από τον εκμισθωτή, έως το τέλος του επόμενου μήνα· αλλιώς η μίσθωση θεωρείται σε ισχύ

    ΠΟΛ.1162/2018, άρθρο 1 §1α

  • Πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης

    €100, ανεξάρτητα από τις ημέρες καθυστέρησης· η διόρθωση εκπρόθεσμης αρχικής δήλωσης δεν επισύρει δεύτερο πρόστιμο (ΔΕΔ).

    Άρθρο 53 ν.5104/2024 (ΚΦΔ) — πρώην άρθρο 54 §2 περ. α΄ ν.4174/2013

    Taxheaven ·

  • Ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας

    3 έτη, ακόμη κι αν συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη· σύντμηση μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο τουλάχιστον 6 μήνες μετά την έναρξη.

    Άρθρο 2 §1 ν.1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 §5 ν.2235/1994

    Lawspot — κείμενο νόμου ·

  • Ενοικιαστής μένει μετά τη λήξη

    Σιωπηρή ανανέωση για αόριστο χρόνο, αν ο ιδιοκτήτης το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται

    ΑΚ 611

  • Καταγγελία αορίστου χρόνου (μηνιαίο μίσθωμα)

    Τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, για το τέλος του μήνα, εκτός αντίθετης συμφωνίας

    ΑΚ 609

  • Αύξηση ενοικίου χωρίς ρήτρα

    Όχι μονομερώς· διάρκεια κάτω από 3 έτη χωρίς ρήτρα: +75% τιμαρίθμου ετησίως

    ν.1703/1987, άρθρο 2 §1 · ΕΕΚΕ 25.6.2026

Πηγές

Οδηγός δήλωσης και εκτύπωσης μισθωτηρίου στο myAADE →

Συχνές ερωτήσεις για λύση και ανανέωση

Πώς κάνω λύση μισθωτηρίου στο Taxisnet;
Συνδέεστε στο myAADE ως ιδιοκτήτης και ανοίγετε τις δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων. Επιλέγετε το ενεργό μισθωτήριο και «Λύση». Γράφετε την πραγματική ημερομηνία λύσης και οριστικοποιείτε.
Λύση μισθωτηρίου χωρίς πρόστιμο — μέχρι πότε;
Η λύση δηλώνεται από τον εκμισθωτή στο myAADE έως το τέλος του επόμενου μήνα από την ημερομηνία λύσης (ΠΟΛ.1162/2018). Μετά, το πρόστιμο είναι €100 (άρθρο 53 ν.5104/2024). Εξαίρεση: η μίσθωση συνεχίστηκε με τον ίδιο ενοικιαστή και δηλώθηκε νέα (ΔΕΔ 1858/2026). Χωρίς δήλωση λύσης η ΑΑΔΕ θεωρεί ότι εισπράττετε ακόμη ενοίκιο.
Ο ενοικιαστής μένει και μετά τη λήξη. Χρειάζεται νέο μισθωτήριο;
Όχι υποχρεωτικά. Αν μένει και δεν εναντιώνεστε, η μίσθωση συνεχίζεται αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους (ΑΚ 611). Νέο μισθωτήριο ή τροποποιητική χρειάζεται για νέα διάρκεια ή νέο μίσθωμα.
Ανανέωση μισθωτηρίου: τροποποιητική ή νέα δήλωση;
Ανανέωση με τους ίδιους όρους και νέα λήξη: τροποποιητική δήλωση, αν η αρχική υποβλήθηκε ηλεκτρονικά. Αλλάζει μόνο διάρκεια, μίσθωμα, ημερομηνία σύνταξης και ΠΕΑ. Αν η αρχική κατατέθηκε σε ΔΟΥ, νέα δήλωση «συνέχεια προηγούμενης». Νέος ενοικιαστής ή άλλο ακίνητο σημαίνει πάντα λύση της παλιάς και νέο μισθωτήριο.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο μετά τη λήξη;
Μονομερής αύξηση δεν προβλέπεται. Το νέο μίσθωμα ισχύει μόνο με νέα συμφωνία που υπογράφει ο ενοικιαστής. Δηλώνεται με νέο μισθωτήριο ή τροποποιητική με το νέο ποσό, έως το τέλος του επόμενου μήνα. Αν ο ενοικιαστής μένει και ο ιδιοκτήτης δεν αντιδρά, η μίσθωση συνεχίζεται αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους (ΑΚ 611).
Έληξε το συμβόλαιο — μπορώ να ζητήσω από τον ενοικιαστή να φύγει αμέσως;
Όχι. Χρειάζεται έγγραφη καταγγελία: τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, για το τέλος του μήνα (ΑΚ 609), ή ό,τι μεγαλύτερο γράφει το συμφωνητικό. Αν δεν αποδώσει το ακίνητο, ο δρόμος είναι δικαστικός.
Μπορεί ο ενοικιαστής να φύγει πριν τη λήξη του συμβολαίου;
Σε μίσθωση ορισμένου χρόνου το συμφωνητικό δεσμεύει και τις δύο πλευρές έως την ημερομηνία λήξης. Πρόωρη έξοδος γίνεται με τρεις τρόπους. Με ρήτρα πρόωρης λύσης στο συμφωνητικό, αν υπάρχει. Με κοινή συμφωνία λύσης, σε ημερομηνία που ορίζετε μαζί. Ή με καταγγελία, αν η μίσθωση έχει γίνει αορίστου χρόνου (ΑΚ 609). Χωρίς κάτι από αυτά, το τι οφείλει ο ενοικιαστής για τους υπόλοιπους μήνες κρίνεται από το συμφωνητικό. Ρωτήστε δικηγόρο πριν παραδοθούν τα κλειδιά.
Η τριετία ισχύει και στην ανανέωση;
Η ελάχιστη τριετία (ν.1703/1987, άρθρο 2) μετρά από την έναρξη της πρώτης μίσθωσης. Η σιωπηρή συνέχιση μετά τη λήξη δεν είναι νέο συμβόλαιο. Είναι η ίδια μίσθωση, πλέον αορίστου χρόνου (ΑΚ 611), και λύνεται με καταγγελία (ΑΚ 609). Υπογράφετε όμως νέο μισθωτήριο ορισμένου χρόνου με τον ίδιο ενοικιαστή; Το αν δεσμεύει ξανά για τρία χρόνια, οι δικηγόροι το απαντούν διαφορετικά. Ρωτήστε πριν υπογράψετε παράταση ενός έτους.
Ο ενοικιαστής δεν αποδέχεται τη λύση στο myAADE. Λύθηκε η μίσθωση;
Τη λύση τη δηλώνει μόνο ο εκμισθωτής, και η υποχρέωσή του προς την ΑΑΔΕ είναι η εμπρόθεσμη δήλωση (ΠΟΛ.1162/2018). Η μίσθωση όμως δεν λύνεται από τη δήλωση — λύνεται από το χαρτί: συμφωνητικό λύσης, καταγγελία ή λήξη. Αν ο ενοικιαστής αμφισβητεί ότι η μίσθωση τελείωσε, το ζήτημα είναι νομικό, όχι της εφαρμογής. Κρατήστε το αποδεικτικό της δήλωσης και το συμφωνητικό λύσης. Τι κάνει η εφαρμογή με λύση που ο ενοικιαστής δεν αποδέχθηκε; Καμία επίσημη πηγή που βρήκαμε δεν το περιγράφει. Ρωτήστε την ΑΑΔΕ.
Πέθανε ο ιδιοκτήτης. Τι γίνεται με το μισθωτήριο;
Η μίσθωση δεν λύνεται με τον θάνατο του εκμισθωτή. Στη θέση του μπαίνουν οι κληρονόμοι, με τα ίδια δικαιώματα και υποχρεώσεις, και σε αυτούς καταβάλλεται το ενοίκιο. Οι κωδικοί Taxisnet του θανόντος δεν χρησιμοποιούνται. Στο myAADE δηλώνουν οι κληρονόμοι με τους δικούς τους κωδικούς, μόλις τακτοποιηθεί η κληρονομιά. Τη σειρά των βημάτων — αποδοχή κληρονομιάς, Ε9, δήλωση της μίσθωσης — ρωτήστε λογιστή· επίσημη οδηγία της ΑΑΔΕ γι’ αυτή την περίπτωση δεν βρήκαμε.

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης μισθώσεων, όχι δικηγορικό ή λογιστικό γραφείο. Προθεσμίες, πρόστιμα και άρθρα αναφέρονται όπως ίσχυαν την ημέρα του ελέγχου, με την πηγή δίπλα. Για δική σας περίπτωση ρωτήστε ΑΑΔΕ, λογιστή ή δικηγόρο.

Και μετά; 3 βήματα — κανένα υποχρεωτικό

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης μισθώσεων στην Αθήνα. Τα εργαλεία είναι δωρεάν· κερδίζουμε μόνο αν κάποτε μας αναθέσετε το διαμέρισμα.

  1. Κρατήστε το σε δωρεάν λογαριασμό

    Το συμβόλαιο αποθηκευμένο, η προθεσμία της ΑΑΔΕ υπολογισμένη, τα έγγραφα σε ένα μέρος. Χωρίς χρονικό όριο, χωρίς κάρτα.

    Ανοίξτε δωρεάν λογαριασμό

  2. Βρείτε ενοικιαστή — δωρεάν αγγελία

    Ζωντανή αγγελία στη mamaXO με 3 φωτογραφίες· τις επισκέψεις τις κάνετε εσείς. Δωρεάν, για όσα διαμερίσματα έχετε.

    Δημοσιεύστε δωρεάν αγγελία

  3. Ή αναθέστε τα όλα σε εμάς — Autopilot, 10% + ΦΠΑ

    Εύρεση και έλεγχος ενοικιαστή, συμβόλαιο, δήλωση στην ΑΑΔΕ, είσπραξη, επισκευές, μηνιαία ενημέρωση — όλα από εμάς. Μόνο επί ενοικίου που έχει μπει· τίποτα όσο το σπίτι είναι κενό.

    Αναθέστε το στη mamaXO

    Οι αποφάσεις μένουν δικές σας, όπως τις ορίσετε στην εντολή.

Προτιμάτε να μιλήσουμε πρώτα; Αφήστε τηλέφωνο

Σας καλεί άνθρωπος της ομάδας μας στην Αθήνα εντός μίας εργάσιμης ημέρας. Λέμε τι ενοίκιο σηκώνει η περιοχή, αν αξίζει νέος ενοικιαστής ή ανανέωση, ποιο πλάνο έχει νόημα. Αν σας φτάνει το δωρεάν, θα σας το πούμε.

Τηλέφωνο ή email — όπως προτιμάτε.

Προτιμώμενος τρόπος επικοινωνίας
Σε ποια γλώσσα να σας καλέσουμε;
Στοιχεία ακινήτου — για πιο ουσιαστική κουβέντα (προαιρετικό)
Olga Papadogianni

Θα σας καλέσει η Όλγα από την ομάδα μας στην Αθήνα — πραγματικός άνθρωπος, όχι bot.

Χωρίς δέσμευση και χωρίς χρέωση — στέλνουμε τη λίστα και απαντάμε στις ερωτήσεις σας.

Στείλτε το σε ιδιοκτήτη που του λήγει μισθωτήριο

Καλέστε μας