Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και σε τι χρησιμεύει;
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (ΗΤΚ) είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος που καταγράφει την υφιστάμενη κατάσταση ενός κτιρίου ή μιας αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, μαζί με το ιστορικό των οικοδομικών του αδειών. Σκοπός της, όπως ορίζει το άρθρο 52 του ν. 4495/2017, είναι η καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης του κτιρίου και των αδειών του, καθώς και η παρακολούθηση και ο έλεγχος των μεταβολών του στη διάρκεια της ζωής του.
Δεν πρόκειται για ένα ακόμα πιστοποιητικό που μπαίνει σε ένα συρτάρι. Είναι ένας ζωντανός φάκελος: κάθε φορά που γίνεται εργασία που απαιτεί άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, η ταυτότητα ενημερώνεται. Ισχύει τόσο για κτίρια που έχουν χτιστεί με νόμιμη άδεια όσο και για εκείνα για τα οποία επιτρέπεται σήμερα η σύνταξη συμβολαίων εμπράγματων δικαιωμάτων, δηλαδή ακόμη και ακίνητα με τακτοποιημένες αυθαιρεσίες μπορούν να αποκτήσουν ταυτότητα, εφόσον η εκκρεμότητα έχει τακτοποιηθεί.
Πότε χρειάζεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου;
Χρειάζεται σε κάθε συμβόλαιο εν ζωή που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, δηλαδή πώληση, γονική παροχή ή δωρεά. Μέχρι τη λήξη της μεταβατικής περιόδου του άρθρου 62 του ν. 4495/2017, επιτρεπόταν η προσάρτηση υπεύθυνης δήλωσης ιδιοκτήτη και βεβαίωσης μηχανικού του άρθρου 83 αντί για πλήρη ταυτότητα. Μετά τη λήξη αυτής της περιόδου, ισχύει πλέον αποκλειστικά το καθεστώς της ηλεκτρονικής ταυτότητας.
Η ταυτότητα ενημερώνεται επίσης υποχρεωτικά μετά από κάθε επέμβαση που απαιτεί άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με το άρθρο 54 παρ. 3 του νόμου. Αν δηλαδή ανακαινίσατε το διαμέρισμα, προσθέσατε δωμάτιο ή αλλάξατε τη στατική δομή, η ταυτότητα που είχε εκδοθεί παλαιότερα δεν αρκεί πια, πρέπει να ενημερωθεί πριν από την επόμενη μεταβίβαση. Αν σχεδιάζετε εργασίες, δείτε πρώτα τον οδηγό μας για ανακαίνιση σπιτιού στην Ελλάδα, όπου εξηγούμε ποιες εργασίες χρειάζονται άδεια και ποιες όχι.
Αντίθετα, η ταυτότητα κτιρίου δεν χρειάζεται μόνο και μόνο για να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα. Στην ενοικίαση η νομική υποχρέωση είναι το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), σύμφωνα με το άρθρο 12 του ν. 4122/2013, το οποίο πρέπει να υπάρχει πριν από τη σύναψη της μίσθωσης και να δηλωθεί στο σύστημα της ΑΑΔΕ. Το ΠΕΑ, μάλιστα, αποτελεί μέρος του φακέλου της ίδιας της ηλεκτρονικής ταυτότητας, αλλά από μόνο του δεν συνεπάγεται υποχρέωση έκδοσης πλήρους ταυτότητας για να νοικιάσετε. Αναλύουμε το θέμα διεξοδικά στο άρθρο μας για το ΠΕΑ, πότε είναι υποχρεωτικό και πώς επηρεάζει την ενοικίαση.
| Περίσταση | Χρειάζεται ΗΤΚ; | Τι χρειάζεται στην πράξη |
|---|---|---|
| Πώληση ακινήτου | Ναι | Πλήρης ηλεκτρονική ταυτότητα πριν το συμβόλαιο |
| Γονική παροχή ή δωρεά | Ναι | Πλήρης ηλεκτρονική ταυτότητα πριν το συμβόλαιο |
| Απλή ενοικίαση | Όχι | Μόνο ΠΕΑ, δηλωμένο στην ΑΑΔΕ |
| Ανακαίνιση με άδεια ή έγκριση μικρής κλίμακας | Ναι, ενημέρωση | Επικαιροποίηση της υπάρχουσας ταυτότητας |
| Κληρονομιά, χωρίς μεταπώληση προς το παρόν | Όχι άμεσα | Θα χρειαστεί πριν την επόμενη μεταβίβαση |
Ταυτότητα κτιρίου ή ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας: ποια διαφορά έχουν;
Η ηλεκτρονική ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας αφορά μία μόνο αυτοτελή ιδιοκτησία, για παράδειγμα ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία, ενώ η ταυτότητα κτιρίου αφορά ολόκληρο το κτίριο. Σύμφωνα με το άρθρο 53 του νόμου, η ταυτότητα κτιρίου είναι ο φάκελος με τα στοιχεία του άρθρου 54 παρ. 1 μαζί με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του οικοπέδου, ενώ η ταυτότητα αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας είναι ο αντίστοιχος φάκελος για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία.
Το σημαντικό σημείο είναι το άρθρο 54 παρ. 5: αν έχει ήδη εκδοθεί ταυτότητα για ολόκληρο το κτίριο, δεν εκδίδονται ξεχωριστές ταυτότητες για τις επιμέρους ιδιοκτησίες. Η ταυτότητα του κτιρίου καλύπτει όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες μέσα σε αυτό, και όσες ταυτότητες διηρημένης ιδιοκτησίας είχαν τυχόν εκδοθεί νωρίτερα, ενσωματώνονται σε αυτήν. Στην πράξη, αν πουλάτε ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία που ήδη διαθέτει ταυτότητα κτιρίου, δεν χρειάζεται νέα ξεχωριστή ταυτότητα για τη μονάδα σας, ελέγχετε απλώς αν αυτή είναι ενημερωμένη.
Ποιος εκδίδει την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου;
Την εκδίδει διπλωματούχος μηχανικός που ορίζεται από τον ιδιοκτήτη, ή, όταν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο με περισσότερους συνιδιοκτήτες, από την πλειοψηφία τους σύμφωνα με τον κανονισμό πολυκατοικίας, ή, αν δεν υπάρχει κανονισμός, με απλή πλειοψηφία, όπως ορίζει το άρθρο 56 του ν. 4495/2017.
Ο μηχανικός καταχωρίζει τα στοιχεία στο Ηλεκτρονικό Μητρώο, το οποίο εποπτεύεται από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος και είναι διασυνδεδεμένο με τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου, σύμφωνα με το άρθρο 53. Το μητρώο τηρεί τις ταυτότητες, τα στοιχεία των ιδιοκτητών, τους ορισμένους μηχανικούς, τα πιστοποιητικά ελέγχου και τα πιστοποιητικά πληρότητας. Η όλη διαδικασία γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω πλατφόρμας, με τέλος για κάθε ηλεκτρονική υποβολή.
Μόλις ολοκληρωθεί ο φάκελος, ο μηχανικός εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, είτε για ολόκληρο το κτίριο είτε για τη διηρημένη ιδιοκτησία, σύμφωνα με το άρθρο 54 παρ. 3. Το πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου αντικαθιστά και περιλαμβάνει πλέον τη βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 83 παρ. 1, η οποία παλαιότερα προσαρτούνταν στα συμβόλαια, σύμφωνα με το άρθρο 59 παρ. 2. Αυτό είναι το έγγραφο που ζητά ο συμβολαιογράφος πριν υπογράψει το συμβόλαιο ταυτότητα κτιρίου μεταβίβαση, όχι η ίδια η ταυτότητα ως αρχείο, αλλά το πιστοποιητικό που πιστοποιεί ότι είναι πλήρης.
Τι περιλαμβάνει ο φάκελος της ηλεκτρονικής ταυτότητας;
Ο φάκελος περιλαμβάνει, σύμφωνα με το άρθρο 54 παρ. 1 του ν. 4495/2017:
- Την άδεια δόμησης, μαζί με όλες τις αναθεωρήσεις της.
- Τα σχέδια της άδειας, και τη μελέτη προσβασιμότητας όπου απαιτείται.
- Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ).
- Το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, αν έχει εκδοθεί.
- Τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων, όπου υπάρχουν.
- Κατόψεις που αποτυπώνουν την πραγματική κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία της άδειας.
- Το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, όπου απαιτούνται.
- Τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών, εφόσον υπάρχουν.
Αν η άδεια δεν βρίσκεται στα αρχεία, αντί για αυτήν κατατίθεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, όπως εξηγούμε παρακάτω.
Πόσο κοστίζει και πόσο χρόνο παίρνει η έκδοση;
Δεν υπάρχει σταθερή, νομικά καθορισμένη αμοιβή για τον μηχανικό. Η αμοιβή διαπραγματεύεται ελεύθερα ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και μηχανικό και εξαρτάται κυρίως από το πόσα από τα απαιτούμενα έγγραφα υπάρχουν ήδη διαθέσιμα και πόση έρευνα αρχείου χρειάζεται. Ένα διαμέρισμα με πλήρη φάκελο και πρόσφατη άδεια κοστίζει λιγότερο από ένα παλιό ακίνητο όπου ο μηχανικός πρέπει να αναζητήσει σχέδια σε πολεοδομικά αρχεία ή να συντάξει νέες κατόψεις. Καλή πρακτική είναι να ζητήσετε τουλάχιστον δύο προσφορές από διαφορετικούς μηχανικούς πριν αναθέσετε την εργασία, ώστε να συγκρίνετε τι περιλαμβάνει η κάθε αμοιβή.
Πέρα από την αμοιβή του μηχανικού, υπάρχει και πάγιο τέλος για κάθε ηλεκτρονική υποβολή στην πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), το οποίο καταβάλλεται ανεξάρτητα από την αμοιβή του μηχανικού. Ζητήστε από τον μηχανικό σας να σας ενημερώσει ξεχωριστά για το ποσό αυτού του τέλους πριν ξεκινήσετε, ώστε να ξέρετε το συνολικό κόστος.
Ο χρόνος έκδοσης εξαρτάται κυρίως από το πόσο γρήγορα εντοπίζονται τα έγγραφα. Αν η άδεια και τα σχέδια υπάρχουν, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε λίγες εβδομάδες. Αν χρειάζεται αναζήτηση σε αρχεία πολεοδομίας ή τακτοποίηση αυθαιρεσίας πριν την έκδοση, ο χρόνος επιμηκύνεται ανάλογα. Καλό είναι να ξεκινήσετε τη διαδικασία νωρίς, πριν κλείσετε ημερομηνία υπογραφής συμβολαίου με τον αγοραστή.
Τι γίνεται αν λείπουν έγγραφα ή υπάρχουν αυθαίρετες αλλαγές;
Αν η άδεια δόμησης δεν βρίσκεται στο αρχείο της πολεοδομίας, ο μηχανικός ζητά βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ) και την καταθέτει στον ηλεκτρονικό φάκελο αντί για την ίδια την άδεια. Αυτό είναι σχετικά συνηθισμένο σε παλιότερα κτίρια, ιδίως σε περιοχές όπου τα πολεοδομικά αρχεία έχουν μετακινηθεί ή αλλάξει αρμοδιότητα με τα χρόνια.
Πιο σύνθετη είναι η περίπτωση όπου υπάρχουν αδήλωτες αλλαγές, δηλαδή κατασκευές ή τροποποιήσεις που έγιναν χωρίς άδεια ή πέρα από αυτήν που είχε εκδοθεί. Σε αυτή την περίπτωση, η εκκρεμότητα πρέπει να τακτοποιηθεί μέσω της νομοθεσίας περί αυθαιρέτων πριν ολοκληρωθεί η ταυτότητα. Η διαδικασία τακτοποίησης αυθαιρέτων είναι ξεχωριστό θέμα με δικές της προθεσμίες και όρους, και ο μηχανικός σας θα σας καθοδηγήσει ανάλογα με τη συγκεκριμένη κατάσταση του ακινήτου. Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά και σκοπεύετε να το πουλήσετε, δείτε επίσης τον οδηγό μας για την κληρονομιά ακινήτου, αποδοχή, αποποίηση και φορολογία, όπου εξηγούμε πώς συνδέεται η αποδοχή κληρονομιάς με τη μετέπειτα μεταβίβαση.
Ελέγχεται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου μετά την έκδοσή της;
Ναι. Το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος διενέργει κάθε χρόνο δειγματοληπτικούς ελέγχους στο 3% των κτιρίων που αποκτούν ταυτότητα, σύμφωνα με το άρθρο 57 του ν. 4495/2017. Οι ελεγκτές δόμησης που διενεργούν τους ελέγχους κληρώνονται ηλεκτρονικά. Ο σκοπός είναι να διασφαλιστεί ότι το περιεχόμενο της ταυτότητας αντιστοιχεί πραγματικά στην κατάσταση του κτιρίου, όχι απλώς να υπάρχει ένα αρχείο τυπικά συμπληρωμένο.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Αν σκοπεύετε να πουλήσετε, να χαρίσετε ή να μεταβιβάσετε ακίνητο, ξεκινήστε την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου νωρίς, πριν κλείσετε ημερομηνία συμβολαίου. Συγκεντρώστε όσα έγγραφα έχετε (άδεια δόμησης, σχέδια, ΠΕΑ, τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης) και ζητήστε τουλάχιστον δύο προσφορές από διπλωματούχους μηχανικούς. Αν βρίσκεστε στο εξωτερικό ή δεν έχετε χρόνο να συντονίσετε μηχανικό, ΠΕΑ και χαρτιά, η mamaXO αναλαμβάνει τον συντονισμό αυτών των βημάτων για ιδιοκτήτες που δεν είναι στην Ελλάδα, και μπορεί στη συνέχεια να διαχειριστεί και το ακίνητο. Για περισσότερα, δείτε τον οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 4495/2017 (άρθρα 52 έως 62) και τον ν. 4122/2013, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί τεχνική ή νομική συμβουλή για συγκεκριμένο ακίνητο.
