Immobilie vorstellen
Für Eigentümer, die im Ausland leben

Wohnung in Griechenland aus dem Ausland: was Sie schulden, wann, und wie Sie es bezahlen

Aktualisiert: September 2026

ENFIA-RechnerErzählen Sie uns von der Wohnung

mamaXO führt Langzeitvermietungen in Athen für Eigentümer im Ausland: Mieter, Miete, Reparaturen, AADE-Meldungen.

ENFIA ist die jährliche Grundsteuer, die jeder Eigentümer in Griechenland zahlt, ansässig oder nicht: für 2026 12 Monatsraten auf myAADE ab 31.03.2026, von jeder Bank mit dem Zahlungscode. Eigentum heißt außerdem: AFM, die Wohnung in Ihrer E9 und bei Vermietung 15% / 25% / 35% / 45% Steuer auf die Miete.

So sieht Ihre ENFIA 2026 aus

Die Hauptsteuer einer Wohnung nach der veröffentlichten Tabelle. Eine Schätzung, kein Bescheid.

Der amtliche «τιμή ζώνης», nicht der Marktpreis: Kypseli ≈ €1,500, Kolonaki €3,500+, Höchstsatz über €5,000. AADE-Zonenkarte →

Stockwerk
Straßenfronten
Ihr gesamtes Immobilienvermögen in Griechenland, Steuerwert

Geben Sie m², Zonenwert und Genehmigungsjahr ein.

Unverbindlich: Vermögen über €400,000, Keller und Stellplatz fehlen. Maßgeblich ist der Betrag auf myAADE.

ENFIA aus dem Ausland bezahlen

Jede Bank geht. Nur der Zahlungscode muss exakt stimmen.

  1. Den Bescheid auf myAADE finden

    Anwendungen → E9/ENFIA: der 30-stellige Zahlungscode («Ταυτότητα Οφειλής»).

  2. EU, UK, Schweiz: SEPA-Überweisung

    An Bank of Greece, IBAN GR39 0100 0230 0000 0048 1090 509, BIC BNGRGRAA. Verwendungszweck: nur der Zahlungscode, ohne Leerzeichen.

  3. USA, Kanada, Australien, Israel: SWIFT-Überweisung

    Gleiche IBAN und BIC, Code ins Feld 70, Gebühren «OUR»; Weiterleitung über DEUTDEFF oder COBADEFF ist normal.

  4. Oder per Karte auf myAADE

    Sofortige Gutschrift; ausländische Karten hängen vom Herausgeber ab.

Rate verpasst? 0.73% Zinsen pro Monat, und keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für Verkauf, Übertragung oder Hypothek.

Eine Nachricht vor jeder Rate

Datum und Fundort des Codes, bis Februar 2027. Telefonnummer oder E-Mail genügt.

Eine Nachricht vor der Frist — keine Anrufe, keine Newsletter.

AFM: die griechische Steuernummer, die zuerst kommt

Ohne AFM kein Kauf, keine Erbschaft, keine Erklärung, keine Zahlung.

  1. Online beantragen

    myAADE → «Απόδοση ΑΦΜ & Κλειδαρίθμου»: Reisepass, heimische Steuernummer, Adresse; Identität per myAADElive-Videoanruf.

  2. Oder über Anwalt oder Steuerberater

    Per Konsulatsvollmacht oder gov.gr-Erklärung.

  3. Steuervertreter

    Seit 2023 freiwillig; die meisten benennen ihren Steuerberater.

  4. Welche Behörde

    Seit Juli 2025 das Auslandsbüro innerhalb des KEFODE Attika.

Das offizielle Verfahren (mitos.gov.gr)

Nach der AFM muss immer noch jemand in Athen sein

Mietvertrag, AADE-Meldung, Mieter, Miete: diese Seite übernehmen wir.

Wohnung an uns übergeben

Autopilot: 10 % + MwSt. der eingezogenen Miete. Nichts im Voraus.

Der Kalender des Eigentümers

Termine 2026.

31. Januar
E9 für die Änderungen des Vorjahres: Kauf, Verkauf, Erbschaft, neuer Kellerraum.
15.03.2026
ENFIA-Bescheide auf myAADE; erste Rate 31.03.2026, dann monatlich bis Februar 2027.
16.03.2026 – 15.07.2026
Steuererklärung E1 mit Mietanlage E2 für 2025; 4% Nachlass bei Einmalzahlung und Abgabe bis 30.04.2026.
Im Monat nach Mietbeginn
Mietvertrag vom Vermieter bei der AADE gemeldet; der Mieter hat 30 Tage zur Annahme.

Kostenloser Mietvertrag (μισθωτήριο) (auf Englisch) →Mietvertrag bei der AADE melden (auf Englisch) →

01.07.2027
Geplanter Beginn der Bankzahlungsvorschriften (AADE A.1187/2026); mit der Steuerberatung klären.
Erbschaft: 12 Monate
Ausschlagungsfrist aus dem Ausland (4 in Griechenland); danach E9 bis Ende des Folgemonats.

Mit Autopilot laufen Mietvertragsmeldung und E2 über unser Buchhaltungsbüro. Hausverwaltung →

Bei Vermietung: Steuer auf die Miete

Griechische Steuer nur auf griechische Mieten, auf 95% der Bruttomiete; zu Hause entscheidet das Abkommen.

Monatsmiete, €€800

Tabelle für Einkünfte ab 2026

€0 – €12,00015%
€12,000 – €24,00025%
€24,000 – €36,00035%
über €36,00045%

Beispiel mit €800 im Monat. Ziehen Sie den Regler auf Ihre Miete.

Miete pro Jahr
€9,600
Steuerpflichtig (nach Pauschale)
€9,120
Griechische Einkommensteuer
€1,368
Effektiver Satz
14.2%

Erklärt in der E2 mit der Jahreserklärung.

Ein Jahr Miete, nach griechischer Steuer

Beispiel mit €800 im Monat. Ziehen Sie den Regler auf Ihre Miete.

Steuerpflichtig (nach Pauschale): €9,120 (95%)

  • Miete pro Jahr€9,600
  • 15% auf die ersten €12,000−€1,368
  • ENFIA: oben schätzen, dann erscheint sie hier
  • Bleibt nach Steuer und ENFIA€8,232
Miete €9,600 im Jahr: €1,368 gehen an Steuer und ENFIA, €8,232 bleiben bei Ihnen.

Der Mietvertrag selbst, Klausel für Klausel: The lease and the ΑΑΔΕ filing (auf Englisch) →

Die Vermietung, Schritt für Schritt: Wie ich meine Wohnung vermiete (auf Englisch) →

Wer das vor Ort übernimmt, und die Gebühr: Was wir tun und was es kostet (auf Englisch) →

War die Wohnung leer? Drei Jahre ohne Einkommensteuer

  • Bis 120 m², auf Ihren Namen, 3 Jahre als leer gemeldet (oder im Vorjahr nur kurzzeitvermietet).
  • Vermietet für 3+ Jahre mit Vertrag bis 31.12.2026: 3 Jahre keine Einkommensteuer auf diese Miete.
  • Endet, sobald die Wohnung kurzzeitvermietet wird oder leer steht, außer sie wird einmal erneut langfristig vermietet.
Prüfen, ob Ihre Wohnung infrage kommt

  1. Auf wen ist die Wohnung eingetragen?

  2. Wie groß ist sie?

  3. Wie wurde die Wohnung 2023, 2024 und 2025 genutzt?

    Die E2 jedes Jahres zeigt, wie die Wohnung gemeldet war.

  4. Wurden die Erklärungen dieser Jahre fristgerecht abgegeben, ohne die Nutzung später zu ändern?

  5. Wurde 2026 ein anderer Langzeitmietvertrag für die Wohnung bei der AADE gemeldet?

  6. Wie weit sind Sie mit dem Mietvertrag?

Beantworten Sie die Fragen, um zu sehen, ob die Befreiung greift.

Eine unverbindliche Prüfung nach Ihren Angaben, keine Steuerberatung. Maßgeblich sind Ihre Erklärungen bei der AADE.

Doppelt besteuert?

  • Griechenland besteuert die Miete zuerst, als Belegenheitsstaat.
  • Ihr Wohnsitzland rechnet sie an oder stellt sie frei, nach dem Abkommen, falls es eines gibt.
Abkommen:
Vereinigtes Königreich, USA, Deutschland, Frankreich, Niederlande, Zypern, Israel, Kanada, Schweiz, Österreich
Kein Abkommen:
Australien
Die AADE-Liste der Abkommen

Wohnungsübergabe aus dem Ausland planen

Fünf Antworten, ein Plan. Keine Adresse, keine Dokumente nötig.

  1. Zustand und berechtigten Zugang klären
  2. Aufgaben und Unterlagen erfassen
  3. Zuständigkeiten, Ausgaben und Übergabe vereinbaren
1. Gehört Ihnen die Wohnung bereits?
2. Wo befindet sich die Wohnung?
3. Wie ist der aktuelle Zustand?
4. Kann eine berechtigte Person Zugang gewähren?
5. Wissen Sie, welche Unterlagen vorliegen?
6. Wobei wünschen Sie Unterstützung?

Ihr Übergabeplan

Beantworten Sie die fünf Fragen und wählen Sie mindestens eine Aufgabe.

Ein Vorbereitungsplan, keine Rechtsberatung und keine Leistungszusage. Teilen Sie hier niemals Taxisnet-Passwörter.

AADE: langfristige Vermietung

Mietverwaltung in Athen für Eigentümer im Ausland

Drei Stufen, pro Wohnung wählbar. Bezahlt nur aus eingegangener Miete.

Die drei Stufen vergleichen →Beispiel einer Monatsabrechnung (PDF)

Erzählen Sie uns von der Wohnung

Telefon oder E-Mail und was Sie zur Wohnung wissen.

  1. Sie hinterlassen einen Kontakt
  2. Wir besprechen Wohnung und Mietverhältnis
  3. Wir vereinbaren die Bedingungen vor dem Start

Verwandt: Plans for owners →Pricing →How much can I rent it for? (auf Englisch) →

Telefon oder E-Mail — wie es Ihnen lieber ist.

Wie viele Objekte besitzen Sie (optional)
Aktueller Zustand (optional)
Angaben zur Immobilie optional
Schlafzimmer
Erwartete Monatsmiete (optional)

Unverbindlich und kostenlos — ein Tarif startet erst, wenn Sie es sagen.

4,8Auf Basis von 19 Google-Bewertungen
Fragiskos Vamvakaris
“We were looking to make property investment in Athens and bought it from mamaXO portfolio. They continue to manage it for us with great transparency, on-time reporting and payouts.”
Auf Google lesen →
Daniel Petříček
“I rented an apartment from this company almost a year ago and I am very satisfied. The staff is very friendly and communicates quickly. The apartment is well-equipped, so except for a few little things, there is no need to purchase any equipment. I would highly recommend them to anybody.”
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Kemal Tacyildiz
“I live in a house of this company. When I have an issue, they fix it immediately. They are very helpful and professional.”
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Fragen von Eigentümern im Ausland

Was macht mamaXO eigentlich?
Wir verwalten Langzeitvermietungen in Athen: kostenlos bekommen Sie Vertrag, AADE-Leitfaden und Kalender, mit Autopilot übernehmen wir alles vor Ort. Keine Provision für die Mietersuche, keine Gebühr bei Leerstand.
Wie werden Sie bezahlt?
Nur als Anteil an tatsächlich eingezogener Miete: 10 % + MwSt. bei Autopilot, 5 % + MwSt. bei Co-pilot (demnächst). Nichts im Voraus, nichts für einen leeren Monat.
Zahle ich ENFIA, wenn ich nicht in Griechenland lebe?
Ja. ENFIA folgt der Wohnung: zugerechnet wird sie dem, der am 1. Januar in der E9 steht, bezahlt von überall gleich.
Kann ich das ganze Jahr auf einmal zahlen?
Ja, als Einmalzahlung oder in 12 Raten, jeweils eine Überweisung mit dem Zahlungscode. Einen Skonto für frühe Zahlung gibt es nicht.
Ich habe eine Wohnung geerbt. Was kommt zuerst?
AFM, dann Annahme oder Ausschlagung beim griechischen Notar (12 Monate aus dem Ausland), dann die Wohnung in Ihre E9. ENFIA wird Ihnen ab dem nächsten 1. Januar zugerechnet.
Brauche ich einen griechischen Steuerberater?
Nicht per Gesetz. In der Praxis muss jemand Mietvertragsmeldung und E2 abgeben und lesen, was die AADE schickt; bei Autopilot ist das unser Buchhaltungsbüro.
Werde ich auf die Miete doppelt besteuert?
Griechenland besteuert zuerst; mit Abkommen rechnet Ihr Wohnsitzland die griechische Steuer an oder stellt die Einkünfte frei, in Deutschland meist mit Progressionsvorbehalt. Australien hat kein umfassendes Abkommen mit Griechenland.
Was ist ATAK?
Die AADE-Kennnummer jeder Immobilie in Ihrer E9, auf dem E9-Ausdruck und dem Bescheid. Jede Mietvertragsmeldung bezieht sich darauf.

mamaXO verwaltet Mietwohnungen, berät nicht in Steuerfragen. Die Zahlen folgen den veröffentlichten Regeln; maßgeblich ist myAADE.

An jemanden mit einer Wohnung in Griechenland schicken

Erzählen Sie uns von der Wohnung