Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και ποιος τον πληρώνει;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου επιβάλλεται σε κάθε πώληση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, και υπόχρεος καταβολής είναι ο αγοραστής, όπως αναφέρει ρητά η ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται για φόρο που μοιράζεται μεταξύ πωλητή και αγοραστή, ούτε είναι διαπραγματεύσιμο ποιος τον πληρώνει, η υποχρέωση βαρύνει εξ ορισμού τον αγοραστή.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ο πωλητής δεν έχει κανένα ρόλο. Η δήλωση στο myPROPERTY υποβάλλεται από κοινού, με στοιχεία και των δύο πλευρών, γιατί ο νόμος απαιτεί κοινή δήλωση πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου. Αν αναρωτιέστε ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης, η απάντηση είναι σαφής: ο αγοραστής, ανεξάρτητα από το πώς έχει διαμορφωθεί το τίμημα στη συμφωνία.
Πόσο είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου το 2026;
Ο βασικός συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Πάνω στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται προσαύξηση υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Στην πράξη, το συνολικό ποσοστό που πληρώνει ο αγοραστής φτάνει περίπου το 3,09% της φορολογητέας αξίας.
Αυτό σημαίνει ότι για κάθε 100.000 ευρώ φορολογητέας αξίας, ο φόρος είναι 3.000 ευρώ, και το δημοτικό τέλος πάνω σε αυτόν είναι 90 ευρώ, σύνολο 3.090 ευρώ. Ο συνδυασμός αυτός είναι αυτό που εννοούμε όταν μιλάμε για φόρο μεταβίβασης ακινήτου 3%, ο αριθμός που βλέπετε συχνά διαφημισμένο είναι ο κύριος συντελεστής, όχι το τελικό ποσό.
Πάνω σε ποια αξία υπολογίζεται ο φόρος;
Η φορολογητέα αξία είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου ή το συμφωνηθέν τίμημα, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Η αντικειμενική αξία είναι ένα σύστημα τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο που καθορίζει το κράτος ανά περιοχή, και δεν συμπίπτει πάντα με την εμπορική αξία της αγοράς.
Αν το τίμημα που συμφωνήσατε είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στην αντικειμενική, όχι στο τίμημα. Αν το τίμημα είναι υψηλότερο, τότε ο φόρος υπολογίζεται σε αυτό. Δεν υπάρχει περιθώριο να δηλώσετε τιμή κάτω από την αντικειμενική αξία απλώς επειδή έτσι συμφωνήσατε με τον πωλητή. Πώς προσδιορίζεται ακριβώς η αντικειμενική αξία ανά ζώνη και πώς μπορείτε να την ελέγξετε πριν προχωρήσετε σε αγορά εξηγείται στο άρθρο μας για την αντικειμενική αξία ακινήτου.
Πότε ισχύει η απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης ισχύει όταν έγγαμος ή ενήλικος άγαμος αγοράζει κατοικία ή οικόπεδο σε πλήρη κυριότητα, εφόσον ο ίδιος, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα δεν έχουν ήδη πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή δικαίωμα οίκησης σε κατοικία, ή ποσοστό σε αυτή, που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, ούτε πλήρη κυριότητα οικοδομήσιμου οικοπέδου που τις καλύπτει, σε δήμο με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Τα ποσά απαλλαγής, όπως τα παρουσιάζει η ΑΑΔΕ, είναι τα εξής:
| Κατηγορία αγοραστή | Όριο απαλλαγής |
|---|---|
| Άγαμος | Έως 200.000 ευρώ |
| Άγαμος με αναπηρία τουλάχιστον 67% | Έως 250.000 ευρώ |
| Έγγαμος | Έως 250.000 ευρώ |
| Έγγαμος με αναπηρία (ανώτερο όριο) | Ποσό υψηλότερο, όπως ορίζεται από την ΑΑΔΕ |
Το ποσό της απαλλαγής προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Για αγορά οικοπέδου η απαλλαγή φτάνει τα 50.000 ευρώ για άγαμο και τα 100.000 ευρώ για έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για κάθε επόμενο. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το όριο απαλλαγής, ο φόρος επιβάλλεται μόνο στο υπερβάλλον ποσό, όχι σε ολόκληρη την αξία.
Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, έως 20 τετραγωνικά το καθένα, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται με το ίδιο συμβόλαιο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Δικαιούχοι είναι Έλληνες, ομογενείς, πολίτες κρατών της ΕΕ και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος ή άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς, και ο αγοραστής πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να εγκατασταθεί σε αυτήν μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά. Η απαλλαγή συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου ως κατοικίας του αγοραστή, οπότε πριν από μεταπώληση ή μεταβίβαση μέσα σε λίγα χρόνια από την αγορά ρωτήστε τον συμβολαιογράφο σας αν οφείλεται ο φόρος που είχε απαλλαγεί.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης;
Στα νεόδμητα ακίνητα ο κανόνας είναι διαφορετικός: αντί για ΦΜΑ, επιβάλλεται ΦΠΑ. Ωστόσο, με αίτηση του κατασκευαστή, η επιβολή ΦΠΑ στα νεόδμητα μπορεί να ανασταλεί, σύμφωνα με τον Κώδικα ΦΠΑ (ν. 2859/2000, άρθρο 6 παρ. 4α). Στην περίπτωση αυτή, στη μεταβίβαση εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης αντί ΦΠΑ.
Αυτό σημαίνει ότι αν αγοράζετε νεόδμητο διαμέρισμα, πρέπει να ρωτήσετε τον πωλητή ή τον συμβολαιογράφο αν το ακίνητο υπάγεται σε καθεστώς αναστολής ΦΠΑ. Αν ναι, θα πληρώσετε ΦΜΑ με τον ίδιο τρόπο υπολογισμού που περιγράφεται εδώ. Αν όχι, θα πληρώσετε ΦΠΑ, ο οποίος έχει διαφορετικό συντελεστή και διαφορετική λογική υπολογισμού. Δεν αναφέρουμε εδώ συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης της αναστολής, καθώς αυτή έχει παραταθεί περισσότερες από μία φορά, ελέγξτε πάντα την τρέχουσα ισχύ πριν υπογράψετε.
Πώς και πότε δηλώνεται ο φόρος στο myPROPERTY;
Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, οι δύο πλευρές (πωλητής και αγοραστής) πρέπει να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης, κατά κανόνα στη ΔΟΥ (Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία) φορολογίας εισοδήματος του αγοραστή, και να καταβάλουν ολόκληρο τον φόρο εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Στην πράξη, η δήλωση φόρου μεταβίβασης στο myPROPERTY γίνεται ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής myPROPERTY στην Ενιαία Ψηφιακή Πύλη, βάσει των αποφάσεων Α. 1110/2022 και Α. 1065/2023. Ο συμβολαιογράφος συνήθως εισέρχεται στην εφαρμογή με τους κωδικούς TAXISnet, συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό των μερών και την αποστέλλει στα εισερχόμενα του myAADE και των δύο πλευρών προς επιβεβαίωση.
Σε περιπτώσεις που δεν έχουν ακόμη ενταχθεί στην ψηφιακή διαδικασία, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή, μέσω «Τα Αιτήματά μου», με συστημένη επιστολή ή εταιρεία ταχυμεταφορών, ή στο πρωτόκολλο της αρμόδιας υπηρεσίας. Για μεταβιβάσεις που γίνονται ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής στο εξωτερικό, η δήλωση υποβάλλεται εκεί και διαβιβάζεται στην αρμόδια ΔΟΥ.
| Στάδιο | Τι γίνεται |
|---|---|
| Πριν το συμβόλαιο | Κοινή δήλωση ΦΜΑ μέσω myPROPERTY (ή έντυπα, όπου δεν έχει ψηφιοποιηθεί) |
| Εντός 3 εργάσιμων ημερών από την υποβολή | Καταβολή ολόκληρου του φόρου |
| Μετά την πληρωμή | Σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο |
Ισχύουν μειωμένοι συντελεστές φόρου μεταβίβασης;
Ναι, σε δύο συγκεκριμένες περιπτώσεις. Ο συντελεστής μειώνεται στο 1/4 σε περιπτώσεις διανομής περιουσίας και λύσης εταιρειών (ΟΕ, ΕΠΕ, ΕΕ, ΙΚΕ) που μεταβιβάζουν την περιουσία τους στα μέλη τους, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Μειώνεται στο 1/2 σε ανταλλαγές ακινήτων ίσης αξίας.
Αυτοί οι μειωμένοι συντελεστές αφορούν συγκεκριμένες εταιρικές ή περιουσιακές δομές, όχι τη συνηθισμένη αγοραπωλησία μεταξύ ιδιωτών. Αν βρίσκεστε σε τέτοια περίπτωση, ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση από τον συμβολαιογράφο σας πριν προχωρήσετε, γιατί η σωστή κατηγοριοποίηση της συναλλαγής επηρεάζει άμεσα το ποσό που θα πληρώσετε.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, με ένα παράδειγμα;
Ας δούμε τον υπολογισμό φόρου μεταβίβασης ακινήτου με στρογγυλά νούμερα. Αν η φορολογητέα αξία (η αντικειμενική αξία ή το τίμημα, όποιο είναι μεγαλύτερο) είναι 200.000 ευρώ:
- Κύριος φόρος: 200.000 × 3% = 6.000 ευρώ
- Δημοτικό τέλος: 6.000 × 3% = 180 ευρώ
- Συνολικός φόρος μεταβίβασης: 6.180 ευρώ
Αυτό το ποσό πρέπει να καταβληθεί εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης στο myPROPERTY, πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Αν το ακίνητο εμπίπτει στην απαλλαγή πρώτης κατοικίας και η αξία του είναι εντός των ορίων που είδαμε παραπάνω, ο φόρος αυτός μπορεί να μηδενιστεί εντελώς ή να περιοριστεί μόνο στο τμήμα της αξίας που υπερβαίνει το όριο απαλλαγής.
Τι άλλο πληρώνει ο αγοραστής πέρα από τον φόρο μεταβίβασης;
Ο φόρος μεταβίβασης δεν είναι το μόνο κόστος μιας αγοράς ακινήτου. Ο αγοραστής πληρώνει επίσης αμοιβή συμβολαιογράφου, αμοιβή δικηγόρου (αν χρησιμοποιήσει) και τέλη υποθηκοφυλακείου ή κτηματολογίου για την καταχώριση του συμβολαίου. Αυτές οι αμοιβές διαμορφώνονται από την αγορά και δεν έχουν ενιαίο, δεσμευτικό ποσοστό, οπότε ζητήστε γραπτή εκτίμηση πριν προχωρήσετε.
Αν σκοπεύετε να μισθώσετε το ακίνητο μετά την αγορά, καλό είναι να έχετε ήδη υπόψη τα βήματα διαχείρισης, τα οποία περιγράφονται στον οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα. Αν το ακίνητο αποκτάται μέσω κληρονομιάς αντί για αγορά, η φορολογική λογική είναι διαφορετική, όπως εξηγούμε στο άρθρο μας για την κληρονομιά ακινήτου.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Πριν προχωρήσετε σε αγορά, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας το πιστοποιητικό αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ελέγξτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Υποβάλετε τη δήλωση στο myPROPERTY έγκαιρα, ώστε να προλάβετε την προθεσμία τριών εργάσιμων ημερών για την πληρωμή. Αν αγοράζετε για να μισθώσετε το ακίνητο, η mamaXO αναλαμβάνει μετά το συμβόλαιο την εύρεση ενοικιαστή, τη δήλωση μίσθωσης και τη διαχείριση, και για όσους αγοράζουν στο πλαίσιο Golden Visa ελέγχει το ακίνητο ως προς τα κατώτατα όρια επένδυσης. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια συζήτηση χωρίς δεσμεύσεις.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για αγοραστές και πωλητές στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη σύμβαση.
