Ηλεκτρονικό μισθωτήριο με δύο εκμισθωτές: ποιος υποβάλλει, πώς φορολογείται

Ηλεκτρονικό μισθωτήριο με δύο εκμισθωτές: καλύπτει μία δήλωση και τους δύο;

Ναι. Το έντυπο της δήλωσης μισθωτηρίου στο myAADE δέχεται τους ΑΦΜ όλων των εκμισθωτών μαζί με τον ΑΦΜ του μισθωτή, την ημερομηνία σύναψης της μίσθωσης, τις ημερομηνίες έναρξης και λήξης και το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ. Δεν χρειάζεται ο κάθε συνιδιοκτήτης να υποβάλει τη δική του δήλωση για το ίδιο μίσθωμα.

Αυτό απαντά και στο ερώτημα που ψάχνουν πολλοί: μισθωτήριο με δύο ιδιοκτήτες δεν σημαίνει διπλή γραφειοκρατία. Σημαίνει μία υποβολή, με τα στοιχεία και των δύο (ή περισσότερων) μέσα στο ίδιο έντυπο. Μετά την ολοκλήρωση εκτυπώνεται μία απόδειξη υποβολής, κοινή για όλη τη μίσθωση.

Το τι ακριβώς χρειάζεται να συμπληρωθεί, βήμα προς βήμα, με στιγμιότυπα από το ίδιο το σύστημα, το καλύπτουμε στον οδηγό μας για την υποβολή μισθωτηρίου στο Taxisnet. Αν θέλετε πρώτα να καταλάβετε τι είναι γενικά το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και πώς λειτουργεί η υποβολή στο myAADE, ξεκινήστε από το άρθρο μας για το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.

Ποιος υποβάλλει τη δήλωση όταν υπάρχει συνιδιοκτησία;

Στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας η δήλωση υποβάλλεται από έναν από τους συνιδιοκτήτες, όπως αναφέρουν οι συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Αυτός εισάγει τα στοιχεία και των υπόλοιπων εκμισθωτών. Οι άλλοι δεν χρειάζεται να μπουν οι ίδιοι στο σύστημα για να «ξεκινήσει» η δήλωση.

Αν κάποιος από τους συνιδιοκτήτες δεν αποδέχεται τα στοιχεία της μίσθωσης, όπως το ποσοστό του ή το ποσό του μισθώματος, πρέπει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να επιλέξει στο myAADE το πεδίο «ΜΗ ΑΠΟΔΟΧΗ» και να αναγράψει τους λόγους της μη αποδοχής, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Η προθεσμία των 30 ημερών της απόφασης Α.1068/2025 αφορά τον μισθωτή, όχι τους συνεκμισθωτές.

Ο μισθωτής, από την πλευρά του, έχει 30 ημέρες από την υποβολή για να αποδεχθεί ή να απορρίψει τη δήλωση, και αν δεν κάνει τίποτα η δήλωση θεωρείται αποδεκτή. Η μηχανική της αποδοχής από την πλευρά του μισθωτή αναλύεται στο άρθρο μας για την αποδοχή μισθωτηρίου στο myAADE.

Στην πράξη, καλό είναι οι συνιδιοκτήτες να έχουν συνεννοηθεί πριν την υποβολή, ώστε τα ποσοστά και το συνολικό μίσθωμα να είναι σωστά από την πρώτη φορά. Μια απόρριψη σημαίνει νέα διόρθωση και νέα αναμονή.

Πώς αντικατοπτρίζονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο μίσθωμα;

Το μίσθωμα δεν «μοιράζεται» στο ίδιο το μισθωτήριο. Καταχωρείται ως ένα συνολικό ποσό. Η κατανομή γίνεται στη φορολογική δήλωση: κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει στο δικό του Ε1 το τμήμα του ενοικίου που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας του επί του ακινήτου.

Αν, για παράδειγμα, δύο αδέλφια έχουν από 50% το καθένα σε ένα διαμέρισμα που νοικιάζεται για 800 ευρώ τον μήνα, ο καθένας δηλώνει εισόδημα 400 ευρώ τον μήνα στο δικό του έντυπο Ε2 (το έντυπο αναλυτικών στοιχείων ακινήτων) και στη συνέχεια στο Ε1. Δεν φορολογείται το συνολικό ποσό μία φορά και μοιράζεται μετά ο φόρος. Φορολογείται ξεχωριστά το μερίδιο του καθενός.

Αυτό έχει σημασία γιατί η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια εφαρμόζεται ανά πρόσωπο, όχι ανά ακίνητο. Σύμφωνα με τον ν. 4172/2013, άρθρο 40 παρ. 4, όπως ισχύει, το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται με κλιμακωτούς συντελεστές: 15% έως 12.000 ευρώ, 25% έως 24.000 ευρώ, 35% έως 36.000 ευρώ και 45% πάνω από 36.000 ευρώ.

Επειδή η κλίμακα εφαρμόζεται ξεχωριστά σε κάθε συνιδιοκτήτη, ο διαχωρισμός σε δύο ή περισσότερα μερίδια συχνά οδηγεί σε χαμηλότερο συνολικό φόρο σε σχέση με το αν το ίδιο ποσό φορολογούνταν στο όνομα ενός μόνο προσώπου. Αυτό δεν είναι φοροαποφυγή, είναι απλή συνέπεια της νόμιμης συνιδιοκτησίας και του τρόπου με τον οποίο ο νόμος αντιμετωπίζει το κάθε πρόσωπο ξεχωριστά.

Στο έντυπο Ε2, κάθε συνιδιοκτήτης καταχωρεί το δικό του ποσοστό συνιδιοκτησίας και το αναλογούν μίσθωμα για το συγκεκριμένο ακίνητο. Τα ποσά πρέπει να συμφωνούν με όσα προκύπτουν από τη δήλωση μισθωτηρίου, γιατί η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα δύο συστήματα.

Τι πρέπει να έχω έτοιμο πριν την υποβολή;

Πριν ανοίξετε την εφαρμογή, μαζέψτε τα εξής, ώστε η υποβολή να γίνει σε μία συνεδρία χωρίς διακοπές:

• Τον ΑΦΜ κάθε εκμισθωτή (όλων των συνιδιοκτητών που εμφανίζονται στον τίτλο ιδιοκτησίας).
• Τον ΑΦΜ του μισθωτή.
• Τον ΑΤΑΚ (τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου, το μοναδικό αναγνωριστικό του ακινήτου στο Ε9).
• Τον αριθμό παροχής ρεύματος από τον λογαριασμό ΔΕΔΔΗΕ.
• Τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ (Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης), όπου απαιτείται.
• Τα βασικά στοιχεία της σύμβασης: ημερομηνία υπογραφής, ημερομηνία έναρξης και λήξης, ύψος μηνιαίου μισθώματος.

Το ΠΕΑ είναι υποχρεωτικό όταν το ακίνητο μισθώνεται σε νέο μισθωτή, σύμφωνα με τον ν. 4122/2013, άρθρο 12. Χωρίς τον αριθμό πρωτοκόλλου του πιστοποιητικού, το σύστημα συνήθως δεν επιτρέπει την ολοκλήρωση της δήλωσης για ακίνητα άνω των 50 τετραγωνικών μέτρων.

Ποια είναι η προθεσμία και πώς αποδέχεται ο μισθωτής;

Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση της μίσθωσης. Αν, για παράδειγμα, η μίσθωση ξεκινήσει την 10η Μαρτίου, η προθεσμία λήγει στις 30 Απριλίου.

Μετά την υποβολή, ο μισθωτής έχει 30 ημέρες από την ειδοποίηση για να αποδεχθεί ή να απορρίψει τη δήλωση μέσα από το myAADE, σύμφωνα με την Α.1068/2025. Αν δεν ενεργήσει καθόλου μέσα σε αυτό το διάστημα, η δήλωση θεωρείται αυτόματα αποδεκτή. Σε περίπτωση απόρριψης, ο μισθωτής πρέπει να αναφέρει τον λόγο σε ειδικό πεδίο της εφαρμογής.

Η καθυστερημένη ή η παράλειψη υποβολής αποτελεί διαδικαστική παράβαση με πρόστιμο 100 ευρώ, σύμφωνα με τον ν. 4174/2013, άρθρο 54. Το πρόστιμο επιβάλλεται στον εκμισθωτή, όχι στον μισθωτή, γεγονός που έχει ιδιαίτερη σημασία όταν υπάρχουν περισσότεροι από έναν εκμισθωτές: αν η δήλωση καθυστερήσει επειδή οι συνιδιοκτήτες δεν συνεννοήθηκαν εγκαίρως, το πρόστιμο βαρύνει όποιον όφειλε να την υποβάλει.

Τι γίνεται με ένα κληρονομημένο διαμέρισμα που δεν έχει μεταβιβαστεί ακόμη;

Όταν το ακίνητο βρίσκεται ακόμη σε καθεστώς κληρονομιάς, δηλαδή δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταβίβαση στο όνομα των κληρονόμων (αποδοχή κληρονομιάς και μεταγραφή), η δήλωση μισθωτηρίου δεν γίνεται ηλεκτρονικά μέσω myAADE με τον συνήθη τρόπο. Σύμφωνα με την περίπτωση Γ της ΠΟΛ 1230/2015, οι μισθώσεις κληρονομιαίων ακινήτων, καθώς και οι λοιπές περιπτώσεις της περίπτωσης Δ, δηλώνονται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια ΔΟΥ (Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία) του εκμισθωτή, με το ειδικό έντυπο.

Αυτό είναι μια συχνή παγίδα για συγκληρονόμους αδέλφια που θέλουν να νοικιάσουν γρήγορα ένα διαμέρισμα γονέα που έφυγε, πριν προλάβουν να ολοκληρώσουν την αποδοχή κληρονομιάς. Για τις μισθώσεις κληρονομιαίας περιουσίας (περίπτωση Γ της ΠΟΛ 1230/2015) η ΑΑΔΕ ορίζει ότι η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης υποβάλλεται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ φορολογίας του εκμισθωτή, με το ειδικό έντυπο δήλωσης που διαθέτει η ΑΑΔΕ ως υπόδειγμα.

Το πρακτικό συμπέρασμα: αν το ακίνητο είναι ακόμη αδήλωτη ή ημιτελής κληρονομιά, μην περιμένετε να λειτουργήσει σαν κανονικό ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ελέγξτε πρώτα την κατάσταση της κληρονομιάς. Το πλήρες πλαίσιο για αποδοχή, αποποίηση και φορολογία κληρονομιάς ακινήτου το αναλύουμε στο άρθρο μας για κληρονομιά ακινήτου.

Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη σε συνιδιοκτησία;

Τα περισσότερα προβλήματα δεν προκύπτουν από κακή πίστη, αλλά από έλλειψη συνεννόησης πριν την υποβολή.

Μόνο ένας ιδιοκτήτης αναγράφεται στη σύμβαση. Το μισθωτήριο έγγραφο και η ηλεκτρονική δήλωση πρέπει να αντικατοπτρίζουν όλους τους πραγματικούς ιδιοκτήτες. Αν λείπει κάποιος από τη σύμβαση, δημιουργείται ασυμφωνία με τον τίτλο ιδιοκτησίας, που μπορεί να δυσκολέψει μελλοντική διαφορά για το μίσθωμα ή έλεγχο από την ΑΑΔΕ.

Το ενοίκιο πληρώνεται σε έναν μόνο λογαριασμό χωρίς γραπτή συμφωνία. Αν όλο το μίσθωμα κατευθύνεται στον έναν συνιδιοκτήτη, χρειάζεται σαφής γραπτή συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών για το πώς θα αποδοθεί το υπόλοιπο μερίδιο. Χωρίς αυτήν, μπορεί να προκύψει διαφωνία αργότερα για το τι πραγματικά εισέπραξε ο καθένας, ανεξάρτητα από το τι δηλώθηκε φορολογικά.

Συνιδιοκτήτης στο εξωτερικό χωρίς πληρεξούσιο. Αν κάποιος από τους εκμισθωτές ζει μόνιμα εκτός Ελλάδας, χρειάζεται είτε δικά του κωδικούς πρόσβασης στο myAADE είτε νόμιμο πληρεξούσιο σε πρόσωπο που θα ενεργεί εξ ονόματός του, ώστε να μπορεί να αποδεχθεί εγκαίρως τη δήλωση και να μην περάσει η προθεσμία χωρίς έλεγχο.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Πριν την υποβολή, συγκεντρώστε τους ΑΦΜ όλων των εκμισθωτών και του μισθωτή, τον ΑΤΑΚ, τον αριθμό παροχής ρεύματος και τον αριθμό ΠΕΑ. Επιβεβαιώστε ότι τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο Ε9 συμφωνούν με όσα θα δηλωθούν. Αν κάποιος συνιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό, φροντίστε νωρίς για πληρεξούσιο. Και αν το ακίνητο είναι ακόμη κληρονομιά χωρίς μεταβίβαση, ελέγξτε πρώτα αυτό το στάδιο πριν προσπαθήσετε ηλεκτρονική δήλωση. Η mamaXO αναλαμβάνει τη δήλωση μισθωτηρίου και τη διαχείριση ακινήτου για συνιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων όπου κάποιος βρίσκεται στο εξωτερικό.

Σχετικά με τη mamaXO

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες και τις συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τις δηλώσεις μίσθωσης και τον ν. 4172/2013. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση.