Τι είναι η αντιπαροχή και ποιος δίνει τι;
Η αντιπαροχή είναι σύμβαση ανάμεσα σε εσάς, τον οικοπεδούχο, και έναν εργολάβο. Ο εργολάβος αναλαμβάνει να χτίσει με δικά του έξοδα μια οικοδομή στο οικόπεδό σας, η οποία υπάγεται στο καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή χωρίζεται σε ξεχωριστά διαμερίσματα με ανεξάρτητους τίτλους (άρθρα 1002 και 1117 Αστικού Κώδικα, ν. 3741/1929). Ως αντάλλαγμα για την εργασία και το κεφάλαιο που βάζει, εσείς του μεταβιβάζετε ιδανικά ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, που αντιστοιχούν σε συγκεκριμένα διαμερίσματα, ορόφους ή θέσεις στάθμευσης της νέας οικοδομής.
Το βασικό πλεονέκτημα για εσάς είναι ότι δεν βάζετε δικό σας κεφάλαιο. Ο εργολάβος πληρώνει την κατασκευή, εσείς δίνετε μόνο τη γη. Στο τέλος, μένετε ιδιοκτήτης ενός ή περισσότερων καινούργιων διαμερισμάτων αντί για ένα παλιό σπίτι ή ένα άχτιστο οικόπεδο.
Η μεταβίβαση των ποσοστών γίνεται πάντα με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση στο Κτηματολόγιο, όπως κάθε μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου (άρθρο 369 Αστικού Κώδικα). Στην πράξη, το προσύμφωνο δίνει στον εργολάβο πληρεξουσιότητα να μεταβιβάζει ποσοστά οικοπέδου απευθείας στους αγοραστές που αυτός θα βρει για τα δικά του διαμερίσματα, χωρίς να χρειάζεται να περάσει η ιδιοκτησία πρώτα σε εσάς.
Πώς υπολογίζονται τα ποσοστά αντιπαροχής;
Δεν υπάρχει νόμος που καθορίζει το ποσοστό αντιπαροχής. Είναι αμιγώς θέμα διαπραγμάτευσης, και εξαρτάται κυρίως από τρεις παράγοντες: πόσα τετραγωνικά μέτρα επιτρέπεται να χτιστούν στο οικόπεδό σας, ποια είναι η αναμενόμενη τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό στην περιοχή, και πόσο κοστίζει η κατασκευή.
Τα δομήσιμα τετραγωνικά προκύπτουν πολλαπλασιάζοντας την επιφάνεια του οικοπέδου με τον συντελεστή δόμησης της περιοχής, όπως ορίζεται στους όρους δόμησης (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ν. 4067/2012). Ένα οικόπεδο με υψηλό συντελεστή δόμησης «παράγει» περισσότερα τετραγωνικά προς πώληση, άρα ο εργολάβος έχει μεγαλύτερο περιθώριο και μπορεί να προσφέρει καλύτερο ποσοστό στον οικοπεδούχο.
Ένα απλό παράδειγμα, με στρογγυλούς αριθμούς μόνο για επεξήγηση, όχι στοιχεία αγοράς: αν το οικόπεδο επιτρέπει συνολικά 500 τ.μ. δόμησης, και η αγοραία αξία πώλησης είναι, ας πούμε, 2.500 ευρώ το τ.μ., η συνολική αξία της νέας οικοδομής προσεγγίζει το 1.250.000 ευρώ. Αν το κόστος κατασκευής υπολογίζεται στα 900 ευρώ το τ.μ., δηλαδή περίπου 450.000 ευρώ συνολικά, το περιθώριο του εργολάβου, πριν την αμοιβή του, είναι η διαφορά. Από αυτό το περιθώριο διαπραγματεύεστε πόσα τετραγωνικά θα καταλήξουν σε εσάς. Ένα σύνηθες αποτέλεσμα μιας τέτοιας διαπραγμάτευσης εκφράζεται σαν ποσοστό επί των τετραγωνικών, αλλά ο αριθμός διαφέρει ανά περιοχή, ανά έργο και ανά τη διαπραγματευτική σας θέση, οπότε αποφύγετε να στηριχτείτε σε «μέσους όρους αγοράς» που βλέπετε online.
Το σημαντικό δεν είναι μόνο το ποσοστό, αλλά τι ακριβώς σημαίνει σε πράξη. Ζητήστε να συμφωνηθεί εξαρχής ποια συγκεκριμένα διαμερίσματα, σε ποιον όροφο, με ποια τετραγωνικά και ποιες θέσεις στάθμευσης θα λάβετε, όχι απλώς «το 35% της οικοδομής». Δύο διαμερίσματα στον τρίτο όροφο με θέα δεν ισοδυναμούν με δύο διαμερίσματα στο ισόγειο, ακόμα κι αν το ποσοστό επιφάνειας είναι ίδιο.
Ποια συμβόλαια υπογράφονται και με ποια σειρά;
Η αντιπαροχή προχωρά σε στάδια, το καθένα με το δικό του συμβόλαιο. Παρακάτω η συνηθισμένη σειρά:
| Στάδιο | Τι γίνεται |
|---|---|
| 1. Προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο | Υπογράφεται στον συμβολαιογράφο, καθορίζει ποσοστά, προδιαγραφές, χρονοδιάγραμμα. Συνήθως περιλαμβάνει ρήτρα αυτοσύμβασης, ώστε ο εργολάβος να μπορεί να μεταβιβάζει ποσοστά απευθείας στους δικούς του αγοραστές |
| 2. Έκδοση οικοδομικής άδειας | Εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες, βάσει των όρων δόμησης της περιοχής |
| 3. Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμός | Το οικόπεδο και η μελλοντική οικοδομή χωρίζονται νομικά σε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, με κανονισμό που ρυθμίζει κοινόχρηστα και δικαιώματα |
| 4. Τμηματικές μεταβιβάσεις ποσοστών | Καθώς προχωρούν οι εργασίες, μεταβιβάζονται σταδιακά τα ποσοστά οικοπέδου στον εργολάβο ή στους αγοραστές του |
| 5. Παράδοση | Ο εργολάβος παραδίδει τα διαμερίσματά σας, η οικοδομή αποκτά Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου |
Η τμηματική μεταβίβαση στο στάδιο 4 είναι το σημείο που προστατεύει περισσότερο τον οικοπεδούχο, γιατί δεν παραδίδετε όλη τη γη με το πρώτο συμβόλαιο. Αν το εργολαβικό προσύμφωνο προβλέπει ότι κάθε μεταβίβαση συνδέεται με ένα στάδιο εργασιών, ο εργολάβος χάνει το κίνητρο να καθυστερήσει αφού έχει ήδη πάρει το σύνολο του ανταλλάγματος.
Για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, δηλαδή τον ηλεκτρονικό φάκελο που συγκεντρώνει όλα τα στοιχεία ενός κτιρίου (άδεια, σχέδια, δηλώσεις), δείτε τον αναλυτικό μας οδηγό για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
Ποιοι φόροι ισχύουν το 2026 στην αντιπαροχή;
Οι δύο πλευρές, οικοπεδούχος και εργολάβος, φορολογούνται διαφορετικά, και το 2026 έχει συγκεκριμένες μεταβατικές ρυθμίσεις που αξίζει να γνωρίζετε πριν υπογράψετε.
| Φόρος | Ποιος τον πληρώνει | Πώς εφαρμόζεται το 2026 |
|---|---|---|
| ΦΜΑ (φόρος μεταβίβασης ακινήτων) | Ο εργολάβος, για τα ποσοστά οικοπέδου που αποκτά | Συντελεστής 3% επί της φορολογητέας αξίας, πλέον 3% επί του φόρου υπέρ δήμων (ν. 1587/1950, όπως ισχύει). Δηλώνεται στο myPROPERTY ως «Μεταβίβαση Ποσοστών Οικοπέδου Λόγω Εργολαβικού Ανταλλάγματος», με αναφορά στον αριθμό και την ημερομηνία του εργολαβικού προσυμφώνου (ΑΑΔΕ) |
| ΦΜΑ για τον οικοπεδούχο | Δεν πληρώνετε ΦΜΑ για τα διαμερίσματα που χτίζονται στο δικό σας οικόπεδο | Δεν αποκτάτε ακίνητο από τρίτο, οπότε δεν προκύπτει υποχρέωση ΦΜΑ σε αυτό το σκέλος |
| ΦΠΑ | Σε αναστολή έως 31.12.2026, εφόσον ο εργολάβος έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής | Όσο ισχύει η αναστολή, η εργολαβία προς τον οικοπεδούχο δεν υπάγεται σε ΦΠΑ, και οι αγοραστές των διαμερισμάτων του εργολάβου πληρώνουν ΦΜΑ 3% αντί για ΦΠΑ 24% (Κώδικας ΦΠΑ ν. 5144/2024, άρθρο 70) |
| Φόρος υπεραξίας | Αναστολή έως 31.12.2026 | Αν πουλήσετε διαμέρισμα της αντιπαροχής μέσα στο 2026, δεν πληρώνετε τον φόρο υπεραξίας 15% του άρθρου 41 ΚΦΕ |
| ΕΝΦΙΑ | Και οι δύο πλευρές, ανάλογα με το δικαίωμα που κατέχουν | Κάθε μεταβολή, σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, μεταβίβαση ποσοστών, αποπεράτωση, δηλώνεται στο Ε9 από τον υπόχρεο |
| Φόρος εισοδήματος από ενοίκια | Ο ιδιοκτήτης που εκμισθώνει | Κλίμακα άρθρου 40 παρ. 4 ΚΦΕ: 15% έως 12.000 ευρώ, 25% έως 24.000 ευρώ, 35% έως 36.000 ευρώ, 45% πάνω από αυτό |
Ένα σημείο που μπερδεύει πολλούς οικοπεδούχους είναι το αμάχητο τεκμήριο αποπερατωμένου κτίσματος (άρθρο 2 παρ. 1 α.ν. 1521/1950, ν. 1587/1950). Αυτό αφορά τους αγοραστές που αγοράζουν διαμέρισμα από τον εργολάβο: φορολογούνται στην αξία του έτοιμου διαμερίσματος, όχι μόνο στα ποσοστά οικοπέδου που αντιστοιχούν. Δεν αφορά εσάς, εφόσον δεν αγοράζετε αλλά λαμβάνετε τα διαμερίσματά σας ως αντάλλαγμα για τη γη σας.
Αν ο εργολάβος δεν έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, το σκηνικό αλλάζει: οι εργασίες κατασκευής που σας παραδίδει υπάγονται τότε σε ΦΠΑ, όχι σε ΦΜΑ. Ρωτήστε ρητά τον εργολάβο, πριν υπογράψετε το προσύμφωνο, αν έχει κάνει αίτηση υπαγωγής σε αναστολή, γιατί η απάντηση επηρεάζει άμεσα το κόστος της συναλλαγής.
Για τον τρόπο υπολογισμού του ΦΜΑ γενικά, δείτε τον οδηγό μας για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, και για το πώς προσδιορίζεται η φορολογητέα αξία, τον οδηγό για την αντικειμενική αξία ακινήτου.
Πού κρύβονται οι κίνδυνοι και πώς προστατεύεται ο οικοπεδούχος;
Ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι να μεταβιβάσετε όλα τα ποσοστά του οικοπέδου νωρίς και μετά ο εργολάβος να καθυστερήσει, να σταματήσει το έργο ή να πτωχεύσει. Χωρίς γη να κρατήσετε ως μοχλό πίεσης, οι επιλογές σας περιορίζονται σε δικαστική διεκδίκηση, που είναι χρονοβόρα και αβέβαιη.
Στην πράξη, όχι ως νομική υποχρέωση αλλά ως συνηθισμένη συμβατική προστασία, οι οικοπεδούχοι με καλή νομική καθοδήγηση ζητούν:
- Τμηματική μεταβίβαση ποσοστών, συνδεδεμένη με συγκεκριμένα στάδια εργασιών (θεμελίωση, σκελετός, στέγη, αποπεράτωση), όχι εφάπαξ στην αρχή.
- Λεπτομερή τεχνική περιγραφή ως παράρτημα του εργολαβικού, με υλικά, εμβαδά και προδιαγραφές, ώστε να μην υπάρχει αμφισβήτηση για το τι «έτοιμο» σημαίνει.
- Ποινικές ρήτρες για καθυστέρηση, δηλαδή προκαθορισμένη αποζημίωση ανά μήνα καθυστέρησης.
- Δικαίωμα υπαναχώρησης αν ο εργολάβος δεν τηρήσει συγκεκριμένα ορόσημα του χρονοδιαγράμματος.
- Δικό σας δικηγόρο και δικό σας συμβολαιογράφο, ανεξάρτητο από αυτόν του εργολάβου, ώστε να ελέγχει τα συμφέροντά σας και μόνο.
- Έλεγχο των προηγούμενων έργων του εργολάβου, επίσκεψη σε κτίρια που έχει ήδη παραδώσει, και κουβέντα με προηγούμενους οικοπεδούχους αν είναι εφικτό.
Κανένα από τα παραπάνω δεν είναι υποχρεωτικό εκ του νόμου. Είναι όροι που διαπραγματεύεστε πριν την υπογραφή, και μόλις υπογραφεί το εργολαβικό προσύμφωνο είναι πολύ δυσκολότερο να τους προσθέσετε.
Αντιπαροχή ή πώληση του οικοπέδου: πότε συμφέρει;
Δεν υπάρχει μία σωστή απάντηση, εξαρτάται από το πόσο χρόνο και ρίσκο είστε διατεθειμένος να αναλάβετε. Η πώληση σας δίνει μετρητά άμεσα, χωρίς αβεβαιότητα κατασκευής. Η αντιπαροχή σας δίνει περισσότερα διαμερίσματα σε αξία, αλλά μόνο μετά από δύο έως τρία χρόνια συνήθως, και μόνο αν το έργο ολοκληρωθεί κανονικά.
Σε ανοδική αγορά, όπου οι τιμές διαμερισμάτων ανεβαίνουν κατά τη διάρκεια της κατασκευής, ο οικοπεδούχος που επέλεξε αντιπαροχή συχνά βγαίνει κερδισμένος, γιατί τα διαμερίσματά του αποκτούν μεγαλύτερη αξία στο τέλος από αυτή που θα έπαιρνε σε μετρητά την ημέρα της υπογραφής. Το αντίστροφο ισχύει αν η αγορά κρυώσει ή αν το έργο καθυστερήσει σημαντικά, οπότε ο χρόνος που περνά χωρίς εισόδημα από το οικόπεδο γίνεται καθαρό κόστος ευκαιρίας.
Πριν αποφασίσετε, αξίζει να γνωρίζετε τι αξίζει πραγματικά το οικόπεδό σας σήμερα, ανεξάρτητα από την πρόταση αντιπαροχής. Ο οδηγός μας για την αντικειμενική αξία ακινήτου εξηγεί πώς προσδιορίζεται η φορολογητέα αξία, που είναι διαφορετική από την εμπορική αξία αλλά χρήσιμη ως σημείο αναφοράς.
Αν το οικόπεδο προέρχεται από κληρονομιά, υπάρχουν επιπλέον ζητήματα αποδοχής και φορολόγησης πριν καν φτάσετε στο στάδιο της αντιπαροχής. Δείτε τον οδηγό μας για την κληρονομιά ακινήτου.
Τι είναι η «κοινωνική αντιπαροχή» και γιατί δεν είναι το ίδιο;
Η κοινωνική αντιπαροχή είναι εντελώς διαφορετικό, δημόσιο πρόγραμμα και δεν έχει καμία σχέση με την ιδιωτική σύμβαση που περιγράφει αυτός ο οδηγός. Ρυθμίζεται από τα άρθρα 5 έως 7Α του ν. 5006/2022, με εφαρμοστική Κοινή Υπουργική Απόφαση 9919/07.05.2026. Σε αυτό το πρόγραμμα, ένας δημόσιος φορέας παραχωρεί δημόσιο ακίνητο σε ανάδοχο, ο οποίος κατασκευάζει ή ανακαινίζει κατοικίες και αποδίδει ένα συμφωνημένο μέρος τους στον φορέα, για κοινωνική ή προσιτή στέγαση. Αν είστε ιδιώτης με δικό σας οικόπεδο, αυτό το πρόγραμμα δεν σας αφορά. Η δική σας συναλλαγή, με έναν ιδιωτικό εργολάβο, ακολουθεί τους κανόνες που περιγράψαμε παραπάνω.
Μετά την παράδοση: τι κάνω με τα νέα διαμερίσματα;
Μόλις παραλάβετε τα διαμερίσματά σας, έχετε δύο άμεσες διοικητικές υποχρεώσεις και μία πρακτική απόφαση. Πρώτα, δηλώστε τη μεταβολή στο Ε9, το έντυπο περιουσιακής κατάστασης που τροφοδοτεί τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ (τον ετήσιο φόρο ακινήτων). Κάθε νέο δικαίωμα που αποκτάτε μετά τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει να καταχωρηθεί, δείτε τον οδηγό μας για τη δήλωση Ε9. Δεύτερον, βεβαιωθείτε ότι η οικοδομή έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που θα χρειαστείτε αργότερα για κάθε μεταβίβαση ή εκμίσθωση.
Η πρακτική απόφαση είναι τι θα κάνετε με τα καινούργια διαμερίσματα. Αν σκοπεύετε να τα εκμισθώσετε μακροχρόνια, το εισόδημα φορολογείται με την κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα που αναφέραμε παραπάνω, και χρειάζεστε μια στρατηγική για εύρεση ενοικιαστών, τιμολόγηση και συμμόρφωση με τις τρέχουσες υποχρεώσεις. Ο αναλυτικός μας οδηγός διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα καλύπτει όλο αυτό το κομμάτι.
Αν προτιμάτε να μην τρέχετε μόνοι σας αγγελίες, ελέγχους ενοικιαστών και είσπραξη ενοικίου για δύο, τρία ή περισσότερα καινούργια διαμερίσματα, η mamaXO διαχειρίζεται μακροχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα και χρεώνει μόνο πάνω σε ενοίκιο που έχει πράγματι εισπραχθεί. Δείτε τις υπηρεσίες για ιδιοκτήτες.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Πριν υπογράψετε οτιδήποτε, ζητήστε τη γραπτή πρόταση σε συγκεκριμένα διαμερίσματα και τετραγωνικά, όχι μόνο ποσοστό. Ελέγξτε τον συντελεστή δόμησης της περιοχής σας, επισκεφθείτε προηγούμενα έργα του εργολάβου, και βάλτε δικό σας δικηγόρο να ελέγξει το εργολαβικό προσύμφωνο πριν τη σύνταξή του, με έμφαση στην τμηματική μεταβίβαση και τις ρήτρες καθυστέρησης. Όταν παραλάβετε τα καινούργια διαμερίσματα και σκεφτείτε να τα εκμισθώσετε, η mamaXO αναλαμβάνει τη μακροχρόνια διαχείριση στην Αθήνα και χρεώνει μόνο πάνω σε ενοίκιο που έχει πράγματι εισπραχθεί. Επικοινωνήστε για μια εκτίμηση.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και επενδυτικής μετανάστευσης με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση επίσημες πηγές, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική ενημέρωση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα.
Το άρθρο βασίζεται στους νόμους που αναφέρονται και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.
Sources
- Αστικός Κώδικας, άρθρα 1002, 1117, 369
- ν. 3741/1929 (οριζόντια ιδιοκτησία)
- ν. 4067/2012 (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός)
- ν. 1587/1950, όπως ισχύει (φόρος μεταβίβασης ακινήτων)
- α.ν. 1521/1950, άρθρο 2 παρ. 1 (τεκμήριο αποπερατωμένου κτίσματος)
- Κώδικας ΦΠΑ, ν. 5144/2024, άρθρα 8 και 70
- ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος), άρθρα 40, 41, 72 παρ. 33
- ν. 5006/2022, άρθρα 5-7Α (κοινωνική αντιπαροχή)
- ΚΥΑ 9919/07.05.2026 (εφαρμογή κοινωνικής αντιπαροχής)
