Οδηγός ιδιοκτήτη 2026

Πώς νοικιάζω το σπίτι μου: τι χρειάζεται το 2026

Τελευταία ενημέρωση:

Γράφει: Maria Koutsounika, Επικεφαλής Διαχείρισης ΑκινήτωνΈλεγχος στοιχείων: Tryfonas Chatziapostolou, Επικεφαλής Λογιστηρίου & Φορολογικών

Νόμιμα χρειάζεστε έξι πράγματα: ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ), τον ΑΤΑΚ από το Ε9, τον αριθμό παροχής ρεύματος, το ΑΦΜ του ενοικιαστή, γραπτό μισθωτήριο και δήλωσή του στην ΑΑΔΕ. Η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη (ΠΟΛ.1162/2018, άρθρο 1 §1α) και η καθυστέρηση κοστίζει €100 (ΚΦΔ ν.5104/2024, άρθρο 53 §1 περ. α΄). Τιμή, αγγελία και έλεγχος ενοικιαστή είναι επιλογές, όχι υποχρεώσεις.
Ξεκινήστε τον έλεγχοΑνοίξτε δωρεάν λογαριασμό

Δώστε μας το διαμέρισμα και παίρνετε ενοίκιο κάθε μήνα: τον ενοικιαστή, τα χαρτιά στην ΑΑΔΕ και τα τηλέφωνα τα αναλαμβάνουμε εμείς. Πληρωνόμαστε μόνο από ενοίκιο που έχει μπει.

Τι σας λείπει για να νοικιάσετε; Απαντήστε σε πέντε ερωτήσεις

Πέντε ερωτήσεις, μία λίστα: τι έχετε, τι λείπει και πού βγαίνει το καθένα. Χωρίς εγγραφή, χωρίς email.

Έχετε ήδη βρει ενοικιαστή;

Έχετε ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) σε ισχύ για αυτό το διαμέρισμα;

Ξέρετε τον ΑΤΑΚ του διαμερίσματος (από το Ε9);

Το νοικιάζετε επιπλωμένο;

Ζείτε στο εξωτερικό ή μακριά από το διαμέρισμα;

Απαντήστε στην πρώτη ερώτηση και η λίστα σας φτιάχνεται εδώ.

Ποια είναι τα 6 βήματα για να νοικιάσω το σπίτι μου;

Τα έξι βήματα είναι: σωστή τιμή, χαρτιά, αγγελία, επιλογή ενοικιαστή, υπογραφή μισθωτηρίου και δήλωση στο myAADE έως το τέλος του επόμενου μήνα (ΠΟΛ.1162/2018, άρθρο 1 §1α). Με αυτή τη σειρά: οι περισσότερες πρώτες ενοικιάσεις στραβώνουν επειδή το βήμα 5 γίνεται πριν από το 2.

  1. Βάλτε σωστή τιμή

    Από υπογεγραμμένα μισθωτήρια της περιοχής, όχι από τις αγγελίες που «κάθονται» μήνες.

    Πόσο να νοικιάσω το σπίτι μου;

  2. Μαζέψτε τα χαρτιά

    ΠΕΑ, ΑΤΑΚ, αριθμός παροχής, ΥΔΕ. Ο έλεγχος πιο πάνω σας λέει τι λείπει.

    Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ

  3. Βγάλτε αγγελία

    Φωτογραφίες με φως, ενεργειακή κατηγορία στο κείμενο, ένα τηλέφωνο που απαντάει.

    Πλάνα για ιδιοκτήτες

  4. Διαλέξτε ενοικιαστή

    Εκκαθαριστικό, απόδειξη μισθοδοσίας, ΑΦΜ, ένα τηλέφωνο στον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Μητρώο ενοικιαστών δεν υπάρχει — ο έλεγχος είναι δικός σας.

    Τι κάνουμε και πόσο κοστίζει

  5. Υπογράψτε μισθωτήριο

    Διάρκεια, ενοίκιο, εγγύηση, ποιος πληρώνει τι, κατάλογος επίπλων αν είναι επιπλωμένο. Δωρεάν εδώ.

    Δωρεάν μισθωτήριο συμβόλαιο

  6. Δηλώστε στο myAADE

    Έως το τέλος του επόμενου μήνα, με αριθμό ΠΕΑ, ΑΤΑΚ και ΑΦΜ ενοικιαστή. Ο ενοικιαστής αποδέχεται μέσα από τον δικό του λογαριασμό.

    Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ

Μόνοι σας, με μεσίτη ή με mamaXO — τι αλλάζει;

Αλλάζει ποιος τρέχει και πόσο πληρώνετε: μόνοι σας από €2.50 για την αγγελία, με μεσίτη €992 σε κάθε νέα μίσθωση, με εμάς €0 στο Free ή €50/μήνα στο Co-pilot. Παράδειγμα σε ενοίκιο €800: ο μεσίτης παίρνει 1,2 ενοίκια (ένα ενοίκιο + ΦΠΑ), τα δικά μας πλάνα πληρώνονται από ενοίκιο που έχει ήδη μπει στον λογαριασμό σας.

Μόνοι σας, με μεσίτη ή με mamaXO — τι αλλάζει;

  • Τι πληρώνετε

    Μόνοι σας
    Από €2.50Για την αγγελία — και ο χρόνος σας: τηλέφωνα, επισκέψεις, χαρτιά
    Με μεσίτη
    €992 μία φορά1,2 ενοίκια + ΦΠΑ, ξανά σε κάθε αλλαγή ενοικιαστή
    Με mamaXO
    €0 ή €50/μήναΤο Free δεν χρεώνεται· Co-pilot 5% + ΦΠΑ, μόνο από ενοίκιο που εισπράχθηκε

  • Ποιος δείχνει το σπίτι

    Μόνοι σας
    ΕσείςΚάθε επίσκεψη και κάθε τηλέφωνο
    Με μεσίτη
    Ο μεσίτηςΕπιδείξεις και μετά η υπογραφή
    Με mamaXO
    Εσείς ή εμείςΕμείς στο AutopilotCo-pilot: εσείς ή κλειδοθήκη

  • Ποιος ελέγχει τον ενοικιαστή

    Μόνοι σας
    ΕσείςΑν ξέρετε τι να ζητήσετε
    Με μεσίτη
    Ο μεσίτηςΣπάνια πέρα από μια επίδειξη
    Με mamaXO
    ΕμείςΑΦΜ, ταυτότητα, σύμβαση, εισόδημαΠριν τον γνωρίσετε

  • Μισθωτήριο και δήλωση ΑΑΔΕ

    Μόνοι σας
    ΕσείςΕσείς, με τα δωρεάν εργαλεία μας
    Με μεσίτη
    ΕσείςΠέφτει σε εσάς, ή με χρέωση
    Με mamaXO
    ΕμείςΔωρεάν και στα τρία πλάναΜε υπενθύμιση προθεσμίας

  • Αν σταματήσει να πληρώνει

    Μόνοι σας
    ΕσείςΕσείς, με δικηγόρο
    Με μεσίτη
    ΚανείςΔεν τον αφορά μετά την υπογραφή
    Με mamaXO
    ΕμείςΚινούμαστε από την πρώτη μέραCo-pilot και πάνω

Τι κάνουμε και πόσο κοστίζει →

Πού να βάλετε την αγγελία;

Στο Spitogatos €2.50 για 6 μήνες ως ιδιώτης, στο XE.gr επί πληρωμή, σε ομάδες Facebook δωρεάν και δωρεάν εδώ στο mamaXO. Σε κάθε κανάλι ο νόμος ζητά την ενεργειακή κατηγορία, ακόμα και σε ομάδα στο Facebook (Άρθρο 12 §4 ν.4122/2013)· η παράλειψη έχει πρόστιμο από €1,000 (Άρθρο 20 §1 ν.4122/2013).

  • Spitogatos

    €2.50 για 6 μήνες (ιδιώτης)

    Η μεγαλύτερη επισκεψιμότητα· πληρωμή με SMS. Θα σας ζητήσουν ενεργειακή κατηγορία.

  • XE.gr

    Επί πληρωμή

    Δεύτερη σε κίνηση. Το κέντρο βοήθειας δεν λέει λέξη για ΠΕΑ, οπότε βάλτε την κατηγορία μόνοι σας.

  • Ομάδες Facebook

    Δωρεάν

    Πολλά μηνύματα, λίγοι σοβαροί. Πεδίο ενεργειακής κατηγορίας δεν υπάρχει: γράψτε την στο κείμενο, ο νόμος ισχύει και εκεί.

  • mamaXO

    Δωρεάν, 3 φωτογραφίες

    Αγγελία, μισθωτήριο και υπενθύμιση ΑΑΔΕ στο ίδιο μέρος. Βίντεο, 20 φωτογραφίες και ανάρτηση σε Spitogatos/XE από εμάς — στο Co-pilot.

Χρήσιμα για ιδιοκτήτες

Οι σελίδες που συνεχίζουν αυτόν τον οδηγό, ένα βήμα η καθεμιά: πόσο νοικιάζεται το διαμέρισμά σας, μισθωτήριο, δήλωση στην ΑΑΔΕ, φόροι και Ε9, έξωση, επιδότηση ανακαίνισης και τι κοστίζει να το αναλάβουμε εμείς.

Συχνές ερωτήσεις ιδιοκτητών

Τι χρειάζεται; Ενεργειακό, taxis, ΔΕΗ, νερό, κοινόχρηστα, χαρτόσημο — πρώτη φορά νοικιάζω.
Στέλνετε διεύθυνση και ΑΦΜ. Ενεργειακό, δήλωση στην ΑΑΔΕ, αλλαγή ονόματος σε ΔΕΗ και νερό: τα κλείνουμε εμείς και σας λέμε πότε τελείωσε το καθένα.
Θα μου αφήσει φέσι. Θα μπει μέσα, θα δώσει ένα νοίκι και μετά δεν θα πληρώνει και δεν θα φεύγει.
Ελέγχουμε εισόδημα και ιστορικό πριν υπογράψει, και αν σταματήσει να πληρώνει, κινούμαστε εμείς από την πρώτη μέρα, όχι εσείς μετά από έξι μήνες.
Δεν ξέρω ποιον βάζω μέσα. Δεν υπάρχει μητρώο ενοικιαστών.
Μητρώο δεν υπάρχει. Γι’ αυτό ζητάμε εμείς εκκαθαριστικό, μισθοδοσία και ιστορικό πληρωμών, και σας δείχνουμε τι βρήκαμε πριν αποφασίσετε.
Διαχείριση; Δηλαδή Airbnb; Ή σαν τον διαχειριστή της πολυκατοικίας;
Ούτε Airbnb ούτε κοινόχρηστα. Μακροχρόνιος ενοικιαστής, μισθωτήριο, ενοίκιο κάθε μήνα — και κάποιος να το προσέχει όσο εσείς λείπετε.
Πόσο παίρνετε; Ένα νοίκι; 10%;
5% του ενοικίου στο Co-pilot: σε ένα χρόνο λιγότερο από ό,τι παίρνει ο μεσίτης για μία επίδειξη. Δωρεάν αν κάνετε τα χαρτιά μόνοι σας.
Πότε δηλώνεται το μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ;
Έως το τέλος του ημερολογιακού μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης, από τον ιδιοκτήτη, στο myAADE (ΠΟΛ.1162/2018, άρθρο 1 §1α).
Πόσο είναι το πρόστιμο για εκπρόθεσμο μισθωτήριο;
€100, ανεξάρτητα από το πόσο καθυστέρησε (ΚΦΔ ν.5104/2024, άρθρο 53 §1 περ. α΄).
Πρέπει ο ενοικιαστής να αποδεχτεί τη δήλωση;
Έχει 30 ημέρες από την ειδοποίηση· χωρίς ενέργεια η δήλωση θεωρείται αποδεκτή (Απόφαση ΑΑΔΕ Α.1068/2025).
Χρειάζεται ΠΕΑ για να νοικιάσω διαμέρισμα;
Ναι, για κάθε διαμέρισμα σε πολυκατοικία, και κάτω από 50 τ.μ. (Άρθρο 12 ν.4122/2013)· ο αριθμός πρωτοκόλλου είναι υποχρεωτικό πεδίο της δήλωσης μίσθωσης (ΔΕΔ ΑΑΔΕ 24.01.2026). Κοστίζει €60–150, βγαίνει σε 3–7 εργάσιμες και ισχύει 10 χρόνια.
Πρέπει να γράφω την ενεργειακή κατηγορία στην αγγελία;
Ναι, σε κάθε εμπορική διαφήμιση — και σε ομάδα στο Facebook (Άρθρο 12 §4 ν.4122/2013)· η παράλειψη έχει πρόστιμο €1,000–10,000 (Άρθρο 20 §1 ν.4122/2013). Στην αγγελία μπαίνει η κατηγορία, όχι ο αριθμός πρωτοκόλλου.
Πόσο ισχύει το πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ);
Για κατοικίες 10 χρόνια (ΥΑ 101195/2021) — η 14ετία που κυκλοφορεί σε παλιότερα κείμενα δεν ισχύει. Χρειάζεται όταν ο ενοικιαστής βάζει το ρεύμα στο όνομά του.
Πόσο διαρκεί υποχρεωτικά μια μίσθωση κατοικίας;
Τρία έτη, ακόμη κι αν συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη διάρκεια (Άρθρο 2 §1 ν.1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 §5 ν.2235/1994).
Πόση εγγύηση μπορώ να ζητήσω;
Έως 2 μηνιαία μισθώματα (Άρθρο 2 §2 ν.1703/1987)· στην πράξη ζητούνται 1–1,5 και γράφονται στο μισθωτήριο.
Μπορώ να παίρνω το ενοίκιο μετρητά;
Από 01/10/2026 το ενοίκιο καταβάλλεται σε τραπεζικό λογαριασμό δηλωμένο στην ΑΑΔΕ (Άρθρο 210 ν.5222/2025).
Πόσο φόρο πληρώνω για τα ενοίκια;
Η κλίμακα ξεκινά στο 15% για τα πρώτα €12,000 καθαρού εισοδήματος, μετά την έκπτωση 5% τεκμαρτών δαπανών (Άρθρο 40 §4 ΚΦΕ, όπως ισχύει με το άρθρο 8 ν.5246/2025).
Υπάρχει απαλλαγή φόρου για διαμέρισμα που ήταν κλειστό;
Ναι: 3 χρόνια χωρίς φόρο ενοικίου για ακίνητο έως 120 τ.μ. που ήταν κλειστό τα 3 προηγούμενα χρόνια, με μίσθωση 3 ετών που υπογράφεται έως 31/12/2026 (Άρθρο 72 §91 ΚΦΕ, ν.5162/2024, παράταση με το άρθρο 9 ν.5246/2025).

Ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση για ιδιοκτήτες, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Προθεσμίες και πρόστιμα αναφέρονται όπως ισχύουν στη νομοθεσία και στις οδηγίες της ΑΑΔΕ· για την περίπτωσή σας ρωτήστε λογιστή.

Στείλτε τον οδηγό σε κάποιον που νοικιάζει πρώτη φορά

Οι άνθρωποι πίσω από τη mamaXO

Πραγματικοί άνθρωποι στην Αθήνα, με το μέρος σας.

Dan Tara
Dan Tara
Διευθύνων Σύμβουλος
Ivan Vaskovich
Ivan Vaskovich
Τεχνικός Διευθυντής
Olga Papadogianni
Olga Papadogianni
Επικεφαλής Λειτουργιών
Claire Toumpaniari
Claire Toumpaniari
Επικεφαλής Νομικών & Συμμόρφωσης
Tryfonas Chatziapostolou
Tryfonas Chatziapostolou
Επικεφαλής Λογιστηρίου & Φορολογικών
Maria Koutsounika
Maria Koutsounika
Επικεφαλής Διαχείρισης Ακινήτων
Romi Tsvetanova
Romi Tsvetanova
Σύμβουλος Ακινήτων
Alexandros Efthimiou
Alexandros Efthimiou
Επικεφαλής Ομάδας Συντήρησης
4,8Με βάση 19 κριτικές στο Google
Fragiskos Vamvakaris
“We were looking to make property investment in Athens and bought it from mamaXO portfolio. They continue to manage it for us with great transparency, on-time reporting and payouts.”
Διαβάστε στο Google →
Daniel Petříček
“I rented an apartment from this company almost a year ago and I am very satisfied. The staff is very friendly and communicates quickly. The apartment is well-equipped, so except for a few little things, there is no need to purchase any equipment. I would highly recommend them to anybody.”
Διαβάστε στο Google →
Kemal Tacyildiz
“I live in a house of this company. When I have an issue, they fix it immediately. They are very helpful and professional.”
Διαβάστε στο Google →

Δύο δρόμοι από εδώ

Τα κάνετε μόνοι σας με τα δωρεάν εργαλεία, ή μας δίνετε το διαμέρισμα και τα αναλαμβάνουμε εμείς. Και στους δύο δρόμους το μισθωτήριο και η δήλωση είναι δωρεάν· αλλάζει ποιος τρέχει.

Ανοίξτε δωρεάν λογαριασμόΚαλέστε μας

Θέλετε να το αναλάβουμε εμείς;

Πείτε μας για το διαμέρισμα και σας καλούμε.

Τηλέφωνο ή email — όπως προτιμάτε.

Προτιμώμενος τρόπος επικοινωνίας
Σε ποια γλώσσα να σας καλέσουμε;
Στοιχεία ακινήτου — για πιο ουσιαστική κουβέντα (προαιρετικό)
Olga Papadogianni

Θα σας καλέσει η Όλγα από την ομάδα μας στην Αθήνα — πραγματικός άνθρωπος, όχι bot.

Χωρίς δέσμευση και χωρίς χρέωση — στέλνουμε τη λίστα και απαντάμε στις ερωτήσεις σας.

Καλέστε μας