Τακτοποίηση αυθαιρέτων 2026: κόστος, μηχανικός, προθεσμία

Τι σημαίνει «τακτοποίηση αυθαιρέτου» και ποια αυθαίρετα μπορούν ακόμη να τακτοποιηθούν το 2026;

Τακτοποίηση σημαίνει ότι δηλώνετε επίσημα μια κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έγινε χωρίς άδεια ή εκτός άδειας, πληρώνετε το προβλεπόμενο παράβολο και ενδεχομένως πρόστιμο, και το ακίνητο αποκτά νόμιμο καθεστώς για μεταβίβαση, ενοικίαση και ασφάλιση. Το δικαίωμα αυτό δεν είναι απεριόριστο.

Σύμφωνα με το άρθρο 96 του ν. 4495/2017, μπορούν να δηλωθούν και να υπαχθούν μόνο αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που ολοκληρώθηκαν πριν από την 28.7.2011, εφόσον δεν εμπίπτουν στις απαγορευτικές περιπτώσεις του άρθρου 89 (π.χ. εγκεκριμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δάση, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός). Ο νόμος κατατάσσει τις παραβάσεις σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με την παλαιότητα και τη σοβαρότητα της παράβασης. Η γενική προθεσμία έως 31.3.2028 αφορά τις κατηγορίες 1 έως 4 και κατασκευές ή αλλαγές χρήσης έως 28.7.2011 (άρθρο 389 ν. 5306/2026). Μην θεωρείτε ότι καλύπτει την κατηγορία 5 ή μεταγενέστερες κατασκευές. Για ειδικές περιπτώσεις ή διαφορετική διαδικασία νομιμοποίησης απαιτείται έλεγχος μηχανικού.

Οι πέντε κατηγορίες του ν. 4495/2017: τι πληρώνετε σε κάθε μία;

Η κατηγορία καθορίζει το κόστος. Οι παλαιότερες και μικρότερες παραβάσεις πληρώνουν μόνο παράβολο, οι μεγαλύτερες πληρώνουν παράβολο και το πλήρες ενιαίο ειδικό πρόστιμο.

Για την κατηγορία 3 η διαδικασία είναι απλούστερη: υποβάλλετε αίτηση, υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη, τεχνική έκθεση μηχανικού και φωτογραφίες, χωρίς να χρειάζεται πλήρης υπολογισμός προστίμου. Ένας κλειστός ημιυπαίθριος χώρος συνήθως δεν εμπίπτει στην κατηγορία 3, ανάλογα με το πόσο επηρεάζει τα πολεοδομικά μεγέθη του κτιρίου, γι' αυτό ο μηχανικός είναι αυτός που κρίνει σε ποια κατηγορία ανήκει η δική σας περίπτωση.

Μέχρι πότε ισχύει η προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων 2028 και τι σημαίνει η προσαύξηση 40%;

Η προθεσμία τακτοποίησης αυθαιρέτων 2028 είναι 31 Μαρτίου 2028, όπως ορίζει ο ν. 5270/2026 (άρθρο 43), που παρέτεινε το άρθρο 102 παρ. 1 του ν. 4495/2017 από την προηγούμενη ημερομηνία λήξης της 31.3.2026. Μετά τις 30.9.2020 και μέχρι τη νέα προθεσμία, επιτρέπεται υπαγωγή μόνο για αυθαίρετα των κατηγοριών 1 έως 4, εφόσον είναι προγενέστερα της 28.7.2011.

Το κόστος αυξάνεται όσο περιμένετε. Για τις υπαγωγές μετά την 1.10.2020, το πρόστιμο καταβάλλεται με προσαύξηση που κλιμακώνεται ανά έτος: 20% από 1.10.2020 έως 30.9.2021, 25% έως 30.9.2022, 30% έως 30.9.2023, 35% έως 30.9.2024, και 40% από 1.10.2024 και μέχρι τη λήξη της προθεσμίας. Με άλλα λόγια, η αναβολή δεν είναι δωρεάν, το ίδιο αυθαίρετο κοστίζει σήμερα περισσότερο απ' όσο θα κόστιζε αν είχε δηλωθεί το 2021.

Η καταχώριση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου (ή διηρημένης ιδιοκτησίας) στο ηλεκτρονικό μητρώο του άρθρου 62 αποτελεί όρο για να παράγει αποτελέσματα η υπαγωγή. Δηλαδή η τακτοποίηση δεν ολοκληρώνεται πραγματικά αν δεν συνοδεύεται από ταυτότητα κτιρίου. Αν δεν γνωρίζετε τι είναι αυτό ή πότε τη χρειάζεστε, το εξηγούμε αναλυτικά στον οδηγό για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.

Πόσο κοστίζει το πρόστιμο τακτοποίησης αυθαιρέτων;

Το κόστος τακτοποίησης αυθαιρέτων υπολογίζεται με συγκεκριμένο τύπο, όχι με πάγιο ποσό. Σύμφωνα με το άρθρο 100 του ν. 4495/2017, το ενιαίο ειδικό πρόστιμο ισούται με τα τετραγωνικά μέτρα της αυθαίρετης κατασκευής, επί 15%, επί την τιμή ζώνης (με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών της 20.1.2016), επί τους συντελεστές του Παραρτήματος Α' του νόμου, οι οποίοι λαμβάνουν υπόψη την παλαιότητα, το είδος της παράβασης και τη χρήση του χώρου. Η τιμή ζώνης δεν είναι σταθερή σε όλη την Αττική, όπως εξηγούμε στον οδηγό για την αντικειμενική αξία ακινήτου.

Ο νόμος προβλέπει σημαντικές μειώσεις ανάλογα με την παλαιότητα. Για αυθαίρετα προγενέστερα της 1.1.1983 καταβάλλεται μόλις το 15% του υπολογισμένου προστίμου. Για την περίοδο από 1.1.1983 έως 1.1.1993 καταβάλλεται το 60%. Για την περίοδο από 1.1.1993 έως 31.12.2003 καταβάλλεται το 80%.

Υπάρχουν επιπλέον μειώσεις και προσαυξήσεις:

• Μείωση 10% όταν υποβάλλεται μελέτη στατικής επάρκειας.
• Μείωση για εργασίες στατικής ενίσχυσης, έως 60%, 50% ή 30% ανάλογα με τη ζώνη σεισμικής επικινδυνότητας.
• Μείωση για ενεργειακή αναβάθμιση, έως 50% για υπερβάσεις κατοικίας ή 30% σε άλλες περιπτώσεις.
• Προσαύξηση 20% αν το αυθαίρετο εντοπιστεί πρώτα από το Παρατηρητήριο πριν προλάβετε να το δηλώσετε, οπότε χάνετε και το δικαίωμα στις μειώσεις.
• Προσαύξηση 10% σε περιοχές με ειδικό καθεστώς προστασίας (π.δ. όρων δόμησης).

Ενδεικτικό παράδειγμα (καθαρά για κατανόηση, όχι πραγματικός υπολογισμός): ένας κλειστός ημιυπαίθριος χώρος 15 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.500 ευρώ/τ.μ., χτισμένος γύρω στο 2000, θα υπολογιζόταν αρχικά ως 15 × 15% × 1.500 = 3.375 ευρώ, πολλαπλασιαζόμενο με τους συντελεστές του Παραρτήματος Α' που ισχύουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, και στη συνέχεια θα καταβαλλόταν το 80% αυτού του ποσού λόγω της παλαιότητας 1993-2003, πριν προστεθεί η όποια προσαύξηση περιόδου υποβολής. Το πραγματικό ποσό στη δική σας περίπτωση εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τους συντελεστές που θα εφαρμόσει ο μηχανικός σας, γι' αυτό δεν υπάρχει γενικό ποσό ανά τετραγωνικό που να ισχύει παντού.

Το πρόστιμο καταβάλλεται σε εκατό (100) μηνιαίες δόσεις (άρθρο 101 παρ. 2 ν. 4495/2017). Αν εξοφληθεί εφάπαξ έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την υπαγωγή, παρέχεται έκπτωση 20 % επί του συνολικού ποσού· αν στο ίδιο διάστημα καταβληθεί το 30 % του προστίμου, η έκπτωση είναι 10 % (παρ. 4-5). Κάθε δόση που καθυστερεί προσαυξάνεται κατά 1 % για κάθε μήνα καθυστέρησης (παρ. 3). Ως ημερομηνία υπαγωγής λογίζεται η ημερομηνία πληρωμής του παραβόλου στο πληροφοριακό σύστημα (παρ. 1).

Ποια είναι η αμοιβή του μηχανικού για τακτοποίηση αυθαιρέτων;

Δεν υπάρχει νόμιμη ελάχιστη αμοιβή μηχανικού για τακτοποίηση αυθαιρέτων. Ο ν. 3919/2011 (άρθρο 7 παρ. 1) κατάργησε τις υποχρεωτικές ελάχιστες αμοιβές μηχανικών που προέβλεπε το παλαιότερο π.δ. 696/1974. Η αμοιβή καθορίζεται πλέον ελεύθερα, με έγγραφη συμφωνία ανάμεσα σε εσάς και τον μηχανικό.

Αυτό σημαίνει ότι δύο μηχανικοί μπορεί να σας δώσουν πολύ διαφορετικές προσφορές για την ίδια δουλειά, και αυτό από μόνο του δεν είναι ύποπτο. Η αμοιβή διαμορφώνεται ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου, την πολυπλοκότητα της παράβασης, το αν υπάρχουν ήδη εγκεκριμένα σχέδια ή πρέπει να γίνουν από την αρχή, και το αν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. Μην περιμένετε ενιαία τιμή αγοράς, ζητήστε γραπτή προσφορά που αναλύει τι περιλαμβάνει.

Η αμοιβή καλύπτει συνήθως: αυτοψία στο ακίνητο, αποτύπωση και μετρήσεις, σύνταξη σχεδίων, τεχνική έκθεση, μελέτη στατικής επάρκειας όπου απαιτείται, και υποβολή του φακέλου στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ). Σύμφωνα με το άρθρο 7 παρ. 2 του ν. 3919/2011, ο μηχανικός καταθέτει τη σύμβαση αμοιβής στο ΤΕΕ, το οποίο εισπράττει τις προβλεπόμενες εισφορές. Ζητήστε να δείτε αυτή την κατάθεση, είναι ένδειξη ότι η συνεργασία γίνεται σωστά.

Τι χρειάζεται ο μηχανικός από εσάς;

Ο μηχανικός χρειάζεται φάκελο εγγράφων για να καταθέσει τη δήλωση, σύμφωνα με το άρθρο 99 του ν. 4495/2017. Ετοιμάστε τα εξής πριν την πρώτη συνάντηση:

• Τίτλους ιδιοκτησίας (συμβόλαιο αγοράς, γονική παροχή ή κληρονομιά).
• Την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, αν υπάρχουν.
• Εκτύπωση του Ε9 από το τελευταίο σας εκκαθαριστικό.
• Φωτογραφίες του ακινήτου, εσωτερικά και εξωτερικά.
• Αποδεικτικά στοιχεία για τον χρόνο κατασκευής, όπως αεροφωτογραφίες ή παλιοί λογαριασμοί κοινής ωφέλειας.
• Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.

Αν το ακίνητο προήλθε από κληρονομιά και δεν έχετε πλήρη εικόνα των εγγράφων, δείτε πρώτα τον οδηγό για την κληρονομιά ακινήτου, γιατί η αποδοχή κληρονομιάς είναι εφικτή ακόμη κι αν υπάρχει αυθαίρετο, αλλά η μεταγενέστερη μεταβίβαση θα μπλοκάρει αν δεν έχει τακτοποιηθεί πρώτα.

Τι γίνεται αν δεν τακτοποιήσω το αυθαίρετο;

Αν δεν τακτοποιήσετε, δεν μπορείτε να πουλήσετε, να κάνετε γονική παροχή ή να βάλετε υποθήκη στο ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος απαιτεί βεβαίωση μηχανικού που να πιστοποιεί είτε ότι δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, είτε ότι έχει γίνει η υπαγωγή σε τακτοποίηση, σύμφωνα με το άρθρο 83 του ν. 4495/2017. Χωρίς αυτή τη βεβαίωση, η μεταβίβαση ακινήτου με αυθαίρετα απλά δεν προχωρά, ο συμβολαιογράφος δεν υπογράφει.

Η κληρονομιά είναι διαφορετική περίπτωση: μπορείτε να αποδεχτείτε μια κληρονομιά ακόμη κι αν το ακίνητο έχει αυθαίρετο, η αποδοχή δεν εμποδίζεται. Αλλά η επόμενη μεταβίβαση, όταν θελήσετε να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε εσείς με τη σειρά σας, θα μπλοκάρει μέχρι να τακτοποιηθεί το αυθαίρετο. Αν σχεδιάζετε πώληση ή μεταβίβαση, δείτε επίσης πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, γιατί η διαδικασία της μεταβίβασης και της τακτοποίησης συχνά τρέχουν παράλληλα.

Πέρα από τη μεταβίβαση, ένα ατακτοποίητο αυθαίρετο δεν επιτρέπει να ολοκληρωθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, εμποδίζει την ασφάλιση σε ορισμένες περιπτώσεις, και σε ακραίες περιπτώσεις εκθέτει το ακίνητο σε πρόστιμα ή διαταγή κατεδάφισης βάσει του νόμου. Αν κάνετε ανακαίνιση σε ακίνητο με αυθαίρετο, ελέγξτε πρώτα τι επιτρέπεται νόμιμα στον οδηγό ανακαίνιση σπιτιού, γιατί οι εργασίες σε μη τακτοποιημένο χώρο μπορούν να περιπλέξουν περαιτέρω τον φάκελο.

Αυθαίρετο και ενοικίαση: τι αλλάζει για τον ιδιοκτήτη;

Η ύπαρξη αυθαιρεσίας χρειάζεται έλεγχο πριν από τη μίσθωση. Το άρθρο 367 παρ. 1β του Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας (ν. 5306/2026) προβλέπει απαγόρευση μίσθωσης και παραχώρησης για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που περιγράφει. Η παρ. 2 προβλέπει εξαιρέσεις, μεταξύ άλλων για ορισμένες περιπτώσεις νόμιμης υπαγωγής ή εξαίρεσης. Ο μηχανικός πρέπει να ελέγξει τον συγκεκριμένο φάκελο και τις προϋποθέσεις πριν προχωρήσετε· δεν είναι σωστό να θεωρείτε ότι κάθε ατακτοποίητο ακίνητο μπορεί να νοικιαστεί.

Οι ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται μακροχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα και θέλουν να αποφύγουν εκκρεμότητες πριν από μια μελλοντική πώληση συνήθως προτιμούν να τακτοποιούν το αυθαίρετο νωρίς, παράλληλα με άλλες εργασίες συντήρησης. Αν θέλετε μια πιο πλήρη εικόνα της διαχείρισης ενός ακινήτου προς ενοικίαση, δείτε τον οδηγό διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα. Η mamaXO διαχειρίζεται μακροχρόνιες μισθώσεις για ιδιοκτήτες και συντονίζει μηχανικούς όταν χρειάζεται τακτοποίηση ή ταυτότητα κτιρίου πριν από μια ενοικίαση ή μια πώληση, δείτε τις υπηρεσίες για ιδιοκτήτες.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Ξεκινήστε με αυτοψία από μηχανικό, ζητώντας γραπτή προσφορά που αναλύει την αμοιβή, ώστε να μάθετε σε ποια κατηγορία εμπίπτει η παράβασή σας και τι πρόστιμο αναμένεται. Μαζέψτε τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, εκτύπωση Ε9 και φωτογραφίες πριν την πρώτη συνάντηση. Ξεκινήστε τον έλεγχο έγκαιρα, ώστε να γνωρίζετε αν υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής, ποια προθεσμία ισχύει και πώς υπολογίζεται το κόστος στη δική σας περίπτωση. Αν διαχειρίζεστε ή σκοπεύετε να ενοικιάσετε το ακίνητο στην Αθήνα, η mamaXO αναλαμβάνει τη μακροχρόνια μίσθωση και συντονίζει μηχανικούς για τους ιδιοκτήτες της ώστε ο φάκελος του ακινήτου να είναι καθαρός πριν χρειαστεί. Για μια εκτίμηση του ακινήτου σας, επικοινωνήστε μαζί μας.

Σχετικά με τη mamaXO

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τους νόμους που αναφέρονται.

Το άρθρο βασίζεται στους νόμους που αναφέρονται και δεν αποτελεί νομική ή τεχνική συμβουλή.

Sources

• Ν. 4495/2017, άρθρα 83, 89, 96, 99, 100, 102 (κατηγορίες αυθαιρέτων, υπολογισμός προστίμου, προθεσμίες)
• Ν. 5270/2026, άρθρο 43 (παράταση προθεσμίας τακτοποίησης αυθαιρέτων έως 31.3.2028), ΦΕΚ Α' 9/23.01.2026
• Ν. 3919/2011, άρθρο 7 (κατάργηση υποχρεωτικών ελάχιστων αμοιβών μηχανικών)
• Ν. 4495/2017, άρθρο 101 (καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου: 100 δόσεις, εκπτώσεις εφάπαξ 20 % και προκαταβολής 10 %).