Εγγύηση ενοικίου: πόση επιτρέπεται και πότε επιστρέφεται
Επίσημη υπηρεσία «Μισθωτήρια ακινήτων» της ΑΑΔΕ. Η εγγύηση δεν καταχωρείται εκεί — δηλώνεται το μίσθωμα. Η εγγύηση ζει στο συμφωνητικό σας, και γι᾽ αυτό μετράει πώς είναι γραμμένη.
Η εγγύηση σε μίσθωση κατοικίας δεν ξεπερνά τα δύο μηνιαία μισθώματα (άρθρο 2 §2 ν.1703/1987). Επιστρέφεται άτοκα όταν παραδοθεί το ακίνητο και τα κλειδιά, αφού αφαιρεθούν οφειλόμενα ενοίκια, λογαριασμοί, κοινόχρηστα και ζημιές πέραν της συνήθους χρήσης. Ο νόμος δεν ορίζει ημέρες· στο έντυπο της mamaXO η προθεσμία είναι τριάντα ημέρες.
Τελευταία ενημέρωση: Σεπτέμβριος 2026
Στο δωρεάν συμφωνητικό μας η εγγύηση έχει δικό της άρθρο: ποσό, τρόπος καταβολής, προθεσμία επιστροφής. Στα πληρωμένα πλάνα την εγγύηση την κρατάμε εμείς, με κανόνες υπογεγραμμένους και από τις δύο πλευρές.
Πόση εγγύηση μπορεί να ζητηθεί
Ο νόμος βάζει ταβάνι, όχι ποσό: έως δύο μηνιαία μισθώματα για μίσθωση κατοικίας. Κάτω από αυτό τα μέρη συμφωνούν ελεύθερα, και στην πράξη η εγγύηση είναι ένα ή δύο ενοίκια.
Το ταβάνι: δύο μισθώματα
Δύο μηνιαία μισθώματα είναι το ανώτατο για κατοικία. «Τρία ενοίκια εγγύηση» δεν είναι διαπραγμάτευση — είναι πάνω από το όριο που ορίζει η διάταξη, και αυτό ισχύει ό,τι κι αν λέει η αγγελία ή ο μεσίτης.
Εγγύηση και προκαταβολή δεν είναι το ίδιο
Το ενοίκιο του πρώτου μήνα δεν είναι εγγύηση και δεν μετράει στο ταβάνι: είναι μίσθωμα, δηλώνεται ως μίσθωμα και δεν επιστρέφεται. Γράψτε τα χωριστά στο συμφωνητικό, με χωριστά ποσά — σχεδόν κάθε διαφωνία στη λήξη ξεκινά από εδώ.
Πώς καταβάλλεται και πώς αποδεικνύεται
Γράψτε στο συμφωνητικό το ποσό και τον τρόπο καταβολής και κρατήστε ίχνος: μια κατάθεση ή μεταφορά αφήνει αποδεικτικό, τα μετρητά όχι. Όταν αργότερα διαφωνήσετε για το «πόσα δόθηκαν», απαντά μόνο το χαρτί.
Πότε επιστρέφεται και τι μπορεί να κρατηθεί
Η εγγύηση επιστρέφεται στη λήξη, άτοκα, μόλις αποδοθεί το ακίνητο και παραδοθούν τα κλειδιά. Η επιστροφή δεν περνά από το myAADE (το Taxisnet) και δεν έχει σχέση με τη δήλωση της μίσθωσης: είναι υποχρέωση ανάμεσα στα δύο μέρη. Ο νόμος δεν ορίζει σε πόσες ημέρες γίνεται — τις ημέρες τις ορίζει το συμφωνητικό, και γι᾽ αυτό αξίζει να είναι γραμμένες.
Πόσα επιστρέφονται τελικά; Η πράξη με αριθμούς
Παράδειγμα: ενοίκιο €600, εγγύηση δύο μισθωμάτων. Τα ποσά είναι παράδειγμα — ο κανόνας «εγγύηση μείον ό,τι οφείλεται» δεν είναι.
Εγγύηση που δόθηκε
€1,200
- −
Ενοίκιο που έμεινε απλήρωτο
€0
- −
Λογαριασμός ρεύματος που έμεινε ανοιχτός
€85
- −
Κοινόχρηστα του τριμήνου
€40
- −
Σπασμένο τζάμι — ζημιά, όχι φθορά
€150
- =
Επιστρέφονται στον ενοικιαστή
€925
Κάθε γραμμή αφαίρεσης θέλει απόδειξη: λογαριασμό, τιμολόγιο, φωτογραφία πριν και μετά. Αφαίρεση χωρίς χαρτί είναι άποψη, και απέναντί της στέκει η άποψη του άλλου.
- Υπογραφή συμφωνητικούη ημέρα έναρξης της μίσθωσης
- Δήλωση στο myAADE από τον ιδιοκτήτηέως το τέλος του επόμενου μήνα
- Αποδοχή από τον ενοικιαστή30 ημέρες από την ειδοποίηση
- Αποδεικτικό υποβολής (PDF)τυπώνεται όποτε χρειαστεί: ΔΕΗ, τράπεζα, επίδομα στέγασης
- Λύση ή ανανέωσηδηλώνεται έως το τέλος του επόμενου μήναΕίστε εδώ
Τι αφαιρείται πριν επιστραφεί
- Οφειλόμενα μισθώματα — όσα δεν πληρώθηκαν μέχρι την αποχώρηση.
- Λογαριασμοί στο όνομα του ενοικιαστή που έμειναν ανοιχτοί: ρεύμα, νερό, θέρμανση, τηλεπικοινωνίες.
- Κοινόχρηστα που δεν αποδόθηκαν στη διαχείριση της πολυκατοικίας.
- Ζημιές πέραν της συνήθους χρήσης — όχι το φυσιολογικό φθάρσιμο ενός σπιτιού που κατοικήθηκε τρία χρόνια.
Η γραμμή ανάμεσα στη «ζημιά» και στη «συνήθη χρήση» είναι το σημείο όπου χαλάνε οι περισσότερες αποχωρήσεις, και δεν τη χαράζει ο νόμος: τη χαράζει το πρωτόκολλο παράδοσης με φωτογραφίες, φτιαγμένο την ημέρα της εισόδου και ξαναφτιαγμένο την ημέρα της εξόδου. Χωρίς αυτό μένει η λέξη του ενός απέναντι στη λέξη του άλλου, και κανένα άρθρο δεν κρίνει ποιος θυμάται σωστά.
Η εγγύηση επιστρέφεται όταν λήγει η μίσθωση
Η λύση δηλώνεται έως το τέλος του επόμενου μήνα, και ό,τι κρατάτε από την εγγύηση κρίνεται εκείνες τις ημέρες.
Μπορεί η εγγύηση να πάει αντί για το ενοίκιο του τελευταίου μήνα;
Είναι η πιο επαναλαμβανόμενη διαφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, και η ειλικρινής απάντηση είναι ότι δεν την κρίνει ο νόμος: δεν βρήκαμε διάταξη που να απαγορεύει ρητά τον συμψηφισμό ούτε διάταξη που να τον επιτρέπει. Την κρίνει το συμφωνητικό σας — και αν εκεί δεν γράφει τίποτα, την κρίνει η συζήτηση που θα κάνετε τη χειρότερη δυνατή στιγμή.
Τι λέει το έντυπο της mamaXO
Στο άρθρο 5 του δικού μας συμφωνητικού η εγγύηση δεν συμψηφίζεται με μισθώματα και επιστρέφεται άτοκα εντός τριάντα ημερών από την απόδοση του ακινήτου και την παράδοση των κλειδιών, αφού αφαιρεθεί κάθε οφειλή.
Γιατί το γράφουμε έτσι
Η εγγύηση καλύπτει όλες τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή, όχι μόνο το τελευταίο ενοίκιο: λογαριασμούς που έρχονται μετά την αποχώρηση, κοινόχρηστα του τριμήνου, ζημιές που φαίνονται με άδειο σπίτι. Ξοδεμένη τον τελευταίο μήνα, δεν έχει μείνει τίποτα για αυτά.
Αν συμφωνήσετε το αντίθετο
Γίνεται — αλλά γραπτά, με ημερομηνία και υπογραφές και των δύο, και με το ποσό ολογράφως. Μια προφορική συμφωνία «κράτα την εγγύηση αντί για τον Αύγουστο» τη θυμούνται διαφορετικά οι δύο πλευρές, και τη θυμούνται ακριβώς τη στιγμή που έχουν ήδη διαφωνήσει.
Ό,τι κι αν συμφωνήσετε, γράψτε το πριν φύγει ο ενοικιαστής, όχι μετά. Μετά την παράδοση των κλειδιών η μία πλευρά έχει τα χρήματα και η άλλη έχει μόνο επιχειρήματα.
Δείτε πώς είναι γραμμένη η εγγύηση στο δικό μας έντυπο
Το άρθρο 5 λέει ποσό, τρόπο καταβολής, προθεσμία επιστροφής και τι αφαιρείται πριν επιστραφεί. Δίπλα του στέκει το πρωτόκολλο παράδοσης — τα δύο χαρτιά που κρίνουν τη διαφωνία της λήξης.
Τι λέει ο νόμος — με μία ματιά
Τα στοιχεία ελέγχθηκαν στις πηγές:
Εγγύηση
Έως δύο μηνιαία μισθώματα· επιστρέφεται άτοκα στη λήξη, μετά την απόδοση του μισθίου (το ακίνητο).
Άρθρο 2 §2 ν.1703/1987
Προθεσμία επιστροφής
Ο νόμος δεν ορίζει ημέρες: η εγγύηση επιστρέφεται άτοκα μετά την απόδοση του μισθίου, και τις ημέρες τις ορίζει το συμφωνητικό. Στο έντυπο της mamaXO, τριάντα ημέρες.
Άρθρο 2 §2 ν.1703/1987 · όρος του συμφωνητικού
Ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας
3 έτη, ακόμη κι αν συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη· σύντμηση μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο τουλάχιστον 6 μήνες μετά την έναρξη.
Άρθρο 2 §1 ν.1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1 §5 ν.2235/1994
Πληρωμή ενοικίου μέσω τράπεζας
Θεσπίστηκε υποχρεωτική καταβολή σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, γνωστοποιημένο στην ΑΑΔΕ· η έναρξη ισχύος μετατέθηκε με τροπολογίες — ελέγξτε την ισχύουσα ημερομηνία στην ΑΑΔΕ.
Άρθρο 210 ν.5222/2025 (ΦΕΚ Α΄ 134/28.07.2025)
Πηγές
Συχνές ερωτήσεις για την εγγύηση
Πόση εγγύηση μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης;
Πότε επιστρέφεται η εγγύηση στον ενοικιαστή;
Μπορώ να μην πληρώσω το ενοίκιο του τελευταίου μήνα και να κρατήσει την εγγύηση;
Δίνει τόκο η εγγύηση;
Ο ιδιοκτήτης δεν επιστρέφει την εγγύηση. Τι μπορώ να κάνω;
Έδωσα εγγύηση χωρίς γραπτό συμφωνητικό. Ισχύει;
Φεύγω πριν τη λήξη. Χάνω την εγγύηση;
Μετρητά ή τράπεζα;
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης μισθώσεων, όχι δικηγορικό ή λογιστικό γραφείο. Τα άρθρα και τα όρια αναφέρονται όπως ίσχυαν την ημέρα του ελέγχου, με την πηγή δίπλα σε κάθε γραμμή. Για τη δική σας περίπτωση ρωτήστε δικηγόρο.
Και μετά; 3 βήματα — κανένα υποχρεωτικό
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης μισθώσεων στην Αθήνα. Τα εργαλεία είναι δωρεάν· κερδίζουμε μόνο αν κάποτε μας αναθέσετε το διαμέρισμα.
Κρατήστε το σε δωρεάν λογαριασμό
Το συμβόλαιο αποθηκευμένο, η προθεσμία της ΑΑΔΕ υπολογισμένη, τα έγγραφα σε ένα μέρος. Χωρίς χρονικό όριο, χωρίς κάρτα.
Βρείτε ενοικιαστή — δωρεάν αγγελία
Ζωντανή αγγελία στη mamaXO με 3 φωτογραφίες· τις επισκέψεις τις κάνετε εσείς. Δωρεάν, για όσα διαμερίσματα έχετε.
Ή αναθέστε τα όλα σε εμάς — Autopilot, 10% + ΦΠΑ
Εύρεση και έλεγχος ενοικιαστή, συμβόλαιο, δήλωση στην ΑΑΔΕ, είσπραξη, επισκευές, μηνιαία ενημέρωση — όλα από εμάς. Μόνο επί ενοικίου που έχει μπει· τίποτα όσο το σπίτι είναι κενό.
Οι αποφάσεις μένουν δικές σας, όπως τις ορίσετε στην εντολή.
Δεν θέλετε να ξανακάνετε αυτή τη συζήτηση;
Αφήστε τηλέφωνο και περιοχή. Κάποιος από την ομάδα μας στην Αθήνα καλεί μέσα σε μία εργάσιμη: εγγύηση, πρωτόκολλο παράδοσης και η συζήτηση της λήξης γίνονται δουλειά μας — ή σας λέμε ότι το δωρεάν αρκεί.
Στείλτε το σε όποιον διαφωνεί για την εγγύηση