Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και εκκαθαριστικό 2026: έκδοση, ισχύς

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ή εκκαθαριστικό: ποια είναι η διαφορά;

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ, του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων) είναι μια βεβαίωση που ζητά ο συμβολαιογράφος πριν υπογράψει μια πράξη που μεταβιβάζει, συστήνει ή μεταβάλλει δικαίωμα σε ακίνητο, ή πριν εγγράψει υποθήκη ή προσημείωση. Χωρίς αυτό η πράξη δεν μπορεί να συνταχθεί νόμιμα.

Το εκκαθαριστικό είναι η «πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ», ο ετήσιος λογαριασμός που στέλνει η ΑΑΔΕ σε κάθε ιδιοκτήτη με βάση τη δήλωση Ε9 (η δήλωση περιουσιολογίου ακινήτων). Δεν χρειάζεται ειδική αίτηση, βγαίνει αυτόματα κάθε χρόνο και δείχνει πόσο φόρο οφείλετε και σε πόσες δόσεις. Το ένα δεν αναπληρώνει το άλλο. Το εκκαθαριστικό δεν γίνεται δεκτό από συμβολαιογράφο στη θέση του πιστοποιητικού.

Πότε χρειάζεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ;

Χρειάζεται σε κάθε δικαιοπραξία που δημιουργεί, μεταβάλλει ή μεταβιβάζει εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, ή παρέχει υποθήκη ή προσημείωση, σύμφωνα με το άρθρο 60 του ν. 5104/2024 (Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας). Δεν χρειάζεται σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις.

Χωρίς το πιστοποιητικό, τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία αρνούνται τη μεταγραφή ή καταχώριση της πράξης, ακόμη και στην αποδοχή κληρονομιάς. Ο συμβολαιογράφος και ο υποθηκοφύλακας που παραβλέψουν την υποχρέωση αυτή κινδυνεύουν με πρόστιμο 2% επί της διαφοράς αξίας, από 100 έως 1.000 ευρώ ανά πράξη.

Τι βεβαιώνει το πιστοποιητικό: ο κανόνας των 5 ετών;

Το πιστοποιητικό βεβαιώνει διαφορετικά πράγματα ανάλογα με το είδος της πράξης. Σε πώληση (μεταβίβαση από επαχθή αιτία) βεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα πέντε προηγούμενα έτη. Σε δωρεά, γονική παροχή ή υποθήκη βεβαιώνει επιπλέον ότι δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Η περίοδος αναφοράς είναι κανονικά πέντε έτη. Αν το πιστοποιητικό εκδοθεί μετά την ετήσια κεντρική έκδοση των πράξεων προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, η περίοδος γίνεται έξι έτη, γιατί προστίθεται και το έτος της μεταβίβασης.

Η διαφορά ανάμεσα στην πώληση (επαχθής αιτία) και στη δωρεά ή γονική παροχή (χαριστική αιτία) δεν είναι τυπική.

• Πώληση. Το πιστοποιητικό βεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο βρίσκεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ. Δεν ελέγχει αν έχει πληρωθεί ο φόρος.
• Δωρεά, γονική παροχή, υποθήκη ή προσημείωση. Το πιστοποιητικό βεβαιώνει επιπλέον ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει, ρυθμίσει ή απαλλαγεί νόμιμα από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων τυχόν ληξιπρόθεσμων δόσεων του τρέχοντος έτους, και ότι έχει τακτοποιήσει και τα υπόλοιπα ακίνητά του για την ίδια περίοδο.

Αν σκέφτεστε μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο, δείτε τον οδηγό μας για μεταβίβαση σε τέκνο, γονική παροχή και δωρεά εν ζωή, όπου εξηγούμε πώς συνδέεται αυτό με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου.

Πώς εκδίδω το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο myAADE, βήμα βήμα;

Η έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, δωρεάν, μέσω του ΟΠΣ Περιουσιολογίου στο myAADE, σύμφωνα με την απόφαση Α.1085/2023 όπως τροποποιήθηκε με την Α.1114/2024. Τα βήματα είναι απλά.

• Συνδεθείτε στο myAADE με τους κωδικούς Taxisnet.
• Επιλέξτε Εφαρμογές, μετά Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ.
• Επιλέξτε Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
• Εντοπίστε το ακίνητο με τον ΑΤΑΚ (τον 11-ψήφιο κωδικό εντοπισμού ακινήτου), που βρίσκεται στο εκτυπωτικό της δήλωσης Ε9.
• Επιλέξτε τα έτη αναφοράς και τον σκοπό έκδοσης (πώληση, δωρεά, υποθήκη κ.λπ.).
• Το σύστημα εκδίδει αμέσως PDF, χωρίς κόστος.

Αν το ακίνητο λείπει ή είναι λάθος καταγεγραμμένο σε κάποιο από τα έτη αναφοράς, το πιστοποιητικό δεν θα εκδοθεί σωστά. Πρέπει πρώτα να υποβάλετε τροποποιητική δήλωση Ε9 για το συγκεκριμένο έτος. Τα βήματα περιγράφονται στον οδηγό μας για τη δήλωση Ε9 και τις προθεσμίες 2026.

Χειρόγραφη έκδοση από τη ΔΟΥ (η εφορία) προβλέπεται μόνο σε ειδικές περιπτώσεις: αποβιώσαντες όταν η ηλεκτρονική έκδοση δεν είναι δυνατή, νομικά πρόσωπα σε εκκαθάριση, σύνδικοι πτώχευσης, εκτελεστές διαθήκης, περιπτώσεις παρακράτησης φόρου, μετά από φορολογικό έλεγχο, ή τεχνική αδυναμία του συστήματος. Για νομικά πρόσωπα που δεν είναι υπόχρεα σε ΕΝΦΙΑ, μπορεί να υποβληθεί υπεύθυνη δήλωση στη θέση του πιστοποιητικού.

Πόσο ισχύει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ;

Η ισχύς εξαρτάται από το πότε εκδίδεται μέσα στο έτος. Αν εκδοθεί πριν από την πρώτη κεντρική έκδοση των πράξεων προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, ισχύει μέχρι εκείνη την ημερομηνία. Αν εκδοθεί μετά, ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του έτους έκδοσης.

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ένα πιστοποιητικό που βγάζετε τον Ιανουάριο έχει μικρή διάρκεια ζωής, γιατί «λήγει» με την ανάρτηση του εκκαθαριστικού της χρονιάς, όπως έγινε στις 15.03.2026. Ένα πιστοποιητικό που βγάζετε μετά από αυτή την ημερομηνία ισχύει ουσιαστικά ως το τέλος του έτους. Σε περίπτωση παρακράτησης φόρου, εκδίδεται ένα και μόνο πιστοποιητικό, το οποίο ισχύει μέχρι να χρησιμοποιηθεί στη συγκεκριμένη πράξη.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για αποδοχή κληρονομιάς

Στην αποδοχή κληρονομιάς ο συμβολαιογράφος οφείλει να μνημονεύσει και να επισυνάψει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, όπως και στις άλλες μεταβιβάσεις. Η ιδιαιτερότητα εδώ είναι ότι το πιστοποιητικό αφορά τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος στον φόρο ήταν ο θανών, όχι ο κληρονόμος.

Το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και το δικαίωμα που κληρονομείται, ή εφόσον ο θανών είχε νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για τα έτη αυτά. Με την απόφαση Α.1114/2024 (17.07.2024) υπάρχει πλέον μια πρακτική διευκόλυνση: ο συμβολαιογράφος που συντάσσει την πράξη αποδοχής κληρονομιάς μπορεί να εκδώσει ο ίδιος, ψηφιακά, το πιστοποιητικό του θανόντος μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, εφόσον οι κληρονόμοι τον έχουν εξουσιοδοτήσει. Αυτό γλιτώνει ένα ξεχωριστό ταξίδι στο myAADE για τον κληρονόμο.

Για όσα δεν καλύπτονται εδώ, όπως προθεσμίες αποδοχής ή αποποίησης και υπολογισμός φόρου κληρονομιάς, δείτε τον οδηγό μας για κληρονομιά ακινήτου: αποδοχή, αποποίηση και φορολογία 2026.

Τι γίνεται αν χρωστάω ΕΝΦΙΑ;

Το να χρωστάτε ΕΝΦΙΑ δεν σημαίνει αυτόματα ότι δεν μπορείτε να προχωρήσετε στη μεταβίβαση. Ο νόμος επιτρέπει τη σύνταξη του συμβολαίου πριν την εξόφληση, με τον όρο ότι το πιστοποιητικό αναγράφει το ακριβές οφειλόμενο ποσό φόρου και τόκων για το συγκεκριμένο ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος παρακρατά αυτό το ποσό και οφείλει να το αποδώσει στο Δημόσιο μέσα σε τρεις εργάσιμες ημέρες, επί ποινή ακυρότητας της πράξης.

Σε υποθήκη για τραπεζικό δάνειο η λογική είναι πιο ευνοϊκή για τον οφειλέτη. Το πιστοποιητικό χορηγείται με παρακράτηση μόνο του οφειλόμενου ποσού για το συγκεκριμένο ακίνητο, χωρίς να απαιτείται ρύθμιση ή εξόφληση για τα υπόλοιπα ακίνητα που έχετε στην ιδιοκτησία σας.

Οφειλές που βρίσκονται ήδη σε ρύθμιση δόσεων λογίζονται ως τακτοποιημένες, δεν εμποδίζουν την έκδοση του πιστοποιητικού. Επίσης, μικρές αποκλίσεις δεν ακυρώνουν το πιστοποιητικό: απόκλιση επιφάνειας κτίσματος έως 5 τετραγωνικά μέτρα ή οικοπέδου έως 2%, ή λάθη που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν μειώνουν τον φόρο, δεν καθιστούν το πιστοποιητικό άκυρο.

Εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ 2026: πού το βρίσκω, πώς το εκτυπώνω, πότε πληρώνω;

Το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ 2026 αναρτήθηκε στις 15.03.2026, σύμφωνα με το δελτίο τύπου της ΑΑΔΕ. Εκδόθηκαν 7.155.186 πράξεις προσδιορισμού για 6.171.359 φορολογούμενους, με συνολικό ποσό 2.297.019.848,39 ευρώ.

Για να βρείτε και να εκτυπώσετε το εκκαθαριστικό σας:

• Συνδεθείτε στο myAADE με κωδικούς Taxisnet.
• Επιλέξτε Εφαρμογές, μετά Δημοφιλείς Εφαρμογές.
• Επιλέξτε Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ, μετά Πράξεις προσδιορισμού φόρου.
• Επιλέξτε το έτος 2026 και εκτυπώστε.

Το εκκαθαριστικό είναι διαθέσιμο και μέσω της εφαρμογής myAADEapp, στην ενότητα myWallet.

Η πληρωμή γίνεται με IRIS (το ελληνικό σύστημα άμεσων πληρωμών), με κάρτα μέσω myAADE ή myAADEapp, ή με web banking χρησιμοποιώντας την Ταυτότητα Οφειλής που αναγράφεται στο εκκαθαριστικό. Στο εκκαθαριστικό 2026 χορηγήθηκε έκπτωση λόγω ασφάλισης κατοικίας σε 428.147 δικαιούχους, και μείωση 50% για κατοικίες σε μικρούς οικισμούς έως 1.500 κατοίκους σε 583.724 δικαιώματα. Το εκκαθαριστικό δεν αντικαθιστά το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που ζητά ο συμβολαιογράφος.

Κάτοικος εξωτερικού: μπορώ να τα βγάλω από απόσταση;

Ναι. Και το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και το εκκαθαριστικό είναι πλήρως ψηφιακές διαδικασίες στο myAADE, οπότε αρκούν οι κωδικοί Taxisnet, χωρίς να χρειάζεται φυσική παρουσία σε ΔΟΥ ή συμβολαιογραφείο στην Ελλάδα. Αν έχετε φορολογική κατοικία εκτός Ελλάδας, δείτε τις ιδιαιτερότητες στον οδηγό μας για ΕΝΦΙΑ κατοίκων εξωτερικού και δήλωση Ε9.

Αν διαχειρίζεστε ένα ακίνητο στην Αθήνα από το εξωτερικό, η γραφειοκρατία γύρω από το Ε9, το ΕΝΦΙΑ και τα πιστοποιητικά είναι συχνά το πιο κοπιαστικό κομμάτι, όχι η ενοικίαση. Η mamaXO αναλαμβάνει αυτό το κομμάτι για ιδιοκτήτες που βρίσκονται στο εξωτερικό, μαζί με τη γενικότερη διαχείριση του ακινήτου, όπως περιγράφεται στον οδηγό διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Πριν από κάθε μεταβίβαση, δωρεά, γονική παροχή ή υποθήκη, ελέγξτε πρώτα ότι το ακίνητο είναι σωστά καταγεγραμμένο στο Ε9 για τα τελευταία πέντε έτη. Μετά εκδώστε το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο myAADE, επιλέγοντας τον σωστό σκοπό (πώληση, δωρεά, υποθήκη ή κληρονομιά), και ελέγξτε την ημερομηνία λήξης πριν το παραδώσετε στον συμβολαιογράφο. Για το ετήσιο εκκαθαριστικό, ελέγξτε το ποσό και επιλέξτε εφάπαξ πληρωμή ή δόσεις μέσα στις προθεσμίες του 2026. Αν διαχειρίζεστε ακίνητο από το εξωτερικό ή απλά δεν έχετε χρόνο για αυτή τη γραφειοκρατία, η mamaXO αναλαμβάνει την τακτοποίηση Ε9, ΕΝΦΙΑ και πιστοποιητικών για ιδιοκτήτες που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια εκτίμηση.

Σχετικά με τη mamaXO

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τους νόμους και τις αποφάσεις που αναφέρονται στις πηγές.

Το άρθρο βασίζεται στους νόμους και τις αποφάσεις που αναφέρονται και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.

Sources

• Άρθρο 60 ν. 5104/2024 (Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, «Υποχρεώσεις τρίτων για τον ΕΝΦΙΑ»)