Κάθε μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα στηρίζεται σε δύο πράγματα: στο ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφουν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, και στην ηλεκτρονική δήλωσή του στην ΑΑΔΕ. Το πρώτο ορίζει τη σχέση· το δεύτερο τη «βλέπει» το κράτος. Σε αυτόν τον οδηγό εξηγούμε τι πρέπει να γράφει το συμφωνητικό, ώστε και οι δύο πλευρές να είναι καλυμμένες και η δήλωση μετά να γίνει χωρίς διορθώσεις.
Τι είναι το μισθωτήριο — και τι δεν είναι
Το μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας είναι ιδιωτικό έγγραφο: το συντάσσουν και το υπογράφουν οι δύο πλευρές, χωρίς συμβολαιογράφο. Δεν πρέπει να συγχέεται με το «μισθωτήριο από το Taxisnet» που ζητούν τράπεζες και υπηρεσίες — εκείνο είναι το αποδεικτικό της ηλεκτρονικής δήλωσης, ένα παράγωγο του συμφωνητικού, όχι υποκατάστατό του. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η φορολογική δήλωση καλύπτει και προφορικές συμφωνίες. Ένα γραπτό συμφωνητικό βοηθά να καταγραφούν καθαρά οι όροι.
Τα στοιχεία που δεν πρέπει να λείπουν
- Οι συμβαλλόμενοι: ονοματεπώνυμα, στοιχεία ταυτότητας και Α.Φ.Μ. ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ο Α.Φ.Μ. δεν είναι τυπικότητα — χωρίς αυτόν δεν γίνεται η δήλωση στην ΑΑΔΕ.
- Το ακίνητο: διεύθυνση, όροφος, εμβαδόν και ο Α.Τ.ΑΚ. (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου) — τον βρίσκετε στο Ε9.
- Η διάρκεια: ημερομηνία έναρξης και λήξης. Για κύρια κατοικία ισχύει η ελάχιστη τριετία, ό,τι κι αν γράψετε — δείτε παρακάτω.
- Το μίσθωμα: ποσό, ημέρα καταβολής και τρόπος πληρωμής. Η κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό προστατεύει και τις δύο πλευρές, γιατί αφήνει ίχνος για κάθε μήνα.
- Η εγγύηση: ποσό και όροι επιστροφής — πότε επιστρέφεται και τι μπορεί να παρακρατηθεί.
- Ο αριθμός Π.Ε.Α.: το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό για την εκμίσθωση και ο αριθμός του ζητείται στη δήλωση.
- Η χρήση: κατοικία — και ρητή πρόβλεψη για το αν επιτρέπεται υπεκμίσθωση ή φιλοξενία τρίτων.
- Οι υποχρεώσεις: ποιος πληρώνει κοινόχρηστα και λογαριασμούς, ποιος αναλαμβάνει συντήρηση και φθορές πέραν της συνήθους χρήσης.
Διάρκεια: γιατί η τριετία ισχύει ό,τι κι αν γράψετε
Στη μίσθωση κύριας κατοικίας ο νόμος ορίζει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, που δεσμεύει και τις δύο πλευρές — ακόμη κι αν το συμφωνητικό γράφει δώδεκα μήνες ή δεν γράφει διάρκεια καθόλου. Το «δωδεκάμηνο» συμβόλαιο δεν λήγει λοιπόν στους δώδεκα μήνες· απλώς οι όροι του (π.χ. το ύψος του μισθώματος) συνεχίζουν να ισχύουν μέσα στην τριετία. Αναλυτικά για τη λήξη, τη σιωπηρή παράταση και την καταγγελία γράφουμε στον οδηγό για την τριετία στη μίσθωση κατοικίας.
Τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά
- Αναντιστοιχία με τη δήλωση: άλλη ημερομηνία ή άλλο ποσό στο χαρτί και άλλο στο myAADE. Μπορεί να δημιουργήσει ζητήματα αργότερα — σε επιδόματα, στην εφορία, σε αντιδικία.
- Εγγύηση χωρίς όρους: γράφεται το ποσό αλλά όχι πότε και πώς επιστρέφεται — η συνταγή για διαφωνία στην αποχώρηση.
- Προφορικές «συμφωνίες» δίπλα στο χαρτί: καταγράψτε γραπτά τις συμφωνημένες αλλαγές για να περιορίζονται οι διαφωνίες.
- Ξεχασμένο Π.Ε.Α.: το ψάχνετε την ώρα της δήλωσης, ενώ έπρεπε να υπάρχει πριν από την υπογραφή.
Φτιάξτε το online — δωρεάν
Δεν χρειάζεται να ξεκινήσετε από κενή σελίδα ή από έντυπο αμφίβολης προέλευσης. Με το δωρεάν εργαλείο μισθωτηρίου του mamaXO συμπληρώνετε τα στοιχεία μία φορά και δημιουργείτε προσχέδιο συμφωνητικού για έλεγχο και προσαρμογή στους όρους της δικής σας μίσθωσης πριν από την υπογραφή.
Μετά την υπογραφή: η δήλωση στην ΑΑΔΕ
Το υπογεγραμμένο συμφωνητικό δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη στο myAADE έως το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα από την έναρξη της μίσθωσης, και ο ενοικιαστής το αποδέχεται από τον δικό του λογαριασμό. Τη διαδικασία βήμα-βήμα, με όσα θα χρειαστείτε, τη δείχνουμε στον οδηγό για τη δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Και αν δεν θέλετε να ασχολείστε καθόλου — όταν διαχειριζόμαστε εμείς τη μίσθωση, η σύνταξη και η δήλωση γίνονται από εμάς, μαζί με την εύρεση ενοικιαστή και την είσπραξη. Δείτε τι αναλαμβάνουμε για ιδιοκτήτες.
Γενική πληροφόρηση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι διαδικασίες και οι προθεσμίες αλλάζουν — επιβεβαιώστε τις στην επίσημη πηγή πριν ενεργήσετε.
