Τι είναι το ΠΕΑ και τι σημαίνουν οι ενεργειακές κλάσεις;
Το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) είναι το επίσημο έγγραφο που καταγράφει πόση ενέργεια καταναλώνει ένα κτίριο ή ένα διαμέρισμα για θέρμανση, ψύξη, ζεστό νερό και φωτισμό, και το κατατάσσει σε μια κλίμακα από Α+ έως Η. Το εκδίδει πιστοποιημένος ενεργειακός επιθεωρητής μετά από επιτόπια επιθεώρηση, και περιλαμβάνει επίσης προτάσεις οικονομικά συμφέρουσων παρεμβάσεων για βελτίωση της απόδοσης, σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 1-2 του ν. 4122/2013.
Η κλίμακα έχει εννέα κατηγορίες: Α+, Α, Β+, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ, Η. Το Α+ αντιστοιχεί στην καλύτερη δυνατή ενεργειακή απόδοση, με ελάχιστη κατανάλωση, ενώ το Η στη χειρότερη, συνήθως παλιά κτίρια χωρίς μόνωση και με απαρχαιωμένα συστήματα θέρμανσης. Στην πράξη, η πλειονότητα του παλαιού κτιριακού αποθέματος στην Ελλάδα κατατάσσεται στις χαμηλότερες κλάσεις.
Η κλάση δεν είναι απλώς ένας αριθμός στο χαρτί. Επηρεάζει τους λογαριασμούς ρεύματος και θέρμανσης του ενοικιαστή, την εμπορική εικόνα του ακινήτου και, όπως θα δούμε παρακάτω, τη νομική διαδικασία μίσθωσης.
Πότε είναι υποχρεωτική η έκδοση ΠΕΑ;
Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό σε πέντε περιπτώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1 του ν. 4122/2013: μετά την αποπεράτωση νέου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μετά την ολοκλήρωση ριζικής ανακαίνισης, κατά την πώληση κτιρίου ή μονάδας, κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια ή υπεκμίσθωση) σε νέο ενοικιαστή, και για δημόσια κτίρια άνω των 250 τ.μ. που δέχονται συχνά κοινό.
Σημείο που μπερδεύει πολλούς ιδιοκτήτες: το ΠΕΑ απαιτείται μόνο όταν αλλάζει ο ενοικιαστής. Αν ανανεώνετε το ίδιο μισθωτήριο με τον ίδιο ενοικιαστή, δεν χρειάζεται νέο πιστοποιητικό, εφόσον το υπάρχον παραμένει εντός ισχύος. Το ίδιο ισχύει και για υπεκμίσθωση, η υποχρέωση ενεργοποιείται με κάθε νέο πρόσωπο που μπαίνει στο ακίνητο ως μισθωτής.
Κατά την πώληση ή τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδείξει το ΠΕΑ ή αντίγραφό του στον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή, και να το παραδώσει στον νέο αγοραστή ή ενοικιαστή, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 2. Οι διατάξεις αυτές δεν μπορούν να αποκλειστούν με συμφωνία των μερών, όπως ορίζει ρητά το άρθρο 12 παρ. 5.
Υπάρχουν και εξαιρέσεις. Δεν εκδίδεται ΠΕΑ για βιομηχανικές εγκαταστάσεις, εργαστήρια, αποθήκες, προσωρινά κτίρια σχεδιασμένα για χρήση έως δύο έτη, και κατασκευές που δεν συνιστούν κτίριο ή κτιριακή μονάδα, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 7. Εξαιρούνται επίσης τα κτίρια λατρείας, σύμφωνα με την παρ. 6 του ίδιου άρθρου.
Πόσο ισχύει το ΠΕΑ και πότε χρειάζεται νέο;
Το ΠΕΑ έχει διάρκεια ισχύος έως δέκα χρόνια από την έκδοσή του, σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 6 του ν. 4122/2013. Όσο υπάρχει έγκυρο πιστοποιητικό εντός αυτής της περιόδου, δεν απαιτείται νέο για επόμενη πώληση ή μίσθωση του ίδιου ακινήτου.
Υπάρχει μία εξαίρεση που ακυρώνει την ισχύ πριν τη δεκαετία: αν πραγματοποιηθεί ριζική ανακαίνιση πριν παρέλθουν τα δέκα χρόνια, το ΠΕΑ παύει να ισχύει με την ολοκλήρωση της ανακαίνισης. Σε αυτή την περίπτωση χρειάζεται νέο πιστοποιητικό, το οποίο και αντικαθιστά το προηγούμενο για το ίδιο κτίριο ή τη μονάδα. Αν σκοπεύετε να ανακαινίσετε πριν βάλετε το διαμέρισμα σε ενοικίαση, δείτε τον οδηγό μας για ανακαίνιση σπιτιού στην Ελλάδα το 2026, με άδειες, σειρά εργασιών και έκπτωση φόρου, και το ξεχωριστό άρθρο για το πρόγραμμα επιδότησης Ανακαινίζω 2026, όπου η ενεργειακή αναβάθμιση σχετίζεται άμεσα και με τους όρους υποχρεωτικής ενοικίασης του ακινήτου μετά την επιδότηση.
Πρακτικά, αν έχετε ήδη ΠΕΑ από παλαιότερη μίσθωση ή πώληση και δεν έχει περάσει δεκαετία ούτε έγινε ριζική ανακαίνιση, το ίδιο πιστοποιητικό καλύπτει τη νέα σύμβαση. Ελέγξτε την ημερομηνία έκδοσης πριν προχωρήσετε σε νέα διαδικασία.
Πώς εκδίδεται το ΠΕΑ;
Το ΠΕΑ εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή, εγγεγραμμένο στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών, μέσω του συστήματος buildingcert.gr του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Ο επιθεωρητής χρειάζεται συγκεκριμένα στοιχεία πριν κλείσει ραντεβού επιθεώρησης, και μετά την επίσκεψη καταχωρεί τα δεδομένα ηλεκτρονικά στο σύστημα.
Τα στοιχεία που συνήθως ζητά ο επιθεωρητής περιλαμβάνουν την οικοδομική άδεια ή τα κατόψεις του ακινήτου, στοιχεία ιδιοκτησίας (ΚΑΕΚ ή τίτλος), την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου εφόσον υπάρχει, και βασικά στοιχεία επικοινωνίας. Στην επιτόπια επίσκεψη, ο επιθεωρητής καταγράφει το εμβαδόν, τα κουφώματα, τη μόνωση, το σύστημα θέρμανσης και ψύξης, και τυχόν φωτοβολταϊκά ή άλλες παρεμβάσεις.
| Βήμα | Τι γίνεται |
|---|---|
| 1. Επιλογή επιθεωρητή | Αναζήτηση στο Μητρώο Ενεργειακών Επιθεωρητών μέσω buildingcert.gr |
| 2. Συγκέντρωση εγγράφων | Άδεια ή κατόψεις, στοιχεία ιδιοκτησίας, ταυτότητα κτιρίου αν υπάρχει |
| 3. Επιτόπια επιθεώρηση | Μέτρηση εμβαδού, κουφωμάτων, μόνωσης, συστημάτων θέρμανσης |
| 4. Καταχώριση στο buildingcert.gr | Ο επιθεωρητής καταχωρεί τα δεδομένα και εκδίδει το ΠΕΑ ηλεκτρονικά |
| 5. Παραλαβή πιστοποιητικού | Λαμβάνετε το ΠΕΑ με τον αριθμό πρωτοκόλλου του |
Το buildingcert.gr αναφέρει ότι το ΠΕΑ έχει δεκαετή ισχύ και μπορεί να ανακληθεί από τον ίδιο τον επιθεωρητή που το εξέδωσε, σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 4122/2013, αν διαπιστωθεί σφάλμα ή παρατυπία.
Πόσο κοστίζει η έκδοση ΠΕΑ;
Δεν υπάρχει ενιαία, καθορισμένη τιμή. Ο νόμος δεν ορίζει αμοιβή για την έκδοση ΠΕΑ, οπότε αυτή συμφωνείται ελεύθερα με τον ενεργειακό επιθεωρητή, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου, την πολυπλοκότητα της κατασκευής (πολλαπλά κτίσματα, συστήματα θέρμανσης, φωτοβολταϊκά) και την περιοχή.
Στην πράξη, η καλύτερη προσέγγιση είναι να ζητήσετε τουλάχιστον δύο προσφορές από πιστοποιημένους επιθεωρητές πριν κλείσετε ραντεβού. Ένα μικρό διαμέρισμα σε καλή κατάσταση με απλή κάτοψη κοστίζει, λογικά, λιγότερο από ένα μεγάλο κτίριο με πολλές μονάδες ή περίπλοκο σύστημα θέρμανσης. Μην δεσμευτείτε στην πρώτη προσφορά χωρίς σύγκριση, ειδικά αν διαχειρίζεστε περισσότερα από ένα ακίνητα.
Τι σημαίνει η ενεργειακή κλάση για το ενοίκιο;
Η ενεργειακή κλάση επηρεάζει το ενοίκιο με τρεις τρόπους: τους λογαριασμούς που θα πληρώνει ο ενοικιαστής, τη νομική διαδικασία δήλωσης του μισθωτηρίου, και την εμπορική ελκυστικότητα του ακινήτου στην αγορά.
Πρώτον, οι λογαριασμοί. Ένα διαμέρισμα κλάσης Α ή Β καταναλώνει σημαντικά λιγότερη ενέργεια για θέρμανση και ψύξη από ένα αντίστοιχο κλάσης Ζ ή Η. Ο ενοικιαστής το γνωρίζει και το υπολογίζει, ειδικά τους χειμερινούς μήνες. Ένα ακίνητο με καλή κλάση γίνεται πιο ελκυστικό γιατί μειώνει το συνολικό κόστος διαβίωσης, όχι μόνο το ενοίκιο.
Δεύτερον, η δήλωση μισθωτηρίου. Όταν δηλώνετε νέο μισθωτήριο στην αρμόδια αρχή, σε έντυπη ή ηλεκτρονική μορφή, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να καταχωρηθεί στη δήλωση, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 8 του ν. 4122/2013. Χωρίς αυτόν τον αριθμό, η δήλωση δεν ολοκληρώνεται σωστά. Το βήμα προς βήμα της διαδικασίας, με τα πεδία που συμπληρώνονται στο TaxisNet, καλύπτεται στον οδηγό μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στο TaxisNet.
Τρίτον, η αγγελία. Όταν το ακίνητο προσφέρεται προς πώληση ή ενοικίαση, η ενεργειακή κλάση από το ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε εμπορική αγγελία, σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 4. Αγγελίες που παραλείπουν την κλάση είναι μη συμμορφούμενες, και στην πράξη οι υποψήφιοι ενοικιαστές τη ζητούν έτσι κι αλλιώς πριν κλείσουν επίσκεψη.
Αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε χαμηλή κλάση και σκέφτεστε αναβάθμιση, το πρόγραμμα Εξοικονομώ και το πιο πρόσφατο Ανακαινίζω 2026 προσφέρουν επιδοτήσεις για παρεμβάσεις όπως μόνωση, αλλαγή κουφωμάτων ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης, με συγκεκριμένους όρους που περιλαμβάνουν συχνά υποχρέωση μεταγενέστερης ενοικίασης του ακινήτου. Αναλύουμε τους όρους αναλυτικά στο άρθρο μας για το Ανακαινίζω 2026.
Τι συμβαίνει αν δεν εκδώσω ΠΕΑ;
Η παράλειψη έκδοσης ΠΕΑ όταν είναι υποχρεωτικό τιμωρείται με πρόστιμο από 200 έως 10.000 ευρώ, το οποίο επιβάλλεται στον υπόχρεο και καθορίζεται ανάλογα με την επιφάνεια και τη χρήση του κτιρίου, το μέγεθος των συστημάτων του, τον βαθμό υπαιτιότητας και τυχόν υποτροπή, σύμφωνα με το άρθρο 20 παρ. 1 του ν. 4122/2013.
Πέρα από το πρόστιμο, η πρακτική συνέπεια είναι άμεση: χωρίς αριθμό πρωτοκόλλου ΠΕΑ, η δήλωση νέου μισθωτηρίου στο TaxisNet δεν μπορεί να ολοκληρωθεί κανονικά. Αυτό σημαίνει ότι το μισθωτήριο μένει ουσιαστικά αδήλωτο, κάτι που επιβαρύνει τη θέση του ιδιοκτήτη σε τυχόν μεταγενέστερη διαφορά, φορολογικό έλεγχο ή διαδικασία έξωσης.
| Παράβαση | Συνέπεια |
|---|---|
| Καμία έκδοση ΠΕΑ πριν από πώληση ή μίσθωση | Πρόστιμο 200-10.000 ευρώ, κατ' άρθρο 20 ν. 4122/2013 |
| Παράλειψη αναγραφής κλάσης σε αγγελία | Παράβαση του άρθρου 12 παρ. 4, εκτίθεται σε έλεγχο |
| Δήλωση μισθωτηρίου χωρίς αριθμό ΠΕΑ | Η δήλωση δεν ολοκληρώνεται κανονικά στο TaxisNet |
| Λήξη ΠΕΑ (δεκαετία ή ριζική ανακαίνιση) χωρίς ανανέωση | Το παλιό πιστοποιητικό δεν καλύπτει νέα πώληση ή μίσθωση |
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε αν έχετε ήδη έγκυρο ΠΕΑ και ποια είναι η ημερομηνία λήξης του. Αν δεν έχετε, ή αν έχει λήξει, κλείστε ραντεβού με πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή από το Μητρώο μέσω buildingcert.gr, ζητώντας τουλάχιστον δύο προσφορές. Έχετε έτοιμα την οικοδομική άδεια ή κατόψεις και τα στοιχεία ιδιοκτησίας πριν την επίσκεψη. Μόλις εκδοθεί το ΠΕΑ, φροντίστε ο αριθμός πρωτοκόλλου να μπει σωστά στη δήλωση μισθωτηρίου. Η mamaXO αναλαμβάνει την έκδοση ΠΕΑ μέσω πιστοποιημένου επιθεωρητή, τη δήλωση του μισθωτηρίου και τη διαχείριση του ακινήτου για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό. Για μια εκτίμηση για το δικό σας ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 4122/2013 και τις οδηγίες του buildingcert.gr, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί νομική ή τεχνική συμβουλή για συγκεκριμένο ακίνητο.
