Τι είναι το πρόγραμμα «Ανακαινίζω 2026» και ποιος το διαχειρίζεται;
Το «Ανακαινίζω 2026» είναι κρατική επιδότηση για την ανακαίνιση παλιών ή άδειων κατοικιών, με στόχο είτε την ιδιοκατοίκηση είτε τη μακροχρόνια εκμίσθωσή τους. Η δράση θεσμοθετήθηκε με την Κοινή Υπουργική Απόφαση 86272/2026 (ΦΕΚ Β' 3058/02.06.2026), η οποία καθορίζει τους όρους, τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία υλοποίησης.
Το πρόγραμμα εντάσσεται στο πλαίσιο του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και συγχρηματοδοτείται από το πρόγραμμα «Περιβάλλον και Κλιματική Αλλαγή» 2021-2027 και δεκατρία Περιφερειακά Προγράμματα ΕΣΠΑ. Ο συνολικός προϋπολογισμός της δράσης «Ανακαίνιση Κατοικίας» ανέρχεται σε 479.796.259,81 ευρώ.
Στην πράξη πρόκειται για εξέλιξη του παλαιότερου «Ανακαινίζω-Νοικιάζω» που έτρεχε η ΔΥΠΑ (Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης) τα προηγούμενα χρόνια, με σαφώς αναβαθμισμένα ποσά και ποσοστά. Αν είχατε ήδη ενημερωθεί για το παλιό πρόγραμμα με ανώτατο ποσό 8.100 ευρώ, εκείνα τα στοιχεία δεν ισχύουν πλέον για την τρέχουσα δράση.
Ποιος δικαιούται την επιδότηση;
Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα που έχουν στην κυριότητά τους κατοικία η οποία πληροί συγκεκριμένα κριτήρια ηλικίας, εμβαδού και χρήσης. Η βασική λογική του προγράμματος είναι να ενεργοποιήσει κλειστά ή παλιά ακίνητα που σήμερα δεν χρησιμοποιούνται ή χρειάζονται εργασίες πριν διατεθούν προς ενοικίαση.
Οι προϋποθέσεις που αφορούν το ίδιο το ακίνητο περιλαμβάνουν:
Άδεια δόμησης εκδοθείσα έως το τέλος του 1990.
Εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με το όριο να ανεβαίνει στα 150 τ.μ. για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες.
Η κατοικία πρέπει να είναι κλειστή ή να πρόκειται να ιδιοκατοικηθεί ή να εκμισθωθεί μακροχρόνια μετά την ανακαίνιση.
Ενεργειακή κατηγορία Γ ή χαμηλότερη κατά το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης).
Να μην είναι εγγεγραμμένη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και να μην έχει ενταχθεί σε πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης μετά την 1.1.2020.
Τα εισοδηματικά όρια αφορούν το φορολογητέο εισόδημα του 2025 και χωρίζονται σε δύο κατηγορίες (άρθρο 3 της ΚΥΑ). Κατηγορία Ι: άγαμος έως 18.000 ευρώ, έγγαμος ή σύμφωνο συμβίωσης χωρίς παιδιά έως 25.000, με ένα ανήλικο παιδί έως 30.000, με δύο έως 35.000, μονογονεϊκή οικογένεια με ένα παιδί έως 28.000, συν 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον ανήλικο παιδί. Κατηγορία ΙΙ: αντίστοιχα 25.000, 35.000, 40.000, 45.000 και 39.000 ευρώ, με την ίδια προσαύξηση ανά παιδί. Αν το εισόδημα του 2025 ξεπερνά το όριο, μετράει ο μέσος όρος της τριετίας 2023 έως 2025. Ο αιτών πρέπει να έχει πλήρη κυριότητα ή επικαρπία τουλάχιστον 20% στην κλειστή κατοικία, ή εμπράγματο δικαίωμα στην ανοικτή κατοικία που είναι η κύρια κατοικία του. Κάθε νοικοκυριό μπορεί να υποβάλει αίτηση για μία ή περισσότερες κλειστές κατοικίες και για έως μία ανοικτή, αλλά μόνο μία αίτηση ανά κατοικία.
Το βασικό ποσοστό επιδότησης είναι 80% για την κατηγορία Ι και 70% για την κατηγορία ΙΙ. Προστίθενται 5 ποσοστιαίες μονάδες, σωρευτικά, για κατοικία σε ορεινή ή νησιωτική περιοχή, για μονογονεϊκές οικογένειες με αποκλειστική επιμέλεια, τρίτεκνους και πολύτεκνους, και για άτομα με αναπηρία (η τελευταία προσαύξηση μόνο για ιδιοκατοίκηση). Το τελικό ποσοστό δεν ξεπερνά το 95% για την κατηγορία Ι και το 85% για την κατηγορία ΙΙ.
Πόσα χρήματα δίνει το πρόγραμμα και ποια έργα καλύπτει;
Η βασική επιδότηση καλύπτει το 80% του επιλέξιμου κόστους ανακαίνισης, με προσαύξηση 5% για ακίνητα σε νησιωτικές ή ορεινές περιοχές και επιπλέον 5% για ειδικές κατηγορίες νοικοκυριών (τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, άτομα με αναπηρία), φτάνοντας έως το 95% σε συνδυασμό των δύο προσαυξήσεων.
Το επιλέξιμο κόστος υπολογίζεται με ανώτατο όριο 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κύριων χώρων, για κατοικίες έως 120 τ.μ. Το ανώτατο ποσό επιδότησης ανά κατοικία είναι 36.000 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ.
Στοιχείο | Τι προβλέπει η ΚΥΑ 86272/2026 |
|---|---|
Βασικό ποσοστό επιδότησης | 80% (εισοδηματική κατηγορία Ι) ή 70% (κατηγορία ΙΙ) |
Προσαύξηση για ορεινές ή νησιωτικές περιοχές | +5 ποσοστιαίες μονάδες |
Προσαύξηση για μονογονεϊκές, τρίτεκνους, πολύτεκνους, ΑμεΑ | +5 ποσοστιαίες μονάδες η καθεμία, σωρευτικά |
Μέγιστο ποσοστό επιδότησης | 95% (κατηγορία Ι) ή 85% (κατηγορία ΙΙ) |
Ανώτατο επιλέξιμο κόστος | 300 € ανά τ.μ. κύριων χώρων (με ΦΠΑ) |
Ανώτατο ποσό επιδότησης ανά κατοικία | 36.000 € (με ΦΠΑ) για 120 τ.μ. |
Λοιπές δαπάνες (μηχανικός, άδειες, ΠΕΑ, έλεγχος) | 100%, έως 2.500 € |
Ενεργειακές εργασίες | 20% έως 40% του προϋπολογισμού, άνοδος τουλάχιστον μίας κατηγορίας ΠΕΑ |
Προκαταβολή | 60% του εγκεκριμένου ποσού (ανακοίνωση Υπουργείου) |
Στα επιλέξιμα έργα εντάσσονται εργασίες ανακαίνισης και επισκευής (υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουφώματα, μονώσεις, χρωματισμοί, δάπεδα), εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης και τα υλικά τους, μαζί με τον ΦΠΑ (άρθρο 6 της ΚΥΑ). Δύο όροι είναι υποχρεωτικοί σε κάθε αίτηση: οι ενεργειακές εργασίες πρέπει να καλύπτουν από 20% έως 40% του επιλέξιμου προϋπολογισμού του έργου, και η κατοικία πρέπει να ανέβει τουλάχιστον μία ενεργειακή κατηγορία σε σχέση με το ΠΕΑ που εκδόθηκε πριν από τα έργα.
Ο αναλυτικός κατάλογος παρεμβάσεων ανά κατηγορία εξειδικεύεται στον Οδηγό Εφαρμογής της δράσης. Ξεχωριστά από το ποσό της επιδότησης καλύπτονται στο 100%, έως 2.500 ευρώ συνολικά, οι αμοιβές μηχανικού για το σχέδιο παρεμβάσεων, οι άδειες, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, οι ενεργειακές επιθεωρήσεις με τα ΠΕΑ, καθώς και ο έλεγχος ολοκλήρωσης από Ελεγκτή Δόμησης.
Τι υποχρέωση ενοικίασης αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης;
Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών ο ωφελούμενος οφείλει να διατηρήσει τη χρήση της κατοικίας για τουλάχιστον πέντε χρόνια (άρθρο 5 της ΚΥΑ): η κλειστή κατοικία είτε εκμισθώνεται μακροχρόνια είτε ιδιοκατοικείται, η ανοικτή κατοικία ιδιοκατοικείται. Όποιος επιλέξει ιδιοκατοίκηση μπορεί αργότερα να περάσει σε μίσθωση, τηρώντας τους όρους της μίσθωσης για το υπόλοιπο της πενταετίας.
Για τις κατοικίες που νοικιάζονται ισχύουν σωρευτικά τρεις όροι. Η κατοικία εκμισθώνεται και δηλώνεται στην ΑΑΔΕ ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή για τουλάχιστον πέντε χρόνια, με μία ή διαδοχικές συμβάσεις. Τα κενά ανάμεσα σε μισθώσεις δεν μπορούν να ξεπεράσουν συνολικά τους 11 μήνες, αλλιώς η πενταετία παρατείνεται ανάλογα. Το μίσθωμα μένει σταθερό ή χαμηλότερο για τουλάχιστον τα πρώτα τρία χρόνια, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβάσεων. Και για όλη την πενταετία απαγορεύονται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, η μίσθωση σε εταιρεία ή για επαγγελματική στέγη, η υπεκμίσθωση και η δωρεάν παραχώρηση.
Ο ωφελούμενος εμφανίζεται υποχρεωτικά ως εκμισθωτής στο σύστημα της ΑΑΔΕ και δηλώνει ο ίδιος τα εισοδήματα από τη μίσθωση. Την ίδια τη δήλωση μισθωτηρίου την υποβάλλετε στο myAADE, βήμα προς βήμα στον οδηγό υποβολής μισθωτηρίου στο Taxisnet, ενώ τις προθεσμίες και την τροποποιητική δήλωση τις εξηγεί το άρθρο για τη δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Το πρόγραμμα απαγορεύει ρητά:
Τη βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) του ακινήτου μετά την ανακαίνιση.
Την επαγγελματική χρήση της κατοικίας.
Την υπεκμίσθωση σε τρίτους από τον αρχικό μισθωτή.
Αν αναρωτιέστε πώς ακριβώς γίνεται η δήλωση μίσθωσης και τι στοιχεία χρειάζεται η ΑΑΔΕ, δείτε τον οδηγό μας για τη δήλωση μισθωτηρίου στο Taxisnet. Αν έχετε ήδη δηλώσει μίσθωση και χρειάζεται να τη διορθώσετε ή να προσέξετε προθεσμίες, δείτε το άρθρο μας για τις προθεσμίες δήλωσης μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Τι συμβαίνει αν δεν νοικιάσω το ακίνητο ή τερματίσω νωρίτερα τη μίσθωση;
Αν ο δικαιούχος δεν εκπληρώσει την υποχρέωση ενοικίασης ή ιδιοκατοίκησης, ή αν τερματίσει τη μίσθωση πριν συμπληρωθεί η απαιτούμενη διάρκεια, το πρόγραμμα προβλέπει ανάκτηση της επιδότησης. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης καλείται να επιστρέψει μέρος ή το σύνολο του ποσού που έλαβε.
Η ΚΥΑ το ορίζει με τρεις κανόνες. Αν το ακίνητο μεταβιβαστεί μέσα στην πενταετία, επιστρέφεται ολόκληρη η επιδότηση. Για κάθε άλλη παράβαση, όπως Airbnb, επαγγελματική χρήση ή διακοπή της μίσθωσης χωρίς αντικατάσταση, η επιδότηση ανακτάται αναλογικά με το διάστημα της μη συμμόρφωσης. Αν ο ωφελούμενος πεθάνει, οι υποχρεώσεις περνούν στους κληρονόμους, εφόσον αποδεχτούν τη συνέχιση των όρων. Τη συμμόρφωση παρακολουθεί το ΤΕΕ με αυτόματες διασταυρώσεις στα συστήματα της ΑΑΔΕ.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι όποιος μπαίνει στο πρόγραμμα δεν παίρνει απλώς μια επιδότηση για ανακαίνιση. Αναλαμβάνει μια πολυετή δέσμευση, με το ακίνητο δεσμευμένο για συγκεκριμένη χρήση και τον ιδιοκτήτη εκτεθειμένο σε επιστροφή χρημάτων αν αλλάξει γνώμη.
Πώς και πού κάνω αίτηση το 2026;
Η διαδικασία γίνεται σε δύο στάδια. Πρώτα, ο ενδιαφερόμενος ελέγχει αν πληροί τις προϋποθέσεις και εκδίδει Βεβαίωση Επιλεξιμότητας μέσω πλατφόρμας στο gov.gr, χρησιμοποιώντας τους κωδικούς Taxisnet. Στη συνέχεια, υποβάλλει την Αίτηση Χρηματοδότησης μέσω πλατφόρμας του ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας).
Η πλατφόρμα για τη Βεβαίωση Επιλεξιμότητας λειτουργεί μέσω gov.gr με κωδικούς Taxisnet και οι Αιτήσεις Χρηματοδότησης υποβάλλονται στο σύστημα του ΤΕΕ. Οι ακριβείς ημερομηνίες έναρξης και λήξης κάθε κύκλου ορίζονται στην Πρόσκληση και τον Οδηγό Εφαρμογής, όχι στην ΚΥΑ. Ελέγξτε την τρέχουσα προθεσμία στην επίσημη σελίδα πριν ξεκινήσετε, γιατί ο προϋπολογισμός κατανέμεται ανά Περιφέρεια και εξαντλείται.
Τα βασικά έγγραφα που θα χρειαστείτε συνήθως περιλαμβάνουν τίτλο ιδιοκτησίας, άδεια οικοδομής ή στοιχεία που αποδεικνύουν την ημερομηνία κατασκευής, το Ε9 (δήλωση περιουσιακής κατάστασης) και προσφορές ή προμετρήσεις εργασιών από τεχνικό. Σύμφωνα με την ανακοίνωση του Υπουργείου, προβλέπεται προκαταβολή 60% του εγκεκριμένου ποσού, ώστε ώστε οι εργασίες να μπορούν να ξεκινήσουν χωρίς καθυστέρηση, πριν την ολοκλήρωση και εκκαθάριση του συνόλου της επιδότησης.
Αξίζει η ένταξη στο πρόγραμμα για ένα τυπικό διαμέρισμα στην Αθήνα;
Εξαρτάται από το κόστος ανακαίνισης, το μέγεθος του διαμερίσματος και το πόσο σοβαρά σκοπεύετε να το νοικιάσετε ή να μείνετε σε αυτό μακροπρόθεσμα. Δεν υπάρχει μια απάντηση που να ταιριάζει σε όλους.
Από την πλευρά του κόστους, ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. με ανώτατο επιλέξιμο κόστος 300 ευρώ/τ.μ. αγγίζει τα 21.000 ευρώ επιλέξιμου κόστους. Με ποσοστό 80% (εισοδηματική κατηγορία Ι), αυτό μεταφράζεται σε περίπου 16.800 ευρώ επιδότηση, ενώ με το ανώτατο 95% (αν συντρέχουν οι προσαυξήσεις) το ποσό ανεβαίνει κοντά στα 20.000 ευρώ. Το υπόλοιπο κόστος, καθώς και οποιαδήποτε υπέρβαση πάνω από το όριο των 300 ευρώ/τ.μ., επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη.
Από την πλευρά της δέσμευσης, το ζητούμενο είναι αν η αξία της επιδότησης δικαιολογεί την πολυετή δέσμευση ενοικίασης ή ιδιοκατοίκησης, με την απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης να αποκλείει τη δυνατότητα εκμετάλλευσης του ακινήτου μέσω Airbnb σε όλη τη διάρκεια της υποχρέωσης. Αν το διαμέρισμά σας βρίσκεται σε περιοχή με ισχυρή ζήτηση για μακροχρόνια ενοικίαση, η δέσμευση δεν αλλάζει ουσιαστικά τα σχέδιά σας, απλώς τα επισημοποιεί. Αν είχατε στο μυαλό σας βραχυχρόνια εκμετάλλευση, το πρόγραμμα δεν είναι για εσάς, βλ. το άρθρο μας Airbnb vs Long-Term Rentals in Athens.
Δεν αξίζει να μπείτε στο πρόγραμμα μόνο και μόνο επειδή προσφέρει επιδότηση. Αξίζει αν είχατε ήδη σκοπό να ανακαινίσετε και να νοικιάσετε μακροχρόνια, και η επιδότηση απλώς μειώνει το κόστος που θα πληρώνατε ούτως ή άλλως.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε πρώτα αν το ακίνητό σας πληροί τα βασικά κριτήρια (άδεια έως το 1990, εμβαδόν έως 120 τ.μ.) στην επίσημη σελίδα του gov.gr. Αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, εκδώστε τη Βεβαίωση Επιλεξιμότητας και συγκεντρώστε προσφορές εργασιών από τεχνικό πριν υποβάλετε αίτηση χρηματοδότησης. Μελετήστε προσεκτικά τη δέσμευση ενοικίασης πριν υπογράψετε οτιδήποτε, γιατί πρόκειται για πολυετή υποχρέωση με συνέπειες αν διακοπεί νωρίτερα. Μόλις ολοκληρωθεί η ανακαίνιση, το επόμενο βήμα είναι να βρείτε αξιόπιστο ενοικιαστή, να δηλώσετε σωστά τη μίσθωση στο myAADE και να διαχειριστείτε το ακίνητο για όσα χρόνια διαρκεί η δέσμευση. Αυτό είναι το σημείο όπου βοηθάει η mamaXO, χωρίς καμία σχέση με την ίδια την επιδότηση: αναλαμβάνουμε την εύρεση ενοικιαστή, τη δήλωση μισθωτηρίου και τη διαχείριση του ακινήτου σας για όλη τη διάρκεια της υποχρέωσης. Επικοινωνήστε μαζί μας για μια εκτίμηση.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση επίσημες πηγές και επανεξετάζεται από τους εσωτερικούς μας ειδικούς σε νομικά, φορολογικά και ακίνητα θέματα.
