Τι είναι το Ε9 και πώς τροφοδοτεί τον ΕΝΦΙΑ;
Το Ε9 είναι η δήλωση στοιχείων ακινήτων που κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο υποβάλλει στην ΑΑΔΕ, καταγράφοντας όλα τα ακίνητα που κατέχει στην Ελλάδα, είτε με πλήρη κυριότητα είτε με ψιλή κυριότητα, επικαρπία, δικαίωμα οίκησης ή επιφάνειας. Λειτουργεί σαν μόνιμο μητρώο περιουσίας, το οποίο ενημερώνετε μόνο όταν κάτι αλλάζει, όχι κάθε χρόνο.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται κάθε έτος αποκλειστικά από τα στοιχεία του Ε9 όπως ισχύουν την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Αν το Ε9 σας δείχνει λιγότερα τετραγωνικά από την πραγματικότητα, ή αναφέρει λάθος χρήση (π.χ. κατοικία αντί για κατάστημα), ο φόρος που θα σας βγει θα βασίζεται σε αυτό το λανθασμένο στοιχείο, όχι στην πραγματική εικόνα του ακινήτου. Ο φορολογούμενος ενημερώνεται για τον υπολογισμό μέσω της πλατφόρμας myAADE και με ηλεκτρονικό μήνυμα.
Πότε πρέπει να υποβάλετε δήλωση Ε9;
Η γενική προθεσμία Ε9 είναι η 31η Ιανουαρίου του έτους που ακολουθεί την απόκτηση ή κάθε άλλη μεταβολή στην ακίνητη περιουσία σας, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Αν, για παράδειγμα, αγοράσετε ένα διαμέρισμα τον Ιούνιο του 2026, η δήλωση πρέπει να έχει υποβληθεί έως τις 31 Ιανουαρίου 2027.
Η υποχρέωση αφορά κάθε μεταβολή, όχι μόνο αγορά και πώληση:
| Τύπος μεταβολής | Πότε δηλώνεται |
|---|---|
| Αγορά ή πώληση ακινήτου | Έως 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους |
| Δωρεά ή γονική παροχή (εκτός αυτόματης καταχώρισης) | Έως 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους |
| Κληρονομιά | Έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα μετά τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης |
| Αλλαγή χρήσης ή εμβαδού (π.χ. μετά από ανακαίνιση ή τακτοποίηση) | Έως 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους |
Η εξαίρεση της κληρονομιάς έχει τη δική της λογική, γιατί δεν μπορείτε να δηλώσετε ιδιοκτησία σε κάτι που ενδέχεται να αποποιηθείτε. Η προθεσμία αποποίησης κληρονομιάς είναι, κατά κανόνα, 4 μήνες από τότε που ο κληρονόμος έμαθε την επαγωγή, ή 1 έτος αν ο κληρονομούμενος ζούσε στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος έμαθε την κληρονομιά ενώ βρισκόταν στο εξωτερικό, όπως ορίζει το άρθρο 1847 του Αστικού Κώδικα. Το Ε9 υποβάλλεται μετά τη λήξη αυτής της προθεσμίας, όχι πριν. Αναλύουμε τη διαδικασία αποδοχής και αποποίησης αναλυτικά στο άρθρο μας για την κληρονομιά ακινήτου.
Πότε γίνεται το Ε9 αυτόματα, χωρίς να χρειάζεται να το υποβάλετε εσείς;
Από τις 7 Ιουλίου 2023, όταν η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, το Ε9 και των δύο συμβαλλομένων (αγοραστή και πωλητή) δημιουργείται αυτόματα στο περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ. Από τις 31 Ιανουαρίου 2024 η ίδια αυτόματη διαδικασία επεκτάθηκε και στις γονικές παροχές και δωρεές που μεταβιβάζουν το 100% της πλήρους κυριότητας από έναν δωρητή σε έναν δωρεοδόχο.
Και στις δύο περιπτώσεις, οι συμβαλλόμενοι ενημερώνονται με μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Το ίδιο μήνυμα αποστέλλεται και όταν η αυτόματη δημιουργία του Ε9 δεν είναι εφικτή, ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει ότι πρέπει να προχωρήσει σε χειροκίνητη υποβολή. Αν αγοράσατε ή δεχτήκατε δωρεά ακινήτου μέσω myPROPERTY και δεν λάβατε κανένα μήνυμα, καλό είναι να ελέγξετε μόνοι σας το Ε9 σας στο myAADE, γιατί η απουσία ειδοποίησης δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι όλα έχουν καταχωριστεί σωστά.
Τι ακριβώς δηλώνετε στο Ε9;
Το έντυπο Ε9 καταγράφει τα βασικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, όχι την αξία του. Τα στοιχεία που ζητούνται περιλαμβάνουν:
- Τον ΑΤΑΚ (Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου), τον μοναδικό κωδικό αναγνώρισης του ακινήτου στο σύστημα της ΑΑΔΕ.
- Τη διεύθυνση, τον όροφο και το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα.
- Το έτος κατασκευής ή παλαιότητας του κτίσματος.
- Τη χρήση (κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αγροτεμάχιο κ.λπ.).
- Το ποσοστό συνιδιοκτησίας σας επί του ακινήτου.
- Τον αριθμό παροχής ρεύματος, όταν πρόκειται για κτίσμα με πλήρη κυριότητα ή επικαρπία, σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ.
- Στοιχεία του συμβολαίου, όπως αριθμό και ημερομηνία, ΑΦΜ του συμβολαιογράφου, και στοιχεία διαθήκης όπου υπάρχει.
Αν το ακίνητο έχει τακτοποιηθεί πρόσφατα ή αν έχετε αλλάξει χρήση χώρου (π.χ. μετατροπή αποθήκης σε κατοικήσιμο χώρο), αυτή η αλλαγή πρέπει επίσης να αποτυπωθεί στο Ε9, γιατί επηρεάζει το εμβαδόν και τη χρήση που βλέπει η ΑΑΔΕ. Το θέμα της σωστής καταγραφής εμβαδού συνδέεται στενά με το μητρώο ΜΙΔΑ, που εξετάζουμε αναλυτικά στο άρθρο μας για το ΜΙΔΑ και τα πρόστιμα Ε9.
Πώς υποβάλλετε τη δήλωση Ε9 στο myAADE;
Η υποβολή γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, με τους προσωπικούς σας κωδικούς TAXISnet. Η διαδρομή είναι: myAADE → Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Ακίνητα → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ, όπως ορίζει η ΑΑΔΕ.
Μέσα στην εφαρμογή επιλέγετε το φορολογικό έτος και δημιουργείτε νέα δήλωση Ε9, προσθέτοντας, τροποποιώντας ή διαγράφοντας γραμμές στους πίνακες 1 (κτίσματα και οικόπεδα) και 2 (αγροτεμάχια), ανάλογα με τη μεταβολή που θέλετε να καταχωρίσετε. Αν κατέχετε ακίνητο μαζί με άλλους (συνιδιοκτησία), κάθε συνιδιοκτήτης δηλώνει το δικό του ποσοστό ξεχωριστά στο δικό του Ε9, όχι το σύνολο του ακινήτου.
Αν είστε φορολογικός κάτοικος εξωτερικού, η διαδικασία υποβολής παραμένει ίδια, αλλά υπάρχουν επιπλέον σημεία προσοχής, όπως ο φορολογικός αντιπρόσωπος στην Ελλάδα και ο τρόπος παραλαβής ειδοποιήσεων. Τα αναλύουμε στο άρθρο μας για τον ΕΝΦΙΑ και το Ε9 για κατοίκους εξωτερικού.
Πώς διορθώνετε λάθος στο Ε9 (τροποποιητική δήλωση);
Αν εντοπίσετε λάθος, σε δικά σας στοιχεία ή σε στοιχεία που καταχωρίστηκαν αυτόματα, υποβάλλετε τροποποιητική δήλωση Ε9 μέσα στην ίδια εφαρμογή του myAADE, επιλέγοντας το έτος που αφορά το λάθος και διορθώνοντας τη συγκεκριμένη γραμμή του πίνακα.
Η επίδραση στον ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από το πότε γίνεται η διόρθωση. Αν η τροποποιητική δήλωση Ε9 υποβληθεί πριν εκδοθεί η εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ του έτους, ο φόρος υπολογίζεται απευθείας με τα διορθωμένα στοιχεία. Αν όμως η εκκαθάριση έχει ήδη εκδοθεί και έχετε αρχίσει να πληρώνετε δόσεις, η διόρθωση επηρεάζει κατά κανόνα μόνο τις επόμενες δόσεις, όχι αυτές που έχουν ήδη εκκαθαριστεί, και εκδίδεται νέα πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ με τα διορθωμένα στοιχεία. Αν έχετε πληρώσει περισσότερα από όσα προκύπτουν από τη νέα πράξη, η διαφορά εμφανίζεται ως πιστωτικό υπόλοιπο στον λογαριασμό σας στο myAADE.
Σημαντικό: το πρόστιμο των 100 ευρώ αφορά την αρχική δήλωση που δεν υποβλήθηκε καθόλου ή υποβλήθηκε εκπρόθεσμα. Η τροποποιητική δήλωση Ε9 που γίνεται για διόρθωση στοιχείων, όταν η αρχική είχε υποβληθεί εμπρόθεσμα, δεν τιμωρείται με το ίδιο πρόστιμο, εφόσον διορθώνει ήδη δηλωμένα στοιχεία και δεν αποκρύπτει μεταβολή που έπρεπε να είχε δηλωθεί νωρίτερα.
Τι γίνεται αν αργήσετε ή δεν υποβάλετε καθόλου το Ε9;
Η μη υποβολή ή η εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης Ε9 αποτελεί παράβαση πληροφοριακής δήλωσης και επισύρει πρόστιμο 100 ευρώ, σύμφωνα με το άρθρο 54 παρ. 1α και 2α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022). Το πρόστιμο επιβάλλεται ανά δήλωση που παραλείπεται ή καθυστερεί, όχι μία φορά συνολικά.
Πέρα από το πρόστιμο, υπάρχει και μια δεύτερη, λιγότερο ορατή συνέπεια: όσο η μεταβολή δεν έχει δηλωθεί, ο ΕΝΦΙΑ σας υπολογίζεται στα παλιά στοιχεία, που μπορεί να είναι λανθασμένα προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Αν για παράδειγμα πουλήσατε ένα ακίνητο και δεν ενημερώσατε το Ε9 σας, μπορεί να συνεχίσετε να λαμβάνετε εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ για ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει πια, κάτι που περιπλέκει και όχι διευκολύνει τη φορολογική σας εικόνα.
| Σενάριο | Συνέπεια |
|---|---|
| Δεν υποβάλατε καθόλου το Ε9 για μεταβολή | Πρόστιμο 100 ευρώ, ΕΝΦΙΑ υπολογισμένος σε λάθος στοιχεία |
| Υποβάλατε το Ε9 εκπρόθεσμα | Πρόστιμο 100 ευρώ ανά εκπρόθεσμη δήλωση |
| Υποβάλατε πολλαπλές δηλώσεις Ε9 για την ίδια μεταβολή σε διαφορετικά έτη | Επιβάλλεται ένα μόνο πρόστιμο, όχι πολλαπλά, κατά την πρακτική της ΑΑΔΕ |
| Υποβάλατε τροποποιητική δήλωση για διόρθωση λάθους, με την αρχική εμπρόθεσμη | Κατά κανόνα δεν επιβάλλεται το πρόστιμο των 100 ευρώ |
Ειδικές περιπτώσεις: κληρονομιά, συνιδιοκτησία, κάτοικοι εξωτερικού
Στην κληρονομιά, η προθεσμία Ε9 κληρονομιάς δεν ξεκινά από τον θάνατο του κληρονομούμενου, αλλά από τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης. Αν δεν υπάρξει αποποίηση μέσα στους 4 μήνες (ή στο 1 έτος για κατοίκους εξωτερικού), το Ε9 πρέπει να υποβληθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα. Αν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι, κάθε ένας δηλώνει το δικό του ποσοστό ξεχωριστά, ανάλογα με το κληρονομικό του μερίδιο.
Στη συνιδιοκτησία, κάθε συνιδιοκτήτης έχει δική του υποχρέωση δήλωσης Ε9 για το ποσοστό που του αναλογεί, ανεξάρτητα από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Λάθος ή παράλειψη ενός συνιδιοκτήτη δεν επηρεάζει τη δήλωση των άλλων, αλλά μπορεί να επηρεάσει τον δικό του ΕΝΦΙΑ.
Οι κάτοικοι εξωτερικού έχουν την ίδια ουσιαστική υποχρέωση, αλλά αντιμετωπίζουν πρακτικές δυσκολίες, όπως η παρακολούθηση προθεσμιών από απόσταση και η επικοινωνία με την ΑΑΔΕ. Αν εκμισθώνετε το ακίνητο, η σωστή τήρηση του Ε9 συνδέεται και με άλλες υποχρεώσεις, όπως η δήλωση μισθωτηρίου στο taxisnet.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ελέγξτε το Ε9 σας στο myAADE τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο, ειδικά αν αγοράσατε, πουλήσατε, κληρονομήσατε ή δεχτήκατε δωρεά ακινήτου μέσα στο τελευταίο δωδεκάμηνο. Επιβεβαιώστε ότι το εμβαδόν, η χρήση και το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι σωστά, και αν εντοπίσετε λάθος, υποβάλετε τροποποιητική δήλωση πριν εκδοθεί η εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ του έτους. Αν ζείτε στο εξωτερικό ή διαχειρίζεστε ακίνητο εξ αποστάσεως, η mamaXO παρακολουθεί τις προθεσμίες Ε9 και ΕΝΦΙΑ για ιδιοκτήτες που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα και αναλαμβάνει τη διαχείριση του ακινήτου, χωρίς αυτό να αντικαθιστά τη νομική ή φοροτεχνική σας σύμβουλο. Δείτε επίσης τον πλήρη οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα, και αν το ακίνητο ενοικιάζεται, τον οδηγό δήλωσης μισθωτηρίου στο Taxisnet. Η αξία που εμφανίζεται στο εκκαθαριστικό εξηγείται στο άρθρο μας για την αντικειμενική αξία ακινήτου.
Σχετικά με τη mamaXO
Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για το Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ και τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή για συγκεκριμένη περίπτωση.
