Τι αλλάζει νομικά όταν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό;
Τίποτα στην ιδιοκτησία. Το ακίνητο παραμένει στο όνομά σας όσο δεν το πουλάτε ή δεν το μεταβιβάζετε. Αυτό που αλλάζει είναι η φορολογική σας κατοικία, δηλαδή πού θεωρείστε φορολογικά κάτοικος, και ποια ΔΟΥ σας εξυπηρετεί.
Ελέγξτε στο φορολογικό σας μητρώο την καταχωρισμένη φορολογική κατοικία, τα στοιχεία επικοινωνίας και την αρμόδια υπηρεσία για την πράξη που θέλετε να κάνετε. Μην θεωρείτε ότι μια αλλαγή τόπου διαμονής ενημερώνει αυτόματα το μητρώο ή ότι κάθε διαδικασία ακινήτου εξυπηρετείται από την ίδια υπηρεσία.
Σημαντική διάκριση: φορολογική κατοικία δεν σημαίνει ότι δεν έχετε καμία υποχρέωση στην Ελλάδα. Σημαίνει ότι φορολογείστε στην Ελλάδα μόνο για εισόδημα που έχει πηγή εδώ, όπως ενοίκιο ακινήτου, τόκους ελληνικού λογαριασμού ή μέρισμα ελληνικής εταιρείας. Το παγκόσμιο εισόδημά σας το δηλώνετε στη χώρα όπου είστε πλέον φορολογικός κάτοικος, με βάση τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης, όπου υπάρχει τέτοια σύμβαση με την Ελλάδα.
Πώς ενεργώ από το εξωτερικό χωρίς να ταξιδέψω;
Με τρία εργαλεία που συνήθως συνδυάζονται: πληρεξούσιο για τις νομικές πράξεις, φορολογικός εκπρόσωπος για τις υποθέσεις με την ΑΑΔΕ, και διαχειριστής ακινήτου για την καθημερινότητα.
Το πληρεξούσιο. Ένα πληρεξούσιο για ακίνητο από το εξωτερικό μπορεί να συνταχθεί με τρεις τρόπους:
- Ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, αν βρίσκεστε στην Ελλάδα έστω για λίγες μέρες.
- Στην ελληνική προξενική αρχή της χώρας διαμονής σας, που ασκεί καθήκοντα συμβολαιογράφου για Έλληνες του εξωτερικού. Το πληρεξούσιο αυτό χρησιμοποιείται απευθείας στην Ελλάδα, χωρίς επισημείωση ή μετάφραση.
- Ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας διαμονής σας. Τότε το έγγραφο χρειάζεται επισημείωση Apostille, αν η χώρα έχει κυρώσει τη Σύμβαση της Χάγης του 1961, ή προξενική θεώρηση αν δεν την έχει κυρώσει, και στη συνέχεια επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Πριν το υπογράψετε, στείλτε το σχέδιο στον Έλληνα συμβολαιογράφο ή δικηγόρο που θα το χρησιμοποιήσει, ώστε να περιέχει ακριβώς τις εξουσίες που χρειάζονται.
Το πληρεξούσιο μπορεί να είναι γενικό (για κάθε πράξη διαχείρισης) ή ειδικό (π.χ. μόνο για υπογραφή μισθωτηρίου ή μόνο για πώληση). Καλό είναι να είναι όσο πιο συγκεκριμένο γίνεται, ώστε ο συμβολαιογράφος ή η τράπεζα στην Ελλάδα να μην έχουν αμφιβολία για την έκταση της εξουσιοδότησης.
Ο φορολογικός εκπρόσωπος. Πρόκειται για πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, το οποίο η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει ως σημείο επαφής για τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. Η αίτηση ΑΦΜ (ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου) κατοίκου εξωτερικού μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο, από νόμιμο ή φορολογικό εκπρόσωπο, ή από εξουσιοδοτημένο τρίτο πρόσωπο, με ταυτοποίηση μέσω βιντεοκλήσης στο myAADElive. Η βεβαίωση ΑΦΜ και ο κλειδάριθμος (ο κωδικός πρόσβασης στο myAADE) αποστέλλονται με email ή στην ψηφιακή θυρίδα του εκπροσώπου, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Ο διαχειριστής ακινήτου. Αναλαμβάνει το καθημερινό κομμάτι: εύρεση ενοικιαστή, επισκευές, επικοινωνία με τον ενοικιαστή, πληρωμή κοινοχρήστων. Δεν υποκαθιστά το πληρεξούσιο ή τον φορολογικό εκπρόσωπο, αλλά συνήθως συνεργάζεται μαζί τους. Αναλυτικά τι κάνει και τι όχι θα βρείτε στον οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα.
| Εργαλείο | Τι καλύπτει | Πού συντάσσεται |
|---|---|---|
| Πληρεξούσιο | Υπογραφή συμβολαίων, μισθωτηρίων, τραπεζικές πράξεις | Ελλάδα, προξενείο, ή ξένος συμβολαιογράφος με Apostille |
| Φορολογικός εκπρόσωπος | Επικοινωνία με ΑΑΔΕ, παραλαβή αλληλογραφίας | Ορίζεται μέσω ΑΑΔΕ, πρόσωπο με φορολογική κατοικία Ελλάδας |
| Διαχειριστής ακινήτου | Ενοικιαστές, επισκευές, κοινόχρηστα | Σύμβαση με συγκεκριμένες εργασίες, όρια και αμοιβές |
Πώς αναθέτω την καθημερινότητα χωρίς να χάνω τον έλεγχο;
Το χρήσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο «ποιος έχει τα κλειδιά;», αλλά «ποιος αποφασίζει, ποιος εκτελεί και πώς μαθαίνω τι έγινε;». Χρησιμοποιήστε τον παρακάτω πίνακα ως προσχέδιο συζήτησης. Δεν δίνει εξουσιοδότηση και δεν αποτελεί αυτόματα συμφωνημένο πακέτο υπηρεσιών.
| Εργασία | Τι συμφωνείτε πριν την ανάθεση |
|---|---|
| Κλειδιά και πρόσβαση | Ποιος κρατά κάθε αντίγραφο, πότε επιτρέπεται πρόσβαση και πώς συνεννοείται με τον μισθωτή. Η κατοχή κλειδιού δεν σημαίνει ανεξέλεγκτη είσοδο. |
| Μίσθωση ή ανανέωση | Ποιος προτείνει και ποιος εγκρίνει μίσθωμα και όρους, ποιος υπογράφει και με ποια απαιτούμενη εξουσιοδότηση. |
| Επισκευές | Τι χρειάζεται δική σας έγκριση, τυχόν συμφωνημένο όριο δαπάνης, αμοιβή τεχνίτη και συντονισμού, παραστατικό και ενημέρωση μετά την εργασία. |
| Πληρωμές | Ποιος ελέγχει την είσπραξη, ποιος επικοινωνεί για εκκρεμότητες και πώς εμφανίζονται μερικές καταβολές στην αναφορά σας. |
| Φορολογικές ή νομικές ενέργειες | Ποιος συγκεντρώνει τα στοιχεία και ποιος έχει αναλάβει την υποβολή ή την εκπροσώπηση. Η διαχείριση της καθημερινότητας δεν αντικαθιστά τον λογιστή ή τον δικηγόρο. |
Τι πρέπει να δείχνει μια ενημέρωση ιδιοκτήτη;
- Περίοδο αναφοράς και μίσθωμα που οφείλεται.
- Ποσό που πράγματι εισπράχθηκε και τυχόν υπόλοιπο.
- Αμοιβή διαχείρισης και εγκεκριμένες δαπάνες χωριστά.
- Παραστατικά ή στοιχεία τεκμηρίωσης των εξόδων.
- Ανοιχτά ζητήματα, επόμενο βήμα και ποια απόφαση περιμένει από εσάς.
Ζητήστε δείγμα πριν συμφωνήσετε, ώστε να γνωρίζετε τι θα μπορείτε να ελέγχετε από το εξωτερικό. Τα παραπάνω είναι προτεινόμενα πεδία ελέγχου, όχι πραγματικά αποτελέσματα ή υπόσχεση απόδοσης.
Αν υπάρχει ήδη μισθωτής
Πριν αλλάξει ο υπεύθυνος επικοινωνίας, συγκεντρώστε συμφωνητικό και τροποποιήσεις, κατάσταση πληρωμών με ημερομηνία αναφοράς, ποσό και κάτοχο της εγγύησης, ανοιχτές επισκευές και κατάλογο κλειδιών. Συμφωνήστε πώς θα ενημερωθεί ο μισθωτής. Μην αφήνετε αντικρουόμενες οδηγίες πληρωμής από παλιό και νέο συνεργάτη.
Αν το διαμέρισμα είναι κενό
Ξεχωρίστε τις εργασίες που χρειάζονται πριν την αγγελία από τις προαιρετικές βελτιώσεις. Για κάθε εργασία γράψτε υπεύθυνο, προσφορά και προϋπόθεση ολοκλήρωσης. Αν εξετάζετε χαμηλότερο μίσθωμα αντί για περισσότερο χρόνο αναμονής, συγκρίνετε αριθμητικά το κόστος κενού διαστήματος, χωρίς να θεωρείτε τον υπολογισμό εγγυημένη τιμή αγοράς.
Τι οφείλω κάθε χρόνο ως κάτοικος εξωτερικού με ακίνητο;
Ξεχωρίστε τις δηλώσεις μεταβολών από τις ετήσιες υποχρεώσεις: το Ε9 αφορά την καταγραφή και τις μεταβολές των δικαιωμάτων στο ακίνητο, ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται κάθε έτος και η δήλωση εισοδήματος εξετάζεται με βάση το εισόδημα και τη φορολογική σας κατάσταση. Η κατοχή ακινήτου δεν σημαίνει ότι υποβάλλετε νέο Ε9 χωρίς μεταβολή κάθε χρόνο. Ελέγξτε τα στοιχεία σας στην εφαρμογή Ε9/ΕΝΦΙΑ της ΑΑΔΕ.
Η προθεσμία Ε9 εξαρτάται από το είδος και τον χρόνο της μεταβολής. Ελέγξτε τις τρέχουσες οδηγίες της ΑΑΔΕ για Ε9. Για κληρονομιά, ζητήστε από τον λογιστή να επιβεβαιώσει την προθεσμία με βάση το εφαρμοστέο καθεστώς και τα συγκεκριμένα γεγονότα· μην εφαρμόζετε μηχανικά την ημερομηνία μιας απλής αγοράς.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση την κατάσταση των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και καταβάλλεται σε μηνιαίες δόσεις, με την τελευταία έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Η βεβαίωση ΕΝΦΙΑ που απαιτείται για μεταβίβαση εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE.
Αν αποκτάτε εισόδημα από μίσθωση στην Ελλάδα, ελέγξτε με τον λογιστή σας τις απαιτούμενες δηλώσεις και τη φορολόγηση για το αντίστοιχο φορολογικό έτος. Η υποβολή μιας δήλωσης το 2026 δεν σημαίνει ότι αφορά εισόδημα του 2026. Δείτε την ενημέρωση της ΑΑΔΕ για μακροχρόνια μίσθωση. Ζητήστε χωριστό έλεγχο της φορολογικής σας κατοικίας, άλλων εισοδημάτων και τυχόν υποχρεώσεων στη χώρα διαμονής.
Για τον πλήρη μηχανισμό, τις προθεσμίες, και τι γίνεται αν χάσετε μια από αυτές, δείτε τον αναλυτικό οδηγό μας για ΕΝΦΙΑ και Ε9 για κατοίκους εξωτερικού.
Πώς ενοικιάζω το ακίνητο από το εξωτερικό;
Η ενοικίαση ακινήτου από το εξωτερικό ακολουθεί την ίδια διαδικασία με έναν ιδιοκτήτη που ζει στην Ελλάδα, με τη διαφορά ότι εσείς την εκτελείτε μέσω πληρεξουσίου ή διαχειριστή.
Πριν δημοσιεύσετε αγγελία, ζητήστε από μηχανικό να ελέγξει αν απαιτείται ΠΕΑ, αν υπάρχει ήδη έγκυρο πιστοποιητικό και ποια ενεργειακή κατηγορία πρέπει να εμφανίζεται. Μην υποθέτετε ότι απαιτείται νέα έκδοση σε κάθε αλλαγή μισθωτή, ούτε ότι η υποχρέωση έχει εξαιρέσεις που εφαρμόζονται χωρίς έλεγχο. Δείτε την ενημέρωση του ΥΠΕΝ για τις αγγελίες.
Μετά την υπογραφή, το μισθωτήριο δηλώνεται ηλεκτρονικά στο myAADE, με το ΑΦΜ του ενοικιαστή και τον αριθμό του ΠΕΑ. Η διαδικασία βήμα προς βήμα, με τα πεδία της φόρμας, καλύπτεται στον οδηγό δήλωσης μισθωτηρίου.
Συμφωνήστε πώς θα καταγράφεται κάθε πληρωμή και ποιος θα ελέγχει τις εκκρεμότητες. Πριν ορίσετε ή αλλάξετε λογαριασμό είσπραξης, επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας τις ισχύουσες απαιτήσεις για τη συγκεκριμένη μίσθωση. Κρατήστε χωριστά το οφειλόμενο ποσό, το πράγματι εισπραχθέν ποσό και την ημερομηνία πληρωμής· μια απλή ένδειξη «πληρώθηκε» δεν αρκεί για να ελέγξετε μερικές καταβολές.
Οι επισκευές είναι το σημείο όπου η απόσταση δυσκολεύει περισσότερο. Ένας διαχειριστής ακινήτου κατοίκου εξωτερικού μπορεί να κρατάει επαφή με τεχνίτες, να εγκρίνει μικρές δαπάνες μέχρι ένα προσυμφωνημένο όριο, και να σας ενημερώνει πριν από μεγαλύτερες παρεμβάσεις.
Τι κάνω με ένα κληρονομημένο ακίνητο από το εξωτερικό;
Πριν αποφασίσετε αποδοχή, αποποίηση ή διαχείριση, συγκεντρώστε ημερομηνία θανάτου, διαθήκη και στοιχεία δημοσίευσής της, χώρα τελευταίας κατοικίας του κληρονομουμένου, τη δική σας διαμονή και πότε πληροφορηθήκατε ότι καλείστε στην κληρονομιά. Ζητήστε από δικηγόρο να ελέγξει το εφαρμοστέο καθεστώς και τις προθεσμίες· μην τις υπολογίζετε μόνο από την ημερομηνία θανάτου.
Ο ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄81) αναμόρφωσε το κληρονομικό δίκαιο, με βασικό πεδίο εφαρμογής κληρονομίες προσώπων που αποβιώνουν από 16 Σεπτεμβρίου 2026 και με μεταβατικές ρυθμίσεις. Επηρεάζει και την ευθύνη για υποχρεώσεις της κληρονομίας. Μην θεωρείτε ούτε ότι κάθε χρέος βαρύνει αυτομάτως την προσωπική σας περιουσία ούτε ότι αποκλείεται κάθε προσωπική ευθύνη.
Ζητήστε γραπτό ημερολόγιο ενεργειών με χωριστές προθεσμίες για αποποίηση, φόρο κληρονομιάς και Ε9. Πριν από ανάθεση διαχείρισης, ξεκαθαρίστε επίσης ποιος έχει δικαίωμα να αποφασίζει για το ακίνητο και ποια συναίνεση ή εξουσιοδότηση χρειάζεται. Η πρακτική φροντίδα του ακινήτου δεν υποκαθιστά αυτόν τον έλεγχο.
Πώς γίνεται μια πώληση από το εξωτερικό;
Με πληρεξούσιο που εξουσιοδοτεί συγκεκριμένα την υπογραφή του συμβολαίου πώλησης, και τα ίδια δικαιολογητικά που θα χρειαζόταν ένας πωλητής που ζει στην Ελλάδα.
Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο τον κατάλογο δικαιολογητικών για τη συγκεκριμένη μεταβίβαση και από τον μηχανικό έλεγχο των τεχνικών εγγράφων. Για το ΠΕΑ πρέπει να εξεταστούν η υποχρέωση έκδοσης και τυχόν εξαιρέσεις· δεν είναι σωστό να αντιμετωπίζεται κάθε είδος ακινήτου και μεταβίβασης ως ίδιο. Η ενημέρωση του ΥΠΕΝ για αγγελίες πώλησης και μίσθωσης εξηγεί τον ρόλο της ενεργειακής κατηγορίας.
Ο φόρος υπεραξίας (15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτου, βάσει του άρθρου 41 του ν. 4172/2013) παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με το άρθρο 72 παρ. 33 του ίδιου νόμου. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι τότε δεν καταβάλλεται φόρος υπεραξίας κατά την πώληση, ανεξάρτητα από το αν είστε κάτοικος Ελλάδας ή εξωτερικού.
Το πληρεξούσιο για την υπογραφή πρέπει να είναι ειδικό και να αναφέρει ρητά την πράξη πώλησης, το ακίνητο, και τους όρους (ελάχιστο τίμημα, τρόπο πληρωμής) αν θέλετε να δεσμεύσετε τον πληρεξούσιό σας σε αυτά.
Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη;
- Το ακίνητο μένει κενό ενώ ο ΕΝΦΙΑ τρέχει. Πολλοί κάτοικοι εξωτερικού αφήνουν ένα διαμέρισμα άδειο επί χρόνια «μέχρι να αποφασίσουν», ενώ ο ΕΝΦΙΑ οφείλεται κάθε χρόνο ανεξάρτητα από τη χρήση.
- Στηρίζονται σε συγγενή χωρίς γραπτή εξουσιοδότηση. Η πρακτική βοήθεια συγγενή δεν αρκεί για κάθε πράξη εκπροσώπησης. Επιβεβαιώστε ποια εξουσιοδότηση απαιτείται για την πράξη που θα κάνει και ποια δικαιώματα χρειάζεται στην αντίστοιχη υπηρεσία.
- Χάνεται η προθεσμία Ε9. Ειδικά μετά από κληρονομιά, όπου η προθεσμία συνδέεται με την αποποίηση και όχι με μια σταθερή ημερομηνία.
- Το μισθωτήριο δεν δηλώνεται ηλεκτρονικά. Συχνά επειδή ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι, αφού δεν είναι στην Ελλάδα, η υποχρέωση δεν τον αφορά. Ισχύει το ίδιο ανεξάρτητα από τη χώρα διαμονής του ιδιοκτήτη.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Για διαμέρισμα στην Αθήνα, σημειώστε πρώτα αν είναι κενό ή μισθωμένο, ποιος έχει τα κλειδιά και ποια δουλειά δεν μπορείτε να οργανώσετε από μακριά. Ετοιμάστε το πλάνο παράδοσης και υποστήριξης από το εξωτερικό. Αν θέλετε να εξετάσουμε ανάθεση διαχείρισης, αφήστε αίτημα για το διαμέρισμά σας. Η περιοχή, η κατάσταση της μίσθωσης και οι ζητούμενες εργασίες ελέγχονται πριν συμφωνηθεί υπηρεσία και αμοιβή.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για ομογενείς και κατοίκους εξωτερικού, τον Αστικό Κώδικα και τους νόμους 4172/2013 και 4122/2013, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό. Δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση.
