Μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο: γονική παροχή, δωρεά εν ζωή, φόρος

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε γονική παροχή, δωρεά και κληρονομιά;

Οι τρεις περιπτώσεις φορολογούνται με τον ίδιο νόμο (ν. 2961/2001) και τις ίδιες κατηγορίες συγγένειας, αλλά διαφέρουν στον χρόνο και στον τρόπο μεταβίβασης. Η γονική παροχή είναι δωρεά από γονέα προς τέκνο, δηλαδή μια ειδική περίπτωση δωρεάς με τον ίδιο φορολογικό χειρισμό όσον αφορά την κατηγορία Α. Η δωρεά αφορά μεταβίβαση σε οποιονδήποτε συγγενή ή τρίτο, εν ζωή του δωρητή. Η κληρονομιά συμβαίνει μόνο μετά τον θάνατο.

Η ουσιαστική διαφορά είναι ο έλεγχος. Με γονική παροχή ή δωρεά, ο γονέας αποφασίζει ο ίδιος πότε, τι και με ποιους όρους μεταβιβάζει, όσο βρίσκεται εν ζωή, και μπορεί να κρατήσει δικαιώματα όπως η επικαρπία. Με κληρονομιά, η μεταβίβαση καθορίζεται από διαθήκη ή από τον νόμο μετά τον θάνατο, χωρίς δυνατότητα του γονέα να ρυθμίσει λεπτομέρειες εκ των υστέρων. Για τη φορολογική μεταχείριση της κληρονομιάς, τις προθεσμίες αποδοχής και τα σχετικά ζητήματα, δείτε το άρθρο μας κληρονομιά ακινήτου: αποδοχή, αποποίηση, φορολογία.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος για γονική παροχή σε τέκνο (κατηγορία Α);

Για γονικές παροχές και δωρεές κάθε είδους περιουσιακού στοιχείου προς πρόσωπα της κατηγορίας Α (σύζυγος, μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγόνια, γονείς), ισχύει αφορολόγητο 800.000 ευρώ και ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 10% μόνο στο ποσό που υπερβαίνει αυτό το όριο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Το αφορολόγητο χορηγείται μία φορά συνολικά, ανεξάρτητα από το αν εξαντλείται σε μία ή περισσότερες μεταβιβάσεις.

Χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές προς κατηγορία Α φορολογούνται με τον ίδιο συντελεστή 10%, εφόσον αποδεικνύεται ότι έγιναν με τραπεζικό έμβασμα. Χρηματικές δωρεές σε κατηγορία Β φορολογούνται αυτοτελώς με 20%, και σε κατηγορία Γ με 40%, χωρίς αφορολόγητο, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος για δωρεά σε συγγενή εκτός κατηγορίας Α (κατηγορίες Β και Γ);

Για δωρεά ακινήτου σε συγγενή που δεν ανήκει στην κατηγορία Α (π.χ. αδέλφια, ανίψια, συγγενείς εξ αγχιστείας, ή τρίτους), ο φόρος υπολογίζεται με τις κλίμακες του άρθρου 29 ν. 2961/2001, με χαμηλότερο αφορολόγητο και υψηλότερους συντελεστές. Οι πίνακες με το πλήρες κλιμακωτό σύστημα για κατηγορίες Β και Γ βρίσκονται αναλυτικά στο άρθρο μας για την κληρονομιά ακινήτου, καθώς οι ίδιες κλίμακες ισχύουν και για κληρονομιές.

Πόσο φόρο θα πληρώσει το τέκνο σε πρακτικά παραδείγματα;

Ένα διαμέρισμα με φορολογητέα αξία 250.000 ευρώ που μεταβιβάζεται με γονική παροχή σε τέκνο δεν επιβαρύνεται καθόλου, αφού βρίσκεται κάτω από το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ. Δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής, μόνο τα λοιπά έξοδα της μεταβίβασης.

Αν το ίδιο τέκνο λάβει δύο ακίνητα από τον ίδιο γονέα, συνολικής φορολογητέας αξίας 900.000 ευρώ, ο φόρος υπολογίζεται στο υπερβάλλον των 800.000 ευρώ, δηλαδή σε 100.000 ευρώ, με συντελεστή 10%. Ο φόρος που θα οφείλεται είναι 10.000 ευρώ. Το αφορολόγητο εξαντλείται στο σύνολο, όχι ξεχωριστά ανά ακίνητο.

Αν δύο τέκνα λαμβάνουν το καθένα το δικό του ακίνητο από τον ίδιο γονέα, κάθε τέκνο έχει το δικό του αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, γιατί ο φόρος υπολογίζεται ανά ζεύγος δωρητή-δωρεοδόχου, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η οποία ορίζει ότι συντάσσεται μία δήλωση ανά ζεύγος γονέα-τέκνου, ανεξάρτητα από τον αριθμό των μεταβιβαζόμενων περιουσιακών στοιχείων.

Πλήρης κυριότητα ή ψιλή κυριότητα με επικαρπία: τι αλλάζει;

Ο γονέας μπορεί να μεταβιβάσει την πλήρη κυριότητα του ακινήτου στο τέκνο, ή να κρατήσει για τον εαυτό του την επικαρπία και να μεταβιβάσει μόνο την ψιλή κυριότητα. Με τη δεύτερη επιλογή, το τέκνο γίνεται ιδιοκτήτης στα χαρτιά, αλλά ο γονέας διατηρεί το δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο ή να το εκμισθώνει και να εισπράττει ο ίδιος το μίσθωμα όσο ζει.

Η φορολογητέα αξία της ψιλής κυριότητας είναι μικρότερη από την αξία της πλήρους κυριότητας, καθώς αφαιρείται η αξία της επικαρπίας. Η αξία της επικαρπίας, και άρα της ψιλής κυριότητας, υπολογίζεται με τους συντελεστές του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών και Γονικών Παροχών (ν. 2961/2001), που εξαρτώνται από την ηλικία του επικαρπωτή: όσο νεότερος ο γονέας που κρατά την επικαρπία, τόσο μεγαλύτερη η αξία της και τόσο μικρότερη η φορολογητέα αξία της ψιλής κυριότητας. Τον ακριβή υπολογισμό για τη δική σας περίπτωση τον κάνει ο συμβολαιογράφος με βάση την αντικειμενική αξία.. Στην πράξη, όσο μεγαλύτερος είναι ο γονέας-επικαρπωτής, τόσο μεγαλύτερο ποσοστό της πλήρους αξίας μεταβιβάζεται ως ψιλή κυριότητα, και άρα τόσο μεγαλύτερη είναι η φορολογητέα βάση για το τέκνο.

Η κράτηση επικαρπίας δεν είναι απλώς φορολογικό εργαλείο. Προστατεύει τον γονέα, που διατηρεί στέγη και εισόδημα, ενώ το τέκνο αποκτά ήδη την ιδιοκτησία και μπορεί να προγραμματίσει το μέλλον του ακινήτου. Αν το ακίνητο ενοικιάζεται ενώ ο γονέας κρατά την επικαρπία, οι κανόνες μίσθωσης, δήλωσης και είσπραξης ενοικίου παραμένουν όσα ισχύουν για κάθε ιδιοκτήτη, όπως περιγράφονται στον οδηγό μας για τη διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα.

Ποια είναι η διαδικασία μεταβίβασης βήμα προς βήμα;

Η μεταβίβαση απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη και προηγούμενη φορολογική δήλωση. Τα βήματα είναι τα εξής.

• Δήλωση πριν από το συμβόλαιο. Η δήλωση φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής υποβάλλεται ψηφιακά μέσω myPROPERTY πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ή εντός έξι μηνών από την παράδοση όταν δεν συντάσσεται συμβόλαιο (π.χ. για κινητά περιουσιακά στοιχεία), σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
• Αρμόδια ΔΟΥ. Η δήλωση υποβάλλεται στη ΔΟΥ φορολογίας εισοδήματος του δωρεοδόχου ή τέκνου. Αν ο δωρεοδόχος κατοικεί μόνιμα στο εξωτερικό, αρμόδια είναι η ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού.
• Ταυτότητα κτιρίου (ΗΤΚ). Σύμφωνα με τον ν. 4495/2017, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου επισυνάπτεται σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης ακινήτου. Δείτε πότε χρειάζεται και τι περιέχει στο άρθρο μας για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
• Υπογραφή συμβολαίου. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη γονικής παροχής ή δωρεάς και τη μεταγράφει ή την καταχωρεί στο Κτηματολόγιο.
• Αυτόματο Ε9. Από τις 31 Ιανουαρίου 2024, όταν η δήλωση φόρου γονικής παροχής υποβάλλεται μέσω myPROPERTY για πράξη μεταβίβασης πλήρους κυριότητας 100% από έναν δωρητή ή γονέα σε έναν δωρεοδόχο ή τέκνο, το Ε9 και των δύο μερών δημιουργείται αυτόματα, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Δείτε τι σημαίνει αυτό αναλυτικά στο άρθρο μας για τη δήλωση Ε9 και το ΕΝΦΙΑ.
• ΕΝΦΙΑ. Μετά τη μεταβίβαση, ο νέος ιδιοκτήτης (το τέκνο, για πλήρη κυριότητα, ή αναλόγως ο ψιλός κύριος και ο επικαρπωτής) φέρει την υποχρέωση καταβολής ΕΝΦΙΑ (ο ετήσιος φόρος ακινήτων) από το επόμενο φορολογικό έτος.

Ποια άλλα κόστη υπάρχουν πέρα από τον φόρο γονικής παροχής;

Πέρα από τον φόρο δωρεάς ή γονικής παροχής, η μεταβίβαση συνεπάγεται αμοιβή συμβολαιογράφου, αμοιβή δικηγόρου εφόσον χρησιμοποιηθεί, και τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο. Τα ποσά αυτά διαμορφώνονται ελεύθερα στην αγορά και δεν καθορίζονται με σταθερό ποσοστό από τον νόμο. Ζητήστε γραπτή προσφορά από τον συμβολαιογράφο πριν ορίσετε ημερομηνία..

Δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης (ο φόρος που ισχύει σε πωλήσεις ακινήτων) σε περίπτωση δωρεάς ή γονικής παροχής. Αντ' αυτού οφείλεται ο φόρος δωρεάς/γονικής παροχής που περιγράφεται παραπάνω. Απαραίτητα δικαιολογητικά για το συμβόλαιο περιλαμβάνουν την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (ΗΤΚ) και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ως μέρος του φακέλου ταυτότητας, σύμφωνα με τον ν. 4122/2013 άρθρο 12 (η υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ ισχύει ρητά σε πώληση, ενώ για γονική παροχή αποτελεί μέρος του φακέλου ταυτότητας κτιρίου).

Για τη γενικότερη έννοια της αντικειμενικής αξίας που χρησιμεύει ως βάση υπολογισμού του φόρου, δείτε το άρθρο μας αντικειμενική αξία ακινήτου: τι είναι και τι φόρους επηρεάζει.

Υπάρχει απαλλαγή πρώτης κατοικίας για τέκνο που λαμβάνει γονική παροχή;

Ναι, υπάρχει απαλλαγή για την απόκτηση πρώτης κατοικίας από τέκνο μέσω γονικής παροχής, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ. Δικαιούχοι είναι Έλληνες πολίτες και πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, χωρίς πλέον να απαιτείται να είναι μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδας.

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ρητά την απόκτηση πρώτης κατοικίας από τέκνο με γονική παροχή στις απαλλαγές του φόρου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, με δικαιούχους Έλληνες και πολίτες κρατών της ΕΕ και του ΕΟΧ, χωρίς πλέον να απαιτείται μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα. Οι προϋποθέσεις και τα όρια ακολουθούν τη λογική της απαλλαγής πρώτης κατοικίας στην αγορά, την οποία περιγράφουμε στο άρθρο μας για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου. Στην πράξη, με το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, η απαλλαγή έχει σημασία κυρίως για τέκνα που έχουν ήδη εξαντλήσει το αφορολόγητο ή για ακίνητα μεγάλης αξίας.

Ποια είναι τα πιο συνηθισμένα λάθη στη μεταβίβαση με γονική παροχή;

Το πρώτο λάθος είναι να μεταβιβάζεται η πλήρης κυριότητα χωρίς να διασφαλίζεται εγγράφως το δικαίωμα του γονέα να συνεχίσει να κατοικεί στο ακίνητο, όταν αυτή ήταν η πρόθεση. Αν δεν κρατηθεί ρητά η επικαρπία στο συμβόλαιο, ο γονέας χάνει κάθε νομικό δικαίωμα χρήσης, ακόμη κι αν υπήρχε προφορική συνεννόηση με το παιδί.

Το δεύτερο λάθος είναι να ξεχνιέται ότι, μετά τη μεταβίβαση, η υποχρέωση ΕΝΦΙΑ και η υποχρέωση δήλωσης Ε9 περνούν στο τέκνο. Πολλές οικογένειες συνεχίζουν να πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ στο όνομα του γονέα από συνήθεια, ενώ πλέον ο φορολογικός υπόχρεος είναι διαφορετικός.

Το τρίτο λάθος είναι η χρηματική δωρεά που δεν γίνεται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές πρέπει να αποδεικνύονται με τραπεζικό έμβασμα για να τύχουν του ευνοϊκού συντελεστή 10% της κατηγορίας Α. Μετρητά «στο χέρι» δεν πληρούν αυτή την προϋπόθεση με τον ίδιο τρόπο και μπορεί να δημιουργήσουν ζήτημα απόδειξης προέλευσης.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Πριν προχωρήσετε, υπολογίστε τη φορολογητέα αξία του ακινήτου, αποφασίστε αν θα κρατήσετε την επικαρπία, και συνεννοηθείτε με συμβολαιογράφο για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τον χρόνο υποβολής της δήλωσης στο myPROPERTY πριν την υπογραφή. Ελέγξτε αν το τέκνο δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν οριστικοποιηθεί η δήλωση. Αν το ακίνητο περνά σε τέκνο που ζει σε άλλη πόλη ή στο εξωτερικό, η mamaXO αναλαμβάνει την ενοικίαση και τη διαχείρισή του και τηρεί τις προθεσμίες δηλώσεων, χωρίς υποσχέσεις πέραν αυτού. Για ερωτήσεις σχετικά με τη διαχείριση μετά τη μεταβίβαση, επικοινωνήστε μαζί μας.

Σχετικά με τη mamaXO

Η mamaXO είναι εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και Golden Visa με έδρα την Αθήνα. Αυτός ο οδηγός συντάχθηκε από τη συντακτική ομάδα της mamaXO με βάση τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για τη φορολογία δωρεών και γονικών παροχών και τον ν. 2961/2001, με στόχο ακριβή και ρεαλιστική καθοδήγηση για οικογένειες με ακίνητα στην Ελλάδα. Δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή για συγκεκριμένη μεταβίβαση.