Τι αλλάζει νομικά όταν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό;
Τίποτα στην ιδιοκτησία. Το ακίνητο παραμένει στο όνομά σας όσο δεν το πουλάτε ή δεν το μεταβιβάζετε. Αυτό που αλλάζει είναι η φορολογική σας κατοικία, δηλαδή πού θεωρείστε φορολογικά κάτοικος, και ποια ΔΟΥ σας εξυπηρετεί.
Η ΑΑΔΕ ορίζει ως αρμόδια τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και Εναλλακτικής Φορολόγησης Φορολογικών Κατοίκων Ημεδαπής για όποιον έχει μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία εκτός Ελλάδας. Εκεί υποβάλλετε δηλώσεις, εκεί απευθύνεστε για διευκρινίσεις, και μέσω αυτής της ΔΟΥ γίνεται και ο έλεγχος αν χρειάζεται.
Σημαντική διάκριση: φορολογική κατοικία δεν σημαίνει ότι δεν έχετε καμία υποχρέωση στην Ελλάδα. Σημαίνει ότι φορολογείστε στην Ελλάδα μόνο για εισόδημα που έχει πηγή εδώ, όπως ενοίκιο ακινήτου, τόκους ελληνικού λογαριασμού ή μέρισμα ελληνικής εταιρείας. Το παγκόσμιο εισόδημά σας το δηλώνετε στη χώρα όπου είστε πλέον φορολογικός κάτοικος, με βάση τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης, όπου υπάρχει τέτοια σύμβαση με την Ελλάδα.
Πώς ενεργώ από το εξωτερικό χωρίς να ταξιδέψω;
Με τρία εργαλεία που συνήθως συνδυάζονται: πληρεξούσιο για τις νομικές πράξεις, φορολογικός εκπρόσωπος για τις υποθέσεις με την ΑΑΔΕ, και διαχειριστής ακινήτου για την καθημερινότητα.
Το πληρεξούσιο. Ένα πληρεξούσιο για ακίνητο από το εξωτερικό μπορεί να συνταχθεί με τρεις τρόπους:
- Ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, αν βρίσκεστε στην Ελλάδα έστω για λίγες μέρες.
- Στην ελληνική προξενική αρχή της χώρας διαμονής σας, που ασκεί καθήκοντα συμβολαιογράφου για Έλληνες του εξωτερικού. Το πληρεξούσιο αυτό χρησιμοποιείται απευθείας στην Ελλάδα, χωρίς επισημείωση ή μετάφραση.
- Ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας διαμονής σας. Τότε το έγγραφο χρειάζεται επισημείωση Apostille, αν η χώρα έχει κυρώσει τη Σύμβαση της Χάγης του 1961, ή προξενική θεώρηση αν δεν την έχει κυρώσει, και στη συνέχεια επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Πριν το υπογράψετε, στείλτε το σχέδιο στον Έλληνα συμβολαιογράφο ή δικηγόρο που θα το χρησιμοποιήσει, ώστε να περιέχει ακριβώς τις εξουσίες που χρειάζονται.
Το πληρεξούσιο μπορεί να είναι γενικό (για κάθε πράξη διαχείρισης) ή ειδικό (π.χ. μόνο για υπογραφή μισθωτηρίου ή μόνο για πώληση). Καλό είναι να είναι όσο πιο συγκεκριμένο γίνεται, ώστε ο συμβολαιογράφος ή η τράπεζα στην Ελλάδα να μην έχουν αμφιβολία για την έκταση της εξουσιοδότησης.
Ο φορολογικός εκπρόσωπος. Πρόκειται για πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, το οποίο η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει ως σημείο επαφής για τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. Η αίτηση ΑΦΜ (ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου) κατοίκου εξωτερικού μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο, από νόμιμο ή φορολογικό εκπρόσωπο, ή από εξουσιοδοτημένο τρίτο πρόσωπο, με ταυτοποίηση μέσω βιντεοκλήσης στο myAADElive. Η βεβαίωση ΑΦΜ και ο κλειδάριθμος (ο κωδικός πρόσβασης στο myAADE) αποστέλλονται με email ή στην ψηφιακή θυρίδα του εκπροσώπου, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Ο διαχειριστής ακινήτου. Αναλαμβάνει το καθημερινό κομμάτι: εύρεση ενοικιαστή, επισκευές, επικοινωνία με τον ενοικιαστή, πληρωμή κοινοχρήστων. Δεν υποκαθιστά το πληρεξούσιο ή τον φορολογικό εκπρόσωπο, αλλά συνήθως συνεργάζεται μαζί τους. Αναλυτικά τι κάνει και τι όχι θα βρείτε στον οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα.
| Εργαλείο | Τι καλύπτει | Πού συντάσσεται |
|---|---|---|
| Πληρεξούσιο | Υπογραφή συμβολαίων, μισθωτηρίων, τραπεζικές πράξεις | Ελλάδα, προξενείο, ή ξένος συμβολαιογράφος με Apostille |
| Φορολογικός εκπρόσωπος | Επικοινωνία με ΑΑΔΕ, παραλαβή αλληλογραφίας | Ορίζεται μέσω ΑΑΔΕ, πρόσωπο με φορολογική κατοικία Ελλάδας |
| Διαχειριστής ακινήτου | Ενοικιαστές, επισκευές, κοινόχρηστα | Σύμβαση διαχείρισης, όχι νομικό έγγραφο |
Τι οφείλω κάθε χρόνο ως κάτοικος εξωτερικού με ακίνητο;
Τρία πράγματα, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο μένει κενό ή ενοικιάζεται: το Ε9 (η δήλωση στοιχείων ακινήτων), τον ΕΝΦΙΑ (τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων), και τη φορολογική δήλωση εισοδήματος αν υπάρχει εισόδημα με πηγή την Ελλάδα.
Το Ε9 υποβάλλεται από κάτοικο εξωτερικού για κάθε απόκτηση ή μεταβολή ακινήτου έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους, μέσω myAADE, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση κληρονομιάς η προθεσμία μετατίθεται στην τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα που ακολουθεί τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση την κατάσταση των ακινήτων την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και καταβάλλεται σε μηνιαίες δόσεις, με την τελευταία έως το τέλος Φεβρουαρίου του επόμενου έτους. Η βεβαίωση ΕΝΦΙΑ που απαιτείται για μεταβίβαση εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE.
Αν το ακίνητο ενοικιάζεται, οφείλετε φόρο εισοδήματος από ενοίκια. Το εισόδημα αυτό φορολογείται αυτοτελώς με κλιμακωτούς συντελεστές βάσει του άρθρου 40 παρ. 4 του ν. 4172/2013: 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, 25% από 12.000,01 έως 24.000 ευρώ, 35% από 24.000,01 έως 36.000 ευρώ, και 45% πάνω από 36.000 ευρώ. Αυτή είναι η μοναδική φορολογική δήλωση κατοίκου εξωτερικού για ακίνητο που χρειάζεται να υποβάλλεται κάθε χρόνο, εφόσον υπάρχει εισόδημα από ενοίκιο. Χωρίς ενοίκιο ή άλλο εισόδημα ελληνικής πηγής, δεν απαιτείται δήλωση εισοδήματος, αλλά το Ε9 και ο ΕΝΦΙΑ παραμένουν υποχρεωτικά όσο το ακίνητο σας ανήκει.
Για τον πλήρη μηχανισμό, τις προθεσμίες, και τι γίνεται αν χάσετε μια από αυτές, δείτε τον αναλυτικό οδηγό μας για ΕΝΦΙΑ και Ε9 για κατοίκους εξωτερικού.
Πώς ενοικιάζω το ακίνητο από το εξωτερικό;
Η ενοικίαση ακινήτου από το εξωτερικό ακολουθεί την ίδια διαδικασία με έναν ιδιοκτήτη που ζει στην Ελλάδα, με τη διαφορά ότι εσείς την εκτελείτε μέσω πληρεξουσίου ή διαχειριστή.
Πρώτα χρειάζεστε το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης), υποχρεωτικό πριν από κάθε νέα μίσθωση σε νέο ενοικιαστή, σύμφωνα με το άρθρο 12 του ν. 4122/2013. Ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ καταχωρείται υποχρεωτικά στην ηλεκτρονική δήλωση μισθωτηρίου. Τι είναι, πόσο κοστίζει, και πότε χρειάζεται ανανέωση εξηγείται στον οδηγό μας για το ΠΕΑ.
Μετά την υπογραφή, το μισθωτήριο δηλώνεται ηλεκτρονικά στο myAADE, με το ΑΦΜ του ενοικιαστή και τον αριθμό του ΠΕΑ. Η διαδικασία βήμα προς βήμα, με τα πεδία της φόρμας, καλύπτεται στον οδηγό δήλωσης μισθωτηρίου.
Το ενοίκιο πρέπει να πληρώνεται με τραπεζικό έμβασμα, όχι μετρητά, τόσο για λόγους ιχνηλασιμότητας όσο και επειδή διευκολύνει τη φορολογική σας δήλωση αν χρειαστεί να αποδείξετε το εισόδημα. Ο έλεγχος του ενοικιαστή πριν την υπογραφή (εισόδημα, ταυτότητα, συστάσεις) είναι εξίσου σημαντικός όταν ζείτε μακριά, γιατί δεν θα είστε εκεί για να διαχειριστείτε τυχόν πρόβλημα.
Οι επισκευές είναι το σημείο όπου η απόσταση δυσκολεύει περισσότερο. Ένας διαχειριστής ακινήτου κατοίκου εξωτερικού μπορεί να κρατάει επαφή με τεχνίτες, να εγκρίνει μικρές δαπάνες μέχρι ένα προσυμφωνημένο όριο, και να σας ενημερώνει πριν από μεγαλύτερες παρεμβάσεις.
Τι κάνω με ένα κληρονομημένο ακίνητο από το εξωτερικό;
Οι προθεσμίες τρέχουν από το θάνατο, όχι από τη στιγμή που μαθαίνετε, με μία εξαίρεση: αν ο κληρονομούμενος διέμενε στο εξωτερικό ή αν εσείς μάθατε το θάνατο ενώ βρισκόσασταν στο εξωτερικό, η προθεσμία αποποίησης κληρονομιάς είναι ένα έτος αντί για τέσσερις μήνες, σύμφωνα με το άρθρο 1847 του Αστικού Κώδικα. Σιωπή μέσα σε αυτή την προθεσμία ισοδυναμεί με αποδοχή, βάσει του άρθρου 1850.
Η δήλωση φόρου κληρονομιάς υποβάλλεται εντός εννέα μηνών από το θάνατο, ή εντός ενός έτους όταν ο θάνατος επήλθε στο εξωτερικό ή οι κληρονόμοι διαμένουν στο εξωτερικό, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Το Ε9 για κληρονομημένο ακίνητο υποβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα που ακολουθεί τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης.
Το να αγνοήσετε ένα κληρονομημένο ακίνητο επειδή βρίσκεται μακριά είναι ο πιο συχνός τρόπος να χάσετε προθεσμία χωρίς να το καταλάβετε, με συνέπειες που εκτείνονται από πρόστιμα έως σιωπηρή αποδοχή χρεών του κληρονομούμενου. Η πλήρης ανάλυση αποδοχής, αποποίησης, και φόρου κληρονομιάς βρίσκεται στον οδηγό μας για την κληρονομιά ακινήτου.
Πώς γίνεται μια πώληση από το εξωτερικό;
Με πληρεξούσιο που εξουσιοδοτεί συγκεκριμένα την υπογραφή του συμβολαίου πώλησης, και τα ίδια δικαιολογητικά που θα χρειαζόταν ένας πωλητής που ζει στην Ελλάδα.
Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE και βεβαιώνει ότι ο ΕΝΦΙΑ του ακινήτου για τα προηγούμενα έτη έχει πληρωθεί ή τακτοποιηθεί, καθώς και το ΠΕΑ, χωρίς το οποίο δεν μπορεί να ολοκληρωθεί καμία μεταβίβαση ακινήτου.
Ο φόρος υπεραξίας (15% επί της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακινήτου, βάσει του άρθρου 41 του ν. 4172/2013) παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με το άρθρο 72 παρ. 33 του ίδιου νόμου. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι τότε δεν καταβάλλεται φόρος υπεραξίας κατά την πώληση, ανεξάρτητα από το αν είστε κάτοικος Ελλάδας ή εξωτερικού.
Το πληρεξούσιο για την υπογραφή πρέπει να είναι ειδικό και να αναφέρει ρητά την πράξη πώλησης, το ακίνητο, και τους όρους (ελάχιστο τίμημα, τρόπο πληρωμής) αν θέλετε να δεσμεύσετε τον πληρεξούσιό σας σε αυτά.
Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη;
- Το ακίνητο μένει κενό ενώ ο ΕΝΦΙΑ τρέχει. Πολλοί κάτοικοι εξωτερικού αφήνουν ένα διαμέρισμα άδειο επί χρόνια «μέχρι να αποφασίσουν», ενώ ο ΕΝΦΙΑ οφείλεται κάθε χρόνο ανεξάρτητα από τη χρήση.
- Στηρίζονται σε συγγενή χωρίς γραπτή εξουσιοδότηση. Ένας αδελφός ή γονέας που «τα κανονίζει όλα» χωρίς πληρεξούσιο δεν μπορεί νομικά να υπογράψει μισθωτήριο ή να εκπροσωπήσει τον ιδιοκτήτη ενώπιον της ΑΑΔΕ.
- Χάνεται η προθεσμία Ε9. Ειδικά μετά από κληρονομιά, όπου η προθεσμία συνδέεται με την αποποίηση και όχι με μια σταθερή ημερομηνία.
- Το μισθωτήριο δεν δηλώνεται ηλεκτρονικά. Συχνά επειδή ο ιδιοκτήτης θεωρεί ότι, αφού δεν είναι στην Ελλάδα, η υποχρέωση δεν τον αφορά. Ισχύει το ίδιο ανεξάρτητα από τη χώρα διαμονής του ιδιοκτήτη.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ξεκινήστε με το ΑΦΜ αν δεν έχετε ήδη, μέσω myAADElive ή φορολογικού εκπροσώπου. Ετοιμάστε πληρεξούσιο, στο ελληνικό προξενείο της περιοχής σας ή σε ξένο συμβολαιογράφο με Apostille, καλύπτοντας τις πράξεις που πιθανόν χρειαστείτε (ενοικίαση, πώληση, φορολογικές δηλώσεις). Ελέγξτε ότι το Ε9 σας είναι ενημερωμένο και ότι δεν εκκρεμεί ΕΝΦΙΑ. Αν σκέφτεστε να ενοικιάσετε, ετοιμάστε ΠΕΑ πριν αναζητήσετε ενοικιαστή. Η mamaXO διαχειρίζεται διαμερίσματα στην Αθήνα για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, αναλαμβάνοντας ενοικιαστή, δήλωση μισθωτηρίου, επισκευές και προθεσμίες, χωρίς υποσχέσεις για απόδοση. Για μια εκτίμηση για το δικό σας ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για ομογενείς και κατοίκους εξωτερικού, τον Αστικό Κώδικα και τους νόμους 4172/2013 και 4122/2013, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό. Δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση.
