Από πού ξεκινάω μια ανακαίνιση σπιτιού;
Ξεκινάτε από μια τεχνική αποτύπωση της κατάστασης, όχι από τον κατάλογο επίπλων. Ένας μηχανικός ελέγχει την υγρασία, τυχόν ρωγμές, την κατάσταση της ηλεκτρικής εγκατάστασης και των σωληνώσεων, και σας λέει αν υπάρχει στατικό ζήτημα που πρέπει να προηγηθεί όλων των υπολοίπων. Σε διαμερίσματα άνω των 30-40 ετών, αυτό σχεδόν πάντα αποκαλύπτει κάτι: παλιά καλωδίωση χωρίς γείωση, σωλήνες που έχουν φτάσει στο όριο ζωής τους, ή υγρασία από ανερχόμενη υγρασία θεμελίωσης ή διαρροή μπαλκονιού.
Η λογική σειρά προτεραιότητας είναι δομή και υγρασία πρώτα, εγκαταστάσεις δεύτερα, αισθητική τρίτη. Ένα διαμέρισμα με νέα κουζίνα πάνω σε σαθρή σοβατεπί ή σε τοίχο με υγρασία είναι χρήμα που θα ξοδέψετε δύο φορές.
Παράλληλα, ζητήστε ή ελέγξτε το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) του ακινήτου, αν υπάρχει ήδη, ή αναθέστε την έκδοση νέου. Το ΠΕΑ δείχνει την ενεργειακή κλάση του ακινήτου, από Α+ (πιο αποδοτική) έως Η (λιγότερο αποδοτική), και τα περισσότερα παλιά διαμερίσματα στην Αθήνα βρίσκονται στις κλάσεις Δ έως Η. Αυτό δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική λεπτομέρεια, γιατί το ΠΕΑ χρειάζεται υποχρεωτικά όταν μισθώσετε ή πουλήσετε το ακίνητο, και αν κάνετε ριζική ανακαίνιση ενόσω το πιστοποιητικό είναι ακόμη σε ισχύ (ισχύει δέκα χρόνια), συνήθως χρειάζεται ανανέωση.
Ποιες εργασίες χρειάζονται άδεια και ποιες όχι;
Ο ν. 4495/2017 χωρίζει τις εργασίες ανακαίνισης σε τρία επίπεδα, και το επίπεδο καθορίζει αν χρειάζεστε χαρτί πριν ξεκινήσετε.
Χωρίς άδεια ή έγκριση γίνονται οι εργασίες του άρθρου 30 του ν. 4495/2017: εσωτερικοί χρωματισμοί, μικρές επισκευές σε πόρτες και παράθυρα, επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων, μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές που δεν αλλάζουν τη φέρουσα κατασκευή, συντήρηση, επισκευή ή τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και σωληνώσεων, αντικατάσταση κουφωμάτων και τζαμιών στο ίδιο άνοιγμα, εξωτερικοί χρωματισμοί και επισκευή σοβάδων χωρίς σκαλωσιά, τοποθέτηση κλιματιστικών, επιτοίχιων λεβήτων αερίου και ηλιακών θερμοσιφώνων.
Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας (άρθρο 29 παράγραφος 2) χρειάζεται για εσωτερικές διαρρυθμίσεις που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό, για εξωτερική θερμομόνωση, για εργασίες όψεων με σκαλωσιά (χρωματισμοί, σοβάδες, κιγκλιδώματα, επένδυση όψεων), για διάνοιξη ή αλλαγή ανοιγμάτων στις όψεις, για επισκευή στέγης με σκαλωσιά ή ανακατασκευή στέγης, για τζάκι σε διαμέρισμα, για πέργκολα άνω των 50 τετραγωνικών, καθώς και για τη λειτουργική συνένωση χώρων. Την αίτηση υποβάλλει μηχανικός ηλεκτρονικά, με τεχνική έκθεση και τα δικαιολογητικά που ορίζει ο νόμος, μέσω της πλατφόρμας e-Άδειες.
Οικοδομική άδεια χρειάζεται για κάθε εργασία που δεν είναι μικρής κλίμακας (άρθρο 29 παράγραφος 1): προσθήκη, επισκευή κτιρίων με επέμβαση στον φέροντα οργανισμό, κατεδάφιση, αλλαγή χρήσης προς το δυσμενέστερο. Ισχύει και ένα όριο κόστους: εργασίες της λίστας μικρής κλίμακας με προϋπολογισμό πάνω από 25.000 ευρώ ανά ιδιοκτησία χρειάζονται οικοδομική άδεια. Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται με το Παράρτημα Β του νόμου, όχι με την προσφορά του εργολάβου.
| Τύπος εργασίας | Παραδείγματα | Τι χρειάζεται |
|---|---|---|
| Συντήρηση και αισθητική | Βαφή, δάπεδα, πλακάκια, κουφώματα στο ίδιο άνοιγμα, επισκευή υδραυλικών και ηλεκτρολογικών, κλιματιστικά | Τίποτα (άρθρο 30 ν. 4495/2017) |
| Μικρής κλίμακας παρέμβαση | Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εξωτερική θερμομόνωση, όψεις με σκαλωσιά, νέα ανοίγματα, στέγη, τζάκι | Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας (άρθρο 29 παρ. 2) |
| Στατική ή δομική αλλαγή, ή κόστος άνω των 25.000 ευρώ | Κατεδάφιση φέροντος τοίχου, προσθήκη, αλλαγή χρήσης | Οικοδομική άδεια (άρθρο 29 παρ. 1) |
Ο πίνακας δίνει τη γενική εικόνα. Ο νόμος επιφυλάσσει ειδικές διατάξεις για συγκεκριμένες περιοχές και κτίρια, όπως διατηρητέα, παραδοσιακούς οικισμούς και αρχαιολογικές ζώνες, και ο υπουργός μπορεί με απόφαση να συμπληρώνει τη λίστα των εργασιών μικρής κλίμακας. Γι’ αυτό ο μηχανικός ελέγχει τον φάκελο του συγκεκριμένου ακινήτου πριν αποφασίσετε.
Με ποια σειρά γίνονται οι εργασίες σε μια ανακαίνιση διαμερίσματος;
Η εμπειρία από ανακαινίσεις παλιών διαμερισμάτων δείχνει μια σειρά που αποφεύγει το να ξαναχτίζετε κάτι που μόλις τελειώσατε. Δεν είναι επίσημος κανόνας, είναι πρακτική λογική.
Πρώτα η κατεδάφιση και αποξήλωση των στοιχείων που θα αφαιρεθούν (παλιά κουφώματα, φθαρμένα πλακάκια, χωρίσματα). Μετά ακολουθούν οι υδραυλικές και ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, γιατί αυτές περνούν μέσα σε τοίχους και δάπεδα και πρέπει να ολοκληρωθούν πριν κλείσουν οι επιφάνειες. Στη συνέχεια μπαίνουν τα νέα κουφώματα και η μόνωση, αφού αυτά επηρεάζουν τις διαστάσεις των ανοιγμάτων και τη θερμική συμπεριφορά του χώρου. Ακολουθούν δάπεδα και σοβάδες, μετά η κουζίνα και το μπάνιο (που συνδυάζουν υδραυλικά, πλακάκια και έπιπλα), και τελευταίο βήμα είναι το βάψιμο και τα φινιρίσματα.
Η διάρκεια διαφέρει πολύ ανάλογα με το μέγεθος του διαμερίσματος, την έκταση των εργασιών και τη διαθεσιμότητα συνεργείων. Ένα μικρό διαμέρισμα με καλή δομική κατάσταση μπορεί να ολοκληρωθεί σε λίγες εβδομάδες, ενώ μια πλήρης ανακαίνιση με αλλαγή εγκαταστάσεων συνήθως χρειάζεται αρκετούς μήνες. Αυτά είναι εκτιμήσεις εμπειρίας, όχι επίσημα στοιχεία, και εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το πόσο γρήγορα προμηθεύεστε υλικά και πόσο απασχολημένο είναι το συνεργείο σας.
Πόσο κοστίζει μια ανακαίνιση και τι έκπτωση φόρου υπάρχει;
Δεν υπάρχει ένα αξιόπιστο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο που να ισχύει σε όλες τις περιπτώσεις. Το κόστος διαφέρει πολύ ανάλογα με την κατάσταση του κτιρίου, την έκταση των εργασιών, την ποιότητα υλικών που επιλέγετε και τον συγκεκριμένο εργολάβο ή συνεργείο. Ζητήστε πάντα γραπτές προσφορές από περισσότερους του ενός επαγγελματίες πριν δεσμευτείτε, και μην βασίζεστε σε γενικές τιμές που βλέπετε online, γιατί δεν αντικατοπτρίζουν το δικό σας ακίνητο.
Υπάρχει και έκπτωση φόρου, στο άρθρο 39Β του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, όπως ισχύει μετά τον ν. 5073/2023). Οι δαπάνες για αγορά αγαθών και λήψη υπηρεσιών που αφορούν ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίου μειώνουν τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη, κατανεμημένες ισόποσα σε πέντε χρόνια, μέχρι τον φόρο που αναλογεί κάθε έτος, με ανώτατο συνολικό όριο δαπάνης 16.000 ευρώ. Οι δαπάνες για υλικά μετρούν μόνο μέχρι το ένα τρίτο των δαπανών για εργασίες. Προϋπόθεση είναι νόμιμα παραστατικά και ηλεκτρονική πληρωμή, και το κτίριο να μην έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα επιδότησης αναβάθμισης. Παράδειγμα: δαπάνη 16.000 ευρώ, από τα οποία 12.000 για εργασίες και 4.000 για υλικά, μειώνει τον φόρο κατά 3.200 ευρώ τον χρόνο για πέντε χρόνια, εφόσον ο φόρος σας φτάνει αυτό το ποσό.
Πέρα από την έκπτωση φόρου, υπάρχουν δύο ξεχωριστά προγράμματα επιδότησης που αφορούν διαφορετικό σκοπό το καθένα. Το Ανακαινίζω 2026 απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που δεσμεύονται να ενοικιάσουν το ακίνητο μακροχρόνια μετά την ανακαίνιση, με δικούς του όρους επιλεξιμότητας και υποχρεώσεις. Δεν επαναλαμβάνουμε εδώ τους όρους του, θα τους βρείτε αναλυτικά στο άρθρο μας για το Ανακαινίζω 2026. Το Εξοικονομώ, από την άλλη, αφορά ειδικά ενεργειακές αναβαθμίσεις (μόνωση, κουφώματα, συστήματα θέρμανσης-ψύξης) και έχει διαφορετική λογική επιδότησης. Αν σκοπεύετε να ενοικιάσετε το ακίνητο μετά την ανακαίνιση, αξίζει να ελέγξετε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις του πρώτου προτού ξεκινήσετε τις εργασίες, γιατί η έκπτωση φόρου του άρθρου 39Β δεν συνδυάζεται με κτίριο που έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα επιδότησης.
Τι θέλουν στην πράξη οι ενοικιαστές από ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα;
Οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές στην Αθήνα πληρώνουν περισσότερο για συγκεκριμένα, πρακτικά χαρακτηριστικά, όχι για διακοσμητικές λεπτομέρειες. Λειτουργική θέρμανση και ψύξη (κλιματιστικό inverter σε καλή κατάσταση, όχι μόνο σόμπα), μονωμένα κουφώματα που κρατούν έξω τον θόρυβο και το κρύο, ένα στεγνό μπάνιο χωρίς σημάδια υγρασίας, και μια λειτουργική κουζίνα με βασικές ηλεκτρικές συσκευές είναι τα στοιχεία που πραγματικά επηρεάζουν την απόφαση ενός υποψήφιου ενοικιαστή.
Αντίθετα, ακριβά υλικά φινιρίσματος, σχεδιαστικές λεπτομέρειες ή έπιπλα σχεδιαστή σπάνια δικαιολογούν ανάλογη προσαύξηση στο μίσθωμα, ειδικά σε μια αγορά όπου η ζήτηση είναι υψηλή αλλά ο προϋπολογισμός των νοικοκυριών είναι περιορισμένος.
Η ενεργειακή κλάση του ΠΕΑ έχει άμεση σχέση με το μίσθωμα και με το ίδιο το μισθωτήριο. Ένα ακίνητο χαμηλής ενεργειακής κλάσης σημαίνει υψηλότερους λογαριασμούς θέρμανσης και ψύξης για τον ενοικιαστή, κάτι που πολλοί υποψήφιοι πλέον υπολογίζουν πριν υπογράψουν. Το ΠΕΑ είναι επίσης υποχρεωτικό στοιχείο κάθε ηλεκτρονικής δήλωσης μισθωτηρίου στο σύστημα της ΑΑΔΕ, οπότε δεν είναι προαιρετικό χαρτί, είναι προϋπόθεση για να νοικιάσετε νόμιμα. Το πώς γίνεται αυτή η δήλωση αναλυτικά, βήμα προς βήμα, καλύπτεται στον οδηγό μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στο Taxisnet.
Αν σκοπεύετε να αναθέσετε τη διαχείριση του ακινήτου μετά την ανακαίνιση, δείτε επίσης τον οδηγό διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα, που καλύπτει τι κάνει στην πράξη ένας διαχειριστής πέρα από την εύρεση ενοικιαστή.
Ποια είναι τα συνηθέστερα λάθη στην ανακαίνιση;
Τρία λάθη επαναλαμβάνονται σταθερά σε ιδιοκτήτες που ανακαινίζουν παλιά ακίνητα.
Το πρώτο είναι η απουσία αποθεματικού προϋπολογισμού. Σε παλιά κτίρια, σχεδόν πάντα εμφανίζεται κάτι απρόβλεπτο μόλις ανοίξει ένας τοίχος ή αφαιρεθεί ένα δάπεδο, είτε πρόκειται για κρυμμένη υγρασία είτε για παλιά καλωδίωση που δεν φαινόταν αρχικά. Ένας προϋπολογισμός χωρίς περιθώριο για τέτοιες εκπλήξεις συχνά «σκάει» στα μισά της ανακαίνισης.
Το δεύτερο είναι η έλλειψη γραπτών προσφορών. Μια προφορική συμφωνία με τον υδραυλικό ή τον εργολάβο δεν προστατεύει κανέναν όταν προκύψει διαφωνία για το τι περιλαμβανόταν στην τιμή. Ζητήστε πάντα γραπτή, αναλυτική προσφορά πριν ξεκινήσουν οι εργασίες, με σαφή περιγραφή υλικών και εργασίας.
Το τρίτο, και το πιο δαπανηρό μακροπρόθεσμα, είναι εργασίες που έγιναν χωρίς τη σωστή άδεια ή έγκριση. Μια αλλαγή που φαινόταν απλή τη στιγμή που έγινε μπορεί αργότερα να μπλοκάρει μια πώληση, να δυσκολέψει τη δήλωση μισθωτηρίου, ή να αποκλείσει το ακίνητο από επιδοτούμενο πρόγραμμα, γιατί ο έλεγχος νομιμότητας γίνεται αναδρομικά. Είναι πολύ πιο φθηνό να ελέγξετε με μηχανικό πριν ξεκινήσετε παρά να τακτοποιήσετε μετά.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ξεκινήστε με τεχνικό έλεγχο από μηχανικό για δομή, υγρασία και εγκαταστάσεις, ελέγξτε ή ανανεώστε το ΠΕΑ, και προσδιορίστε σε ποια κατηγορία αδειοδότησης εμπίπτει κάθε εργασία πριν ζητήσετε προσφορές. Κρατήστε γραπτές προσφορές, πληρώστε ηλεκτρονικά για να διεκδικήσετε τυχόν έκπτωση φόρου, και ελέγξτε αν πληροίτε τους όρους του Ανακαινίζω 2026 πριν ξεκινήσετε τις εργασίες. Όταν η ανακαίνιση ολοκληρωθεί και σκοπεύετε να ενοικιάσετε, η mamaXO αναλαμβάνει την εύρεση ενοικιαστή, τη δήλωση του μισθωτηρίου και τη συνεχή διαχείριση του ακινήτου. Για να συζητήσουμε το δικό σας ακίνητο, επικοινωνήστε μαζί μας.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τον ν. 4495/2017, τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί τεχνική ή νομική συμβουλή για συγκεκριμένο ακίνητο.
