Πείτε μας για το ακίνητο
Για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Ακίνητο στην Ελλάδα από το εξωτερικό: τι οφείλετε, πότε, και πώς το πληρώνετε

Ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026

Υπολογισμός ΕΝΦΙΑΠείτε μας για το ακίνητο

Η mamaXO αναλαμβάνει μακροχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό: ενοικιαστής, ενοίκιο, επισκευές, δηλώσεις ΑΑΔΕ.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτων που πληρώνει κάθε ιδιοκτήτης, κάτοικος Ελλάδας ή όχι: για το 2026, 12 μηνιαίες δόσεις στο myAADE από 31.03.2026, από οποιαδήποτε τράπεζα με την Ταυτότητα Οφειλής. Ιδιοκτησία σημαίνει επίσης ΑΦΜ, το ακίνητο στο Ε9 και, αν νοικιάζεται, φόρο 15% / 25% / 35% / 45% στα ενοίκια.

Πόσο βγαίνει ο ΕΝΦΙΑ 2026 για το ακίνητό σας

Ο κύριος φόρος ενός διαμερίσματος από τον δημοσιευμένο πίνακα. Εκτίμηση, όχι εκκαθαριστικό.

Η αντικειμενική τιμή ζώνης, όχι η εμπορική: Κυψέλη ≈ €1,500, Κολωνάκι €3,500+, ανώτατος συντελεστής πάνω από €5,000. Χάρτης αντικειμενικών αξιών →

Όροφος
Προσόψεις σε δρόμο
Συνολική αξία ακινήτων σας στην Ελλάδα

Συμπληρώστε τ.μ., τιμή ζώνης και έτος άδειας.

Ενδεικτικό: χωρίς αξία πάνω από €400,000, αποθήκες και πάρκινγκ. Ό,τι μετρά είναι στο myAADE.

Πληρωμή ΕΝΦΙΑ από το εξωτερικό

Κάθε τράπεζα κάνει. Μόνο η Ταυτότητα Οφειλής πρέπει να είναι ακριβώς σωστή.

  1. Βρείτε το εκκαθαριστικό στο myAADE

    Εφαρμογές → Ε9/ΕΝΦΙΑ: η 30ψήφια Ταυτότητα Οφειλής.

  2. Από τράπεζα ΕΕ, Ηνωμένου Βασιλείου, Ελβετίας: έμβασμα SEPA

    Προς Τράπεζα της Ελλάδος, IBAN GR39 0100 0230 0000 0048 1090 509, BIC BNGRGRAA. Αιτιολογία: μόνο η Ταυτότητα Οφειλής, χωρίς κενά.

  3. ΗΠΑ, Καναδάς, Αυστραλία, Ισραήλ: έμβασμα SWIFT

    Ίδιο IBAN και BIC, κωδικός στο πεδίο 70, έξοδα «OUR»· δρομολόγηση μέσω DEUTDEFF ή COBADEFF είναι φυσιολογική.

  4. Ή με κάρτα στο myAADE

    Άμεση πίστωση· οι ξένες κάρτες εξαρτώνται από τον εκδότη.

Χάσατε δόση; Τόκος 0.73% τον μήνα, και χωρίς φορολογική ενημερότητα για πώληση, μεταβίβαση ή δάνειο.

Ένα μήνυμα πριν από κάθε δόση

Ημερομηνία και πού βρίσκεται ο κωδικός, έως Φεβρουάριος 2027. Αρκεί ένα τηλέφωνο ή email.

Ένα μήνυμα πριν από την προθεσμία, χωρίς κλήσεις και χωρίς ενημερωτικά.

ΑΦΜ: ο αριθμός που χρειάζεστε πριν από όλα

Χωρίς ΑΦΜ δεν αγοράζετε, δεν κληρονομείτε, δεν δηλώνετε, δεν πληρώνετε.

  1. Αίτηση ηλεκτρονικά

    myAADE → «Απόδοση ΑΦΜ & Κλειδαρίθμου»: διαβατήριο, ξένος ΑΦΜ, διεύθυνση· ταυτοποίηση με βιντεοκλήση myAADElive.

  2. Ή μέσω δικηγόρου ή λογιστή

    Με προξενικό πληρεξούσιο ή υπεύθυνη δήλωση gov.gr.

  3. Φορολογικός εκπρόσωπος

    Προαιρετικός από το 2023· οι περισσότεροι ορίζουν τον λογιστή τους.

  4. Ποια υπηρεσία

    Από τον Ιούλιο του 2025 το γραφείο κατοίκων εξωτερικού μέσα στο ΚΕΦΟΔΕ Αττικής.

Η επίσημη διαδικασία (mitos.gov.gr)

Μετά το ΑΦΜ, κάποιος πρέπει να είναι στην Αθήνα

Μισθωτήριο, ΑΑΔΕ, ενοικιαστής, ενοίκιο: τα αναλαμβάνουμε εμείς.

Αναθέστε μας το ακίνητο

Autopilot: 10% + ΦΠΑ επί του εισπραγμένου ενοικίου. Τίποτα προκαταβολικά.

Το ημερολόγιο του ιδιοκτήτη

Ημερομηνίες 2026.

31 Ιανουαρίου
Ε9 για τις μεταβολές του προηγούμενου έτους: αγορά, πώληση, κληρονομιά, νέα αποθήκη.
15.03.2026
Εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ στο myAADE· πρώτη δόση 31.03.2026, μετά κάθε μήνα έως Φεβρουάριος 2027.
16.03.2026 – 15.07.2026
Ε1 και Ε2 (ενοίκια) για το 2025· έκπτωση 4% στην εφάπαξ πληρωμή έως 30.04.2026.
Τον μήνα μετά την έναρξη μίσθωσης
Δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ από τον εκμισθωτή· ο μισθωτής έχει 30 ημέρες για αποδοχή.

Δωρεάν μισθωτήριο συμβόλαιο →Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ →

01.07.2027
Προγραμματισμένη έναρξη των διατάξεων τραπεζικής πληρωμής (ΑΑΔΕ Α.1187/2026)· επιβεβαιώστε με τον λογιστή.
Κληρονομιά: 12 μήνες
Προθεσμία αποποίησης από το εξωτερικό (4 στην Ελλάδα)· μετά Ε9 έως το τέλος του επόμενου μήνα.

Στο Autopilot η δήλωση μίσθωσης και το Ε2 περνούν από το λογιστικό μας γραφείο. Διαχείριση ακινήτου →

Αν το νοικιάζετε: ο φόρος στα ενοίκια

Ελληνικός φόρος μόνο στο ελληνικό ενοίκιο, στο 95% του ακαθάριστου· στη χώρα σας αποφασίζει η σύμβαση.

Μηνιαίο ενοίκιο, €€800

Κλίμακα για εισοδήματα από το 2026

€0 – €12,00015%
€12,000 – €24,00025%
€24,000 – €36,00035%
πάνω από €36,00045%

Παράδειγμα με €800 τον μήνα. Σύρετε στο δικό σας ενοίκιο.

Ενοίκιο ανά έτος
€9,600
Φορολογητέο (μετά τις τεκμαρτές δαπάνες)
€9,120
Φόρος εισοδήματος
€1,368
Πραγματικός συντελεστής
14.2%

Δηλώνεται στο Ε2 με τη δήλωση του έτους.

Ένας χρόνος ενοικίου, μετά τον ελληνικό φόρο

Παράδειγμα με €800 τον μήνα. Σύρετε στο δικό σας ενοίκιο.

Φορολογητέο (μετά τις τεκμαρτές δαπάνες): €9,120 (95%)

  • Ενοίκιο ανά έτος€9,600
  • 15% στα πρώτα €12,000−€1,368
  • ΕΝΦΙΑ: υπολογίστε τον παραπάνω και μπαίνει στην εικόνα
  • Μένει μετά φόρο και ΕΝΦΙΑ€8,232
Ενοίκιο €9,600 τον χρόνο: €1,368 πάνε σε φόρο και ΕΝΦΙΑ, €8,232 μένουν σε εσάς.

Το ίδιο το μισθωτήριο, όρο προς όρο: Μισθωτήριο και δήλωση ΑΑΔΕ →

Η μίσθωση του σπιτιού, βήμα βήμα: Πώς νοικιάζω το σπίτι μου →

Ποιος τα κάνει επί τόπου, και η αμοιβή: Τι κάνουμε και πόσο κοστίζει →

Ήταν κλειστό; Τρία χρόνια χωρίς φόρο εισοδήματος

  • Έως 120 τ.μ., στο όνομά σας, δηλωμένο κενό 3 χρόνια (ή μόνο βραχυχρόνια μίσθωση πέρυσι).
  • Μίσθωση 3+ ετών με μισθωτήριο έως 31.12.2026: χωρίς φόρο εισοδήματος για το ενοίκιο επί 3 χρόνια.
  • Σταματά τη χρονιά που το ακίνητο ξαναγίνεται βραχυχρόνια μίσθωση ή αδειάζει, εκτός αν ξανανοικιαστεί μακροχρόνια μία φορά.
Ελέγξτε αν το ακίνητό σας τη δικαιούται

  1. Σε ποιο όνομα είναι το ακίνητο;

  2. Πόσα τετραγωνικά είναι;

  3. Τι ήταν το ακίνητο το 2023, το 2024 και το 2025;

    Στο Ε2 κάθε χρονιάς φαίνεται πώς δηλώθηκε το ακίνητο.

  4. Οι δηλώσεις εκείνων των ετών υποβλήθηκαν εμπρόθεσμα, χωρίς μεταγενέστερη τροποποίηση της χρήσης;

  5. Έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ άλλη μακροχρόνια μίσθωση για το ακίνητο μέσα στο 2026;

  6. Σε ποιο στάδιο είναι το μισθωτήριο;

Απαντήστε στις ερωτήσεις για να δείτε αν ισχύει η απαλλαγή.

Ενδεικτικός έλεγχος με βάση τις απαντήσεις σας, όχι φορολογική συμβουλή· μετράνε οι δηλώσεις σας στην ΑΑΔΕ.

Διπλή φορολογία;

  • Η Ελλάδα φορολογεί πρώτη το ενοίκιο, ως χώρα του ακινήτου.
  • Η χώρα κατοικίας σας το πιστώνει ή το απαλλάσσει βάσει της σύμβασης, αν υπάρχει.
Σύμβαση:
Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ, Γερμανία, Γαλλία, Ολλανδία, Κύπρος, Ισραήλ, Καναδάς, Ελβετία, Αυστρία
Χωρίς σύμβαση:
Αυστραλία
Ο κατάλογος συμβάσεων της ΑΑΔΕ

Οργανώστε την παράδοση του ακινήτου από το εξωτερικό

Πέντε απαντήσεις, ένα πλάνο. Χωρίς διεύθυνση ή έγγραφα.

  1. Επιβεβαιώστε κατάσταση και νόμιμη πρόσβαση
  2. Καταγράψτε εργασίες και διαθέσιμα στοιχεία
  3. Συμφωνήστε αρμοδιότητες, δαπάνες και παράδοση
1. Έχετε ήδη το διαμέρισμα;
2. Πού βρίσκεται το διαμέρισμα;
3. Σε τι κατάσταση βρίσκεται;
4. Μπορεί εξουσιοδοτημένο πρόσωπο να δώσει πρόσβαση;
5. Γνωρίζετε ποια έγγραφα είναι διαθέσιμα;
6. Σε τι χρειάζεστε βοήθεια;

Το πλάνο παράδοσής σας

Απαντήστε στις πέντε ερωτήσεις και επιλέξτε τουλάχιστον μία εργασία.

Πλάνο προετοιμασίας, όχι νομική συμβουλή ούτε επιβεβαίωση υπηρεσίας. Μην κοινοποιείτε κωδικούς Taxisnet εδώ.

ΑΑΔΕ: μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου

Διαχείριση ακινήτου στην Αθήνα για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό

Τρία πλάνα, επιλογή ανά ακίνητο. Αμοιβή μόνο από ενοίκιο που μπήκε.

Συγκρίνετε τα τρία πλάνα →Παράδειγμα μηνιαίας ενημέρωσης (PDF)

Πείτε μας για το ακίνητο

Τηλέφωνο ή email και ό,τι ξέρετε για το ακίνητο.

  1. Αφήνετε στοιχεία επικοινωνίας
  2. Συζητάμε το ακίνητο και την τυχόν μίσθωση
  3. Συμφωνούμε όρους πριν ξεκινήσουμε

Σχετικά: Πλάνα για ιδιοκτήτες →Τιμές →Πόσο να νοικιάσω το σπίτι μου; →

Τηλέφωνο ή email, όπως προτιμάτε.

Πόσα ακίνητα έχετε (προαιρετικό)
Κατάσταση ακινήτου (προαιρετικό)
Στοιχεία ακινήτου προαιρετικό
Υπνοδωμάτια
Αναμενόμενο ενοίκιο/μήνα (προαιρετικό)

Καμία δέσμευση, καμία χρέωση. Το πλάνο ξεκινά μόνο όταν το πείτε εσείς.

4,8Με βάση 19 κριτικές στο Google
Fragiskos Vamvakaris
“We were looking to make property investment in Athens and bought it from mamaXO portfolio. They continue to manage it for us with great transparency, on-time reporting and payouts.”
Διαβάστε στο Google →
Daniel Petříček
“I rented an apartment from this company almost a year ago and I am very satisfied. The staff is very friendly and communicates quickly. The apartment is well-equipped, so except for a few little things, there is no need to purchase any equipment. I would highly recommend them to anybody.”
Διαβάστε στο Google →
Kemal Tacyildiz
“I live in a house of this company. When I have an issue, they fix it immediately. They are very helpful and professional.”
Διαβάστε στο Google →

Ερωτήσεις ιδιοκτητών στο εξωτερικό

Τι ακριβώς κάνει η mamaXO;
Διαχειριζόμαστε μακροχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα: στο Δωρεάν έχετε μισθωτήριο, οδηγό ΑΑΔΕ και ημερολόγιο, στο Autopilot τα αναλαμβάνουμε όλα επί τόπου. Χωρίς προμήθεια εύρεσης ενοικιαστή, χωρίς χρέωση όσο το ακίνητο είναι κενό.
Πώς πληρώνεστε;
Μόνο ως ποσοστό από ενοίκιο που εισπράχθηκε: 10% + ΦΠΑ στο Autopilot, 5% + ΦΠΑ στο Co-pilot (σύντομα). Τίποτα προκαταβολικά, τίποτα για κενό μήνα.
Πληρώνω ΕΝΦΙΑ αν δεν μένω στην Ελλάδα;
Ναι. Ο ΕΝΦΙΑ ακολουθεί το ακίνητο: βεβαιώνεται σε όποιον το έχει στο Ε9 την 1η Ιανουαρίου και πληρώνεται ίδια από παντού.
Μπορώ να πληρώσω όλο το έτος μαζί;
Ναι, εφάπαξ ή σε 12 δόσεις, με ένα έμβασμα και την Ταυτότητα Οφειλής. Δεν υπάρχει έκπτωση για πρόωρη πληρωμή.
Κληρονόμησα ακίνητο. Τι έρχεται πρώτο;
ΑΦΜ, μετά αποδοχή ή αποποίηση σε συμβολαιογράφο (12 μήνες από το εξωτερικό), μετά το ακίνητο στο Ε9. Ο ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται σε εσάς από την επόμενη 1η Ιανουαρίου.
Χρειάζομαι λογιστή στην Ελλάδα;
Όχι από τον νόμο. Στην πράξη κάποιος πρέπει να υποβάλλει δήλωση μίσθωσης και Ε2 και να διαβάζει ό,τι στέλνει η ΑΑΔΕ· στο Autopilot αυτό είναι το λογιστικό μας γραφείο.
Θα φορολογηθώ δύο φορές για το ενοίκιο;
Η Ελλάδα φορολογεί πρώτη· με σύμβαση η χώρα σας πιστώνει τον ελληνικό φόρο ή απαλλάσσει το εισόδημα. Η Αυστραλία δεν έχει γενική σύμβαση με την Ελλάδα, ρωτήστε τοπικό σύμβουλο.
Τι είναι ο ΑΤΑΚ;
Ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου της ΑΑΔΕ για κάθε ακίνητο στο Ε9 σας, στην εκτύπωση του Ε9 και στο εκκαθαριστικό. Κάθε δήλωση μίσθωσης αναφέρεται σε αυτόν.

Η mamaXO διαχειρίζεται μισθώσεις, όχι φόρους. Τα ποσά ακολουθούν τους κανόνες· μετρά το myAADE.

Στείλτε το σε κάποιον με ακίνητο στην Ελλάδα

Πείτε μας για το ακίνητο