Τι είναι η αντιπαροχή και ποιος δίνει τι;
Στην ιδιωτική αντιπαροχή, ο οικοπεδούχος συμφωνεί με κατασκευαστή την ανέγερση οικοδομής και την απόδοση συγκεκριμένων ιδιοκτησιών σε κάθε πλευρά, με αντάλλαγμα ποσοστά του οικοπέδου. Η χρηματοδότηση της κατασκευής από τον εργολάβο δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα έχει καμία δαπάνη. Το ποιος πληρώνει ελέγχους, φόρους, κατεδάφιση, συμβόλαια, συνδέσεις και πρόσθετες εργασίες πρέπει να αποτυπωθεί γραπτώς.
Αν έχετε δύο προσφορές, ξεκινήστε από τα διαμερίσματα που θα παραλάβετε και τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνετε. Ένα μεγαλύτερο ποσοστό από μόνο του δεν εξασφαλίζει καλύτερο αποτέλεσμα. Ο παρακάτω πίνακας βοηθά να συγκεντρώσετε συγκρίσιμες απαντήσεις πριν δεσμευθείτε.
Πώς συγκρίνετε ποσοστά και συγκεκριμένα διαμερίσματα;
Μην χρησιμοποιείτε έναν διαδικτυακό «μέσο όρο» ως προσφορά για το δικό σας οικόπεδο. Ζητήστε από τον δικό σας μηχανικό έλεγχο τίτλων ως προς τα τεχνικά στοιχεία, όρων δόμησης, περιορισμών και εφικτού σχεδιασμού. Ο πολλαπλασιασμός εμβαδού επί συντελεστή δόμησης δεν αποτελεί από μόνος του μελέτη οικοδομησιμότητας ούτε υπολογισμό πωλήσιμης επιφάνειας.
| Σημείο σύγκρισης | Τι να ζητήσετε και από τις δύο προσφορές |
|---|---|
| Τι σημαίνει το ποσοστό; | Ποσοστό οικοπέδου, επιφάνειας ή αξίας; Ζητήστε ακριβή ορισμό, επιμερισμό χιλιοστών και κατάλογο των ιδιοκτησιών σας. |
| Ποια διαμερίσματα; | Κωδικός στο σχέδιο, όροφος, προσανατολισμός, επιφάνεια με κοινή μέθοδο μέτρησης, αποθήκη, στάθμευση και αποκλειστικές χρήσεις. |
| Ποιότητα παράδοσης | Τεχνική περιγραφή με υλικά, εξοπλισμό, ενεργειακές προδιαγραφές και τι εξαιρείται από την τιμή. |
| Πληρωμές ιδιοκτήτη | Ξεχωριστές γραμμές για μελέτες, αμοιβές συμβούλων, φόρους, συμβόλαια, καταχώριση, κατεδάφιση, παροχές και αλλαγές που ζητάτε. |
| Κόστος και χρηματοδότηση έργου | Προϋπολογισμός κατασκευής μαζί με άδειες, κοινόχρηστα, χρηματοοικονομικό κόστος και αποθεματικό. Πώς χρηματοδοτείται το έργο αν καθυστερήσουν οι προπωλήσεις; |
| Χρόνος και μεταβίβαση | Αφετηρία προθεσμιών, ορόσημα εργασιών και ξεχωριστό πρόγραμμα μεταβίβασης ποσοστών, με τον έλεγχο που προηγείται κάθε πράξης. |
Η αξία των δικών σας διαμερισμάτων χρειάζεται ανεξάρτητη εκτίμηση με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Δεν προκύπτει αξιόπιστα αφαιρώντας ένα γενικό «κόστος ανά τ.μ.» από μια υποθετική συνολική τιμή πώλησης ολόκληρης της οικοδομής.
Ποια συμβόλαια και ορόσημα χρειάζονται έλεγχο;
Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος σας πρέπει να εξηγήσουν τη σειρά πράξεων για το συγκεκριμένο έργο: εργολαβικό προσύμφωνο, τυχόν πληρεξουσιότητες, σύσταση ιδιοκτησιών και μεταβιβάσεις. Δεν είναι ασφαλές να αντιμετωπίζετε ένα γενικό χρονοδιάγραμμα ως έτοιμη συμβατική λύση.
| Ορόσημο που συζητάτε | Απόδειξη πριν προχωρήσετε |
|---|---|
| Πριν την υπογραφή | Νομικός έλεγχος δικαιωμάτων και βαρών, τεχνικός έλεγχος αξιοποίησης, κατανομή διαμερισμάτων και δαπανών, σχέδιο χρηματοδότησης. |
| Άδεια και έναρξη | Έλεγχος άδειας και εγκεκριμένων σχεδίων από μηχανικό. Ρητή αντιμετώπιση αλλαγής σχεδίων ή μη έκδοσης άδειας. |
| Στάδια κατασκευής | Ποιος επιβεβαιώνει την πρόοδο, ποια έγγραφα παραδίδονται και ποια μεταβίβαση επιτρέπεται στο συγκεκριμένο στάδιο. |
| Παράδοση | Πρωτόκολλο ελέγχου, κατάλογος εκκρεμοτήτων, προθεσμία αποκατάστασης, σχέδια, εγγυήσεις εξοπλισμού και φάκελος μηχανικού. |
Η σύνδεση μεταβιβάσεων με επαληθεύσιμη πρόοδο είναι θέμα διαπραγμάτευσης και νομικής διατύπωσης· δεν εγγυάται ολοκλήρωση ούτε επιτρέπει αυτόματη ανάκτηση ποσοστών. Ζητήστε να σας εξηγηθούν ιδιαίτερα τα όρια πληρεξουσιότητας και τα δικαιώματα τρίτων αγοραστών ή χρηματοδοτών.
Ποιοι φόροι χρειάζονται ξεχωριστό έλεγχο το 2026;
ΦΠΑ: το εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ του Μαΐου 2026, ενότητα 4.10, ερώτηση 17, διευκρινίζει ότι όταν ο κατασκευαστής έχει ζητήσει και λάβει αναστολή, δεν χρεώνει τον οικοπεδούχο με ΦΠΑ για την εργολαβία αντιπαροχής. Η αναστολή περιγράφεται έως 31.12.2026. Δεν αρκεί μια προφορική διαβεβαίωση «δεν έχει ΦΠΑ»: ζητήστε την απόφαση και φορολογικό έλεγχο της συγκεκριμένης πράξης και ημερομηνίας. Δεν προεξοφλούμε παράταση για το 2027. ΑΑΔΕ: εργολαβία και αναστολή ΦΠΑ.
Φόρος μεταβίβασης: η ΑΑΔΕ αναφέρει γενικό συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας και επιβάρυνση υπέρ δήμων 3% επί του κύριου φόρου. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε πλευρά πληρώνει 3% επί ολόκληρης της οικοδομής. Ο συμβολαιογράφος πρέπει να προσδιορίσει την πράξη, τον υπόχρεο και τη φορολογητέα βάση. ΑΑΔΕ: ΦΜΑ.
Στις οδηγίες myPROPERTY υπάρχει ειδική επιλογή για μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου λόγω εργολαβικού ανταλλάγματος, με στοιχεία και ανάρτηση εργολαβικού προσυμφώνου. Η ύπαρξη αυτής της επιλογής δεν λύνει από μόνη της τη φορολογία ολόκληρης της συμφωνίας. Επίσημες οδηγίες εφαρμογής ΦΜΑ.
Ζητήστε από λογιστή γραπτό πίνακα και για Ε9/ΕΝΦΙΑ, μεταγενέστερη πώληση ή εκμίσθωση και τυχόν επιχειρηματική δραστηριότητα. Η αναστολή ενός συγκεκριμένου φόρου δεν σημαίνει ότι η συναλλαγή ή ένα μελλοντικό εισόδημα είναι αφορολόγητα. Αποφύγετε ένα ενιαίο συνολικό ποσοστό «όλων των φόρων» χωρίς έλεγχο των πράξεων.
Ποιοι κίνδυνοι αλλάζουν την απόφαση;
- Χρηματοδότηση: ζητήστε στοιχεία για το πώς καλύπτονται οι υποχρεώσεις του έργου, όχι μόνο φωτογραφίες προηγούμενων οικοδομών.
- Καθυστέρηση: ορίστε συμβατική αφετηρία, εξαιρέσεις, τρόπο τεκμηρίωσης και συνέπειες με δικηγόρο. Μια ρήτρα δεν εξασφαλίζει ότι το ποσό της θα εισπραχθεί.
- Πρόσθετες δαπάνες: καταγράψτε ποιος πληρώνει υπερβάσεις, αλλαγές προδιαγραφών, συνδέσεις και προβλήματα του υπάρχοντος κτίσματος.
- Πρόωρη μεταβίβαση: ελέγξτε τι δικαιώματα έχετε ήδη παραχωρήσει αν διακοπούν οι εργασίες ή αλλάξει ο εργολάβος.
Η ΑΑΔΕ έχει ειδικές διευκρινίσεις για εκχώρηση εργολαβικού σε άλλον κατασκευαστή: αναστολή ΦΠΑ του αρχικού εργολάβου δεν καλύπτει αυτόματα τον νέο. Μια αλλαγή αναδόχου απαιτεί νέο έλεγχο, όχι απλή αλλαγή ονόματος. Ε.2221/2021, ειδικά η περίπτωση εκχώρησης εργολαβικού.
Αντιπαροχή ή πώληση: αριθμητικό παράδειγμα σύγκρισης
Αμιγώς υποθετικό παράδειγμα, όχι τιμές αγοράς, εκτίμηση ακινήτου ή πρόβλεψη απόδοσης. Συγκρίνουμε δύο προτάσεις με επινοημένες αξίες διαμερισμάτων και δαπάνες ιδιοκτήτη. Όλα τα ποσά πρέπει να αντικατασταθούν με πραγματικές γραπτές εκτιμήσεις και προσφορές. Ο πίνακας δεν υπολογίζει φόρους πώλησης, πληθωρισμό, προεξόφληση, πιθανότητα αθέτησης ή μεταβολή τιμών.
| Στοιχείο | Υποθετική Α | Υποθετική Β |
|---|---|---|
| Αξία συγκεκριμένων διαμερισμάτων κατά την υποθετική παράδοση | 400.000 € | 430.000 € |
| Συμφωνημένες δαπάνες ιδιοκτήτη | 20.000 € | 45.000 € |
| Αποθεματικό για δικές του απρόβλεπτες δαπάνες | 15.000 € | 20.000 € |
| Απλή αφαίρεση, πριν από τα μη υπολογισμένα στοιχεία | 400.000 − 20.000 − 15.000 = 365.000 € | 430.000 − 45.000 − 20.000 = 365.000 € |
| Υποθετική πρόσθετη καθυστέρηση 12 μηνών, κόστος ιδιοκτήτη 600 €/μήνα | 7.200 € επιπλέον | 7.200 € επιπλέον |
| Υπόλοιπο μετά μόνο από αυτή την πρόσθετη δαπάνη | 357.800 € | 357.800 € |
Η μεγαλύτερη αρχική αξία της Β δεν δημιουργεί μεγαλύτερο αριθμητικό υπόλοιπο στο παράδειγμα. Το αποθεματικό είναι ποσό προγραμματισμού, όχι βέβαιη δαπάνη. Τα 600 €/μήνα είναι υποθετικό κόστος, όχι αναμενόμενο ενοίκιο. Αν μέρος του περιλαμβάνεται ήδη στις άλλες δαπάνες, μην το μετρήσετε δύο φορές.
Για σύγκριση με πώληση του οικοπέδου, πάρτε πραγματική προσφορά αγοράς και αφαιρέστε τα έξοδα που θα βαρύνουν εσάς. Μην συγκρίνετε άμεσα μετρητά σήμερα με αβέβαιη μελλοντική αξία σαν να ήταν ισοδύναμα. Ζητήστε σενάρια χρόνου, τιμής και μη ολοκλήρωσης από τους συμβούλους σας. Δεν υπάρχει καθολικό συμπέρασμα ότι η αντιπαροχή αποδίδει περισσότερο ή τελειώνει σε δύο–τρία χρόνια.
Γιατί η κοινωνική αντιπαροχή είναι διαφορετική;
Η επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής περιγράφει την κοινωνική αντιπαροχή ως αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας για κοινωνική κατοικία. Δεν είναι ο ίδιος μηχανισμός με τη διμερή ιδιωτική συμφωνία για το οικόπεδό σας. Εξετάστε το συγκεκριμένο πρόγραμμα και την πρόσκλησή του αν αναζητάτε κοινωνική στέγαση.
Μετά την παράδοση: τεχνικός φάκελος και χρήση των διαμερισμάτων
Ζητήστε από τον μηχανικό τον φάκελο παράδοσης και έλεγχο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Το gov.gr περιγράφει την καταχώριση από εξουσιοδοτημένο μηχανικό, ενώ το ΥΠΕΝ εξηγεί τον ρόλο του Πιστοποιητικού Πληρότητας. Για επόμενη πράξη ζητήστε τον συγκεκριμένο κατάλογο δικαιολογητικών· μην θεωρείτε ότι κάθε εκμίσθωση έχει τις ίδιες προϋποθέσεις με μεταβίβαση.
Με τον λογιστή ελέγξτε τις καταχωρίσεις Ε9 και τον χρόνο κάθε μεταβολής, όχι μόνο την ημερομηνία που παίρνετε τα κλειδιά. Αν θα νοικιάσετε, προϋπολογίστε προετοιμασία, κενά διαστήματα, συντήρηση, φορολογία και διαχείριση. Το ακαθάριστο ενοίκιο δεν είναι καθαρό διαθέσιμο εισόδημα.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Στείλτε τον ίδιο πίνακα ερωτήσεων σε κάθε υποψήφιο εργολάβο και συγκεντρώστε γραπτές απαντήσεις. Κατόπιν ζητήστε ανεξάρτητο τεχνικό, νομικό και φορολογικό έλεγχο πριν δεσμευθείτε. Η mamaXO δεν παρουσιάζει αυτόν τον οδηγό ως έλεγχο της εργολαβικής σας σύμβασης.
Αν σχεδιάζετε μακροχρόνια εκμίσθωση διαμερισμάτων στην Αθήνα μετά την παράδοση, αφήστε αίτημα για την οργάνωση της διαχείρισής τους. Συζητήστε περιοχή, αριθμό διαμερισμάτων, εκτιμώμενη ετοιμότητα και υπηρεσίες που χρειάζεστε. Ζητήστε συγκεκριμένη πρόταση με αμοιβές, τυχόν αρχικά έξοδα και εξαιρέσεις· δεν υποσχόμαστε εδώ μηδενικό κόστος ή εγγυημένο ενοίκιο.
Σχετικά με τη mamaXO
Συντακτική ομάδα mamaXO. Ενημέρωση πηγών: 26 Σεπτεμβρίου 2026. Το άρθρο είναι εργαλείο προετοιμασίας συζήτησης και όχι εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή τεχνική γνωμάτευση. Δεν δηλώνεται έλεγχος από κατονομαζόμενο ανεξάρτητο επαγγελματία.
Πηγές και τι τεκμηριώνουν
Οι σύνδεσμοι των αντίστοιχων ενοτήτων οδηγούν στις συγκεκριμένες οδηγίες της ΑΑΔΕ για ΦΠΑ και ΦΜΑ, στο gov.gr/ΥΠΕΝ για την Ταυτότητα Κτιρίου και στην Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής. Οι πίνακες σύγκρισης και τα αριθμητικά σενάρια είναι συντακτικά εργαλεία προετοιμασίας, όχι επίσημος τιμοκατάλογος ή πρότυπο σύμβασης.
