Κληρονομιά Ακινήτου στην Ελλάδα: Αποδοχή, Αποποίηση, Φόρος

Τι συμβαίνει νομικά όταν πεθαίνει κάποιος με ακίνητο στο όνομά του;

Το ακίνητο δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στο όνομα κανενός. Ανοίγει μια διαδικασία κληρονομικής διαδοχής που καθορίζεται είτε από διαθήκη είτε, αν δεν υπάρχει διαθήκη, από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα για την εξ αδιαθέτου διαδοχή (άρθρα 1710 επ., κατά kodiko.gr). Μέχρι να ολοκληρωθεί η αποδοχή και η μεταγραφή στο Κτηματολόγιο, το ακίνητο παραμένει τυπικά στο όνομα του θανόντος.

Αν υπάρχει διαθήκη, πρέπει πρώτα να δημοσιευθεί στο αρμόδιο δικαστήριο. Η δημοσίευση διαθήκης είναι ξεχωριστό βήμα από την αποδοχή κληρονομιάς, και χωρίς αυτήν κανείς δεν μπορεί να επικαλεστεί τη διαθήκη ως τίτλο κληρονομικού δικαιώματος. Αν δεν υπάρχει διαθήκη, χρειάζεται πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης από το αρμόδιο πρωτοδικείο, το οποίο βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει καταχωρημένη διαθήκη στο όνομα του θανόντος.

Ποιος κληρονομεί και σε τι ποσοστά όταν δεν υπάρχει διαθήκη;

Χωρίς διαθήκη, ο Αστικός Κώδικας καθορίζει τάξεις κληρονόμων με σειρά προτεραιότητας. Η πρώτη τάξη περιλαμβάνει τα τέκνα του θανόντος και τον σύζυγο ή τη σύζυγο, η δεύτερη τους γονείς και τα αδέλφια αν δεν υπάρχουν τέκνα, και ούτω καθεξής. Ο επιζών σύζυγος έχει ιδιαίτερη θέση, καλούμενος σε συγκεκριμένο ποσοστό ανάλογα με το ποια άλλη τάξη συγγενών υπάρχει.

Τα ποσοστά ορίζονται στα άρθρα 1813 έως 1821 του Αστικού Κώδικα. Στην πρώτη τάξη τα τέκνα κληρονομούν κατ’ ισομοιρία. Στη θέση τέκνου που έχει πεθάνει μπαίνουν τα δικά του τέκνα, δηλαδή τα εγγόνια του θανόντος (άρθρο 1813). Στη δεύτερη τάξη οι γονείς και τα αδέλφια κληρονομούν επίσης κατ’ ισομοιρία, και τα τέκνα αδελφού που έχει πεθάνει παίρνουν το μερίδιό του (άρθρο 1814). Ο σύζυγος που επιζεί καλείται μαζί με τους συγγενείς της πρώτης τάξης στο ένα τέταρτο της κληρονομιάς και μαζί με τους συγγενείς των άλλων τάξεων στο μισό (άρθρο 1820). Επιπλέον παίρνει ως εξαίρετο τα έπιπλα, τα σκεύη και τα οικιακά αντικείμενα που χρησιμοποιούσε. Αν δεν υπάρχουν συγγενείς μέχρι και την τέταρτη τάξη, ο σύζυγος κληρονομεί ολόκληρη την κληρονομιά (άρθρο 1821).

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τη σειρά των τάξεων και το μερίδιο του συζύγου σε κάθε περίπτωση:

Αν υπάρχει διαθήκη, ο θανών μπορεί να διαθέσει την περιουσία του σε πρόσωπα της επιλογής του, αλλά ο νόμος προστατεύει τη νόμιμη μοίρα ορισμένων στενών συγγενών (τέκνα, σύζυγος, γονείς), οι οποίοι διατηρούν δικαίωμα σε μέρος της περιουσίας ακόμα κι αν αποκλειστούν από τη διαθήκη.

Αποδοχή ή αποποίηση κληρονομιάς: ποια είναι η διαφορά και ποιες οι προθεσμίες;

Η αποδοχή κληρονομιάς σημαίνει ότι δέχεστε την κληρονομιά όπως είναι, με τα περιουσιακά στοιχεία αλλά και με τα χρέη του θανόντος. Η αποποίηση κληρονομιάς σημαίνει ότι αρνείστε την κληρονομιά εξ ολοκλήρου, οπότε δεν παίρνετε τίποτα, αλλά δεν ευθύνεστε ούτε για τυχόν οφειλές.

Η προθεσμία για αποποίηση είναι τέσσερις μήνες από τότε που ο κληρονόμος έμαθε για τον θάνατο και για την ιδιότητά του ως κληρονόμου (άρθρο 1847 του Αστικού Κώδικα). Η προθεσμία γίνεται ένα έτος αν ο θανών είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό, ή αν ο κληρονόμος έμαθε για την κληρονομιά ενώ διέμενε στο εξωτερικό. Αν η προθεσμία περάσει χωρίς δήλωση αποποίησης, η κληρονομιά θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή (άρθρο 1850).

Γιατί κάποιος αποποιείται μια κληρονομιά που περιλαμβάνει ακίνητο; Συνήθως επειδή ο θανών άφησε χρέη, δάνεια ή οφειλές προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία που ξεπερνούν την αξία της περιουσίας. Επειδή η αποδοχή μεταφέρει και το ενεργητικό και το παθητικό, αν οι οφειλές είναι μεγαλύτερες από την αξία του ακινήτου, ο κληρονόμος που αποδέχεται μπορεί να βρεθεί να πληρώνει από την τσέπη του. Η αποποίηση γίνεται με δήλωση στη γραμματεία του αρμόδιου ειρηνοδικείου.

Υπάρχει και ενδιάμεση λύση: η αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής. Ο κληρονόμος ευθύνεται τότε για τα χρέη μόνο μέχρι το ύψος της περιουσίας που κληρονόμησε, όχι πέρα από αυτήν. Η δήλωση γίνεται στον γραμματέα του δικαστηρίου της κληρονομιάς, όσο διαρκεί η προθεσμία αποποίησης (άρθρο 1902 του Αστικού Κώδικα). Στη συνέχεια ο κληρονόμος πρέπει να ολοκληρώσει την απογραφή της κληρονομιαίας περιουσίας μέσα σε τέσσερις μήνες από τη δήλωση (άρθρο 1903).

Ποια χαρτιά και βήματα χρειάζονται για να περάσει το ακίνητο στο όνομά σας;

Η διαδικασία έχει συγκεκριμένη σειρά, και το κάθε βήμα προϋποθέτει το προηγούμενο.

• Ληξιαρχική πράξη θανάτου. Εκδίδεται από το ληξιαρχείο όπου καταγράφηκε ο θάνατος.
• Πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης, ή δημοσίευση διαθήκης αν υπάρχει, από το αρμόδιο πρωτοδικείο.
• Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Εκδίδεται από τον δήμο και καταγράφει ποιοι είναι οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος.
• Πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς. Βεβαιώνει ότι κανείς από τους κληρονόμους δεν έχει αποποιηθεί εντός της προθεσμίας.
• Δήλωση φόρου κληρονομιάς στην ΑΑΔΕ (η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων). Υποβάλλεται μέσα σε εννέα μήνες από τον θάνατο, αν ο θανών πέθανε στην Ελλάδα, ή μέσα σε ένα έτος, αν πέθανε στο εξωτερικό ή αν οι κληρονόμοι διέμεναν στο εξωτερικό. Για κληρονόμους από διαθήκη η προθεσμία μετράει από τη δημοσίευσή της. Για θανάτους από 1.1.2022 η δήλωση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY.
• Συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Συντάσσεται από συμβολαιογράφο και είναι απαραίτητη όταν στην κληρονομιά περιλαμβάνεται ακίνητο.
• Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο. Η πράξη αποδοχής καταχωρείται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, σύμφωνα με τη διαδικασία που περιγράφει το ktimatologio.gr, ώστε το ακίνητο να εμφανίζεται πλέον στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη.

Χωρίς τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο, ο κληρονόμος δεν μπορεί να πουλήσει, να υποθηκεύσει ή να διαχειριστεί πλήρως το ακίνητο ως δικό του.

Πόσο φόρο κληρονομιάς πληρώνετε για ένα ακίνητο στην Ελλάδα;

Ο φόρος κληρονομιάς στην Ελλάδα διέπεται από τον ν. 2961/2001 (κατά kodiko.gr) και υπολογίζεται με βάση τον βαθμό συγγένειας του κληρονόμου με τον θανόντα, χωρισμένο σε κατηγορίες Α, Β και Γ, με κλιμακωτούς συντελεστές και αφορολόγητα όρια που διαφέρουν ανά κατηγορία.

Στην κατηγορία Α ανήκουν ο σύζυγος ή το πρόσωπο με σύμφωνο συμβίωσης, τα τέκνα, τα εγγόνια και οι γονείς του θανόντος. Στην κατηγορία Β ανήκουν τα δισέγγονα, οι παππούδες, τα αδέλφια, τα ανίψια, οι πατριοί και οι μητριές, τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου, οι γαμπροί, οι νύφες και τα πεθερικά. Στην κατηγορία Γ ανήκει οποιοσδήποτε άλλος συγγενής ή μη συγγενής. Ο φόρος υπολογίζεται στην καθαρή αξία της μερίδας, αφού αφαιρεθούν αναλογικά τα χρέη του θανόντος.

Οι κλίμακες που ισχύουν σήμερα, όπως τις δημοσιεύει η ΑΑΔΕ, είναι οι εξής:

Παράδειγμα: ένα τέκνο κληρονομεί διαμέρισμα με φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ. Τα πρώτα 150.000 ευρώ είναι αφορολόγητα. Στα υπόλοιπα 50.000 ευρώ αναλογεί 1%, δηλαδή φόρος 500 ευρώ. Ένας ανιψιός για το ίδιο ακίνητο θα πλήρωνε 3.500 ευρώ για τα πρώτα 100.000 ευρώ και 10.000 ευρώ για τα επόμενα 100.000, συνολικά 13.500 ευρώ. Αν ο κληρονόμος έχει αναπηρία 67% και άνω, ο φόρος μειώνεται κατά 10%.

Μετά την ολοκλήρωση της αποδοχής, ο νέος ιδιοκτήτης υποχρεούται να υποβάλει δήλωση Ε9 (η δήλωση περιουσιακής κατάστασης ακινήτων) στο myAADE, ώστε το ακίνητο να εμφανίζεται στο όνομά του. Ο ΕΝΦΙΑ (ο ετήσιος φόρος ακινήτων) για το επόμενο έτος υπολογίζεται πλέον στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη, με βάση την ιδιοκτησιακή κατάσταση που ισχύει την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Αν η μεταβίβαση καθυστερήσει, ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να συνεχίσει να βεβαιώνεται στο όνομα του θανόντος για το ενδιάμεσο διάστημα, κάτι που περιπλέκει τα πράγματα αν η κληρονομική διαδικασία τραβήξει σε μάκρος.

Τι κάνετε με ένα άδειο διαμέρισμα που κληρονομήσατε;

Οι τρεις βασικές επιλογές είναι να το κρατήσετε κενό, να το πουλήσετε ή να το ενοικιάσετε μακροχρόνια. Η επιλογή εξαρτάται από το αν χρειάζεστε άμεσα ρευστό, αν σκοπεύετε να το χρησιμοποιήσετε ο ίδιος στο μέλλον, και αν έχετε τον χρόνο ή τη διάθεση να το διαχειριστείτε.

Ένα κενό διαμέρισμα δεν είναι δωρεάν. Ο ΕΝΦΙΑ οφείλεται κάθε χρόνο ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο κατοικείται, και τα κοινόχρηστα (οι μηνιαίες δαπάνες συντήρησης της πολυκατοικίας) συνήθως εξακολουθούν να χρεώνονται ακόμα κι όταν το διαμέρισμα μένει άδειο. Σε αυτό προστίθενται ρίσκα όπως διαρροές που δεν εντοπίζονται εγκαίρως ή φθορά από μη χρήση.

Η πώληση δίνει άμεση ρευστότητα, αλλά σημαίνει ότι χάνετε το ακίνητο οριστικά. Ο φόρος υπεραξίας 15% στη μεταβίβαση ακινήτων (άρθρο 41 του ν. 4172/2013) βρίσκεται σε αναστολή, η οποία παρατείνεται με διαδοχικούς νόμους από το 2015 και δεν εισπράττεται σήμερα. Αν κάποια στιγμή ενεργοποιηθεί, για κληρονομημένο ακίνητο ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς, όχι η τιμή που είχε πληρώσει ο θανών (άρθρο 41 παράγραφος 8).

Η μακροχρόνια ενοικίαση καλύπτει τα τρέχοντα έξοδα (ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα) και μπορεί να αποδώσει έσοδο, ιδίως αν οι κληρονόμοι ζουν αλλού και δεν σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι το ακίνητο. Αν επιλέξετε αυτόν τον δρόμο, η μισθωτική σχέση πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά στο myAADE, όπως εξηγούμε αναλυτικά στον οδηγό μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στο TAXISnet. Αν δεν μένετε στην Αθήνα ή δεν έχετε τον χρόνο να αναλάβετε την καθημερινή διαχείριση, δείτε τον πλήρη οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα.

Τι αλλάζει αν το ακίνητο κληρονομείται από περισσότερους από έναν κληρονόμους;

Όταν υπάρχουν πολλοί κληρονόμοι, το ακίνητο περιέρχεται σε συνιδιοκτησία (κοινή ιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου), όπου κάθε κληρονόμος κατέχει ένα ποσοστό επί του συνόλου, όχι ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα ή δωμάτιο. Οι αποφάσεις για το ακίνητο, όπως πώληση, ενοικίαση ή ανακαίνιση, χρειάζονται συνήθως τη συναίνεση όλων ή της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών ανάλογα με το είδος της απόφασης.

Αυτό δημιουργεί συχνά τριβές στην πράξη. Αν κάποιος συγκληρονόμος θέλει να πουλήσει και άλλος όχι, η λύση μπορεί να είναι η αγορά του μεριδίου του ενός από τον άλλο, ή σε τελευταία ανάγκη η δικαστική διανομή. Για ενοικίαση, όλοι οι συνιδιοκτήτες πρέπει κατά κανόνα να συμφωνήσουν στους όρους της μίσθωσης, και το εισόδημα από το ενοίκιο κατανέμεται μεταξύ τους ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, με αντίστοιχη φορολόγηση για τον καθένα ξεχωριστά στη δική του φορολογική δήλωση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, μια εξωτερική διαχείριση μπορεί να απλοποιήσει την καθημερινότητα, αφού κάποιος αναλαμβάνει να βρει ενοικιαστή, να δηλώσει το μισθωτήριο και να συντονίζει τις πληρωμές, χωρίς οι συγκληρονόμοι να χρειάζεται να συνεννοούνται για κάθε λεπτομέρεια.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Ξεκινήστε συγκεντρώνοντας τη ληξιαρχική πράξη θανάτου και το πιστοποιητικό περί (μη) δημοσίευσης διαθήκης, ελέγξτε αν υπάρχουν οφειλές του θανόντος πριν αποφασίσετε αποδοχή ή αποποίηση, και προσέξτε την προθεσμία των τεσσάρων μηνών ή του ενός έτους. Αν καταλήξετε να κρατήσετε το ακίνητο, σκεφτείτε αν σας συμφέρει να μείνει κενό ή να ενοικιαστεί. Ένα κληρονομημένο διαμέρισμα που μένει άδειο εξακολουθεί να κοστίζει ΕΝΦΙΑ και κοινόχρηστα κάθε μήνα. Η mamaXO βρίσκει ενοικιαστή, δηλώνει το μισθωτήριο και αναλαμβάνει τη διαχείριση όσο οι κληρονόμοι ζουν αλλού, χωρίς υποσχέσεις για αποδόσεις. Αν θέλετε μια εκτίμηση για το δικό σας ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας.

Σχετικά με τη mamaXO

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον Αστικό Κώδικα, τον ν. 2961/2001 και τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή για συγκεκριμένη υπόθεση.