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Für Eigentümer, die im Ausland leben

Wohnung in Griechenland aus dem Ausland: was Sie schulden, wann, und wie Sie es bezahlen

Aktualisiert: September 2026

ENFIA-RechnerErzählen Sie uns von der Wohnung

mamaXO führt Langzeitvermietungen in Athen für Eigentümer im Ausland: Mieter, Miete, Reparaturen, AADE-Meldungen.

ENFIA ist die jährliche Grundsteuer, die jeder Eigentümer in Griechenland zahlt, ansässig oder nicht. Für 2026 wurden die Bescheide am 15.03.2026 auf myAADE eingestellt; gezahlt wird in 12 Monatsraten, die erste bis 31.03.2026, die letzte im Februar 2027, von jeder Bank der Welt mit dem 30-stelligen Zahlungscode. Eine verspätete Rate kostet 0.73% pro Monat. Eigentum heißt außerdem: eine AFM (Steuernummer), die Wohnung in Ihrer E9 und — bei Vermietung — der bei der AADE gemeldete Mietvertrag und 15% / 25% / 35% / 45% Steuer auf die Miete.
ENFIA 2026
12 Raten · 31.03.2026 → Februar 2027
Verspätete Rate
0.73% Zinsen pro Monat
E9 nach Kauf oder Erbschaft
bis 31. Januar des Folgejahres
Steuer auf Mieten (2026)
15% / 25% / 35% / 45% auf 95% der Miete
Versicherte Wohnung (Feuer, Erdbeben, Flut)
−20% ENFIA

So sieht Ihre ENFIA 2026 aus

Die Hauptsteuer einer Wohnung nach der veröffentlichten Tabelle: m² × Zonensatz × Alter × Stockwerk × Fassade, dann die zwei Ermäßigungen, die eine Privatperson beanspruchen kann. Eine Schätzung, kein Bescheid.

Der amtliche «τιμή ζώνης» der Straße, nicht der Marktpreis. Kypseli etwa €1,500, Kolonaki €3,500+; über €5,000 gilt der Höchstsatz. Auf der AADE-Zonenkarte nachschlagen

Stockwerk
Straßenfronten
Ihr gesamtes Immobilienvermögen in Griechenland, Steuerwert

Geben Sie m², Zonenwert und Genehmigungsjahr ein, um den Betrag zu sehen.

Unverbindlich. Der Bescheid besteuert zusätzlich Gesamtvermögen über €400,000, zählt Keller und Stellplatz zu einem Zehntel und nutzt die exakte AADE-Zone — nichts davon kann ein Formular wissen. Maßgeblich ist der Betrag auf myAADE.

ENFIA aus dem Ausland bezahlen

Vier Wege, alle offiziell. Die Überweisung klappt von jeder Bank; nur der Zahlungscode muss exakt stimmen.

  1. Den Bescheid finden

    Auf myAADE → Anwendungen → E9/ENFIA (oder myAADEapp → myWallet). Dort stehen Jahresbetrag, Raten und der 30-stellige Zahlungscode «Ταυτότητα Οφειλής».

  2. Von einer Bank in EU, UK oder Schweiz: SEPA-Überweisung

    EUR-Überweisung an Bank of Greece, IBAN GR39 0100 0230 0000 0048 1090 509, BIC BNGRGRAA. Im Verwendungszweck nur der Zahlungscode, ohne Leerzeichen. Eine Überweisung pro Rate oder das ganze Jahr auf einmal.

  3. Aus USA, Kanada, Australien, Israel: SWIFT-Überweisung

    Gleiche IBAN und BIC, in EUR; der Zahlungscode ins Feld 70. Ihre Bank leitet ggf. über DEUTDEFF oder COBADEFF — das ist normal. Gebühren zu Ihren Lasten wählen, damit der Betrag vollständig ankommt.

  4. Oder per Karte auf myAADE

    «Zahlung nicht gestundeter Schulden» nimmt Karten mit sofortiger Gutschrift. Ob eine außerhalb Griechenlands ausgestellte Karte akzeptiert wird, hängt vom Herausgeber ab; die Überweisung funktioniert immer.

Wenn eine Rate ausfällt

Ab dem Tag nach Fälligkeit laufen 0.73% Zinsen pro Monat. Rückständige Steuern blockieren außerdem die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie für Verkauf, Übertragung oder Hypothek brauchen — der Moment, in dem Eigentümer im Ausland es meist bemerken.

Eine Nachricht vor jeder Rate

Der nächste Termin wird aus dem Zahlungsplan 2026 berechnet; die letzte Rate ist im Februar 2027. Wir schicken Datum und Fundort des Codes — Telefonnummer oder E-Mail, sonst nichts.

Und wenn Sie entscheiden, dass die Wohnung verdienen statt kosten soll, reicht dieselbe Nummer.

Eine Nachricht vor der Frist — keine Anrufe, keine Newsletter.

AFM: die griechische Steuernummer, die Sie vor allem anderen brauchen

Ohne AFM kein Kauf, keine Erbschaft, keine Erklärung, keine Zahlung. Aus dem Ausland geht das inzwischen weitgehend online.

  1. Online beantragen

    myAADE → «Απόδοση ΑΦΜ & Κλειδαρίθμου»: Reisepass (oder EU-Ausweis), Ihre heimische Steuernummer, vollständige Auslandsadresse und E-Mail. Identitätsprüfung per myAADElive-Videoanruf oder Termin in einem KEFODE-Büro. Ausländische Urkunden brauchen Apostille und beglaubigte griechische Übersetzung.

  2. Oder jemanden beauftragen

    Ein Anwalt oder Steuerberater mit eigenem Taxisnet-Zugang stellt den Antrag für Sie — per Vollmacht vom griechischen Konsulat oder gov.gr-Erklärung mit beglaubigter Unterschrift. So beginnen die meisten Erbschaften.

  3. Steuervertreter

    Seit 2023 freiwillig: die AADE kann Sie direkt an die gemeldete E-Mail benachrichtigen. Die meisten Eigentümer im Ausland benennen trotzdem ihren Steuerberater, damit nichts ungelesen bleibt.

  4. Welche Behörde

    Seit Juli 2025 ist das frühere «ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού» eine Stelle innerhalb des KEFODE Attika — das Auslandsbüro für alle, egal wo die Wohnung liegt.

Das offizielle Verfahren (mitos.gov.gr)

Und nach der AFM muss immer noch jemand in Athen sein

Die Steuernummer ist das erste von vielen Papieren: Mietvertrag, AADE-Meldung, Mieter, Miete. Diese Seite übernehmen wir.

Wohnung an uns übergeben

Autopilot: 10 % + MwSt. der eingezogenen Miete — nichts im Voraus, nichts, solange die Wohnung leer steht.

Der Kalender des Eigentümers

Alles, was die AADE von jemandem erwartet, der eine Wohnung in Griechenland besitzt — und vermietet. Termine 2026.

31. Januar
E9: jede Änderung des Vorjahres — Kauf, Verkauf, Erbschaft, ein neuer Kellerraum. Notarielle Käufe sind aus myProperty vorausgefüllt; Sie prüfen und bestätigen.
15.03.2026
ENFIA-Bescheide auf myAADE. Erste Rate 31.03.2026, dann der letzte Werktag jedes Monats bis Februar 2027.
16.03.2026 – 15.07.2026
Einkommensteuererklärung (E1) mit Mietanlage (E2) für 2025 — erst E2, dann E1. Steuer in 8 Raten ab 31.07.2026; 4% Nachlass bei Einmalzahlung und Abgabe bis 30.04.2026.
Ende des Monats nach Mietbeginn
Der Vermieter meldet den Mietvertrag bei der AADE (auch bei Änderung oder Ende); der Mieter hat 30 Tage zur Annahme. Ohne Meldung ist die Miete nicht erklärt und der Mieter verliert die Mietrückerstattung.

Kostenloser Mietvertrag (μισθωτήριο) (auf Englisch) →Mietvertrag bei der AADE melden (auf Englisch) →

01.07.2027
Geplanter Beginn der Bankzahlungsvorschriften nach Verschiebung durch AADE A.1187/2026. Zahlungsweg und anwendbare Anforderungen mit der Steuerberatung klären.
Erbschaft: 12 Monate
Ausschlagungsfrist für einen Erben im Ausland (4 in Griechenland). Die E9 für die geerbte Wohnung ist bis Ende des Monats nach dieser Frist fällig.

Mit Autopilot ist jede Zeile dieser Tabelle unsere Sache: Mietvertragsmeldung und E2 laufen über unser Buchhaltungsbüro, und Sie bekommen den ENFIA-Zahlungscode vor jeder Rate. Hausverwaltung →

Bei Vermietung: Steuer auf die Miete

Nichtansässige zahlen griechische Steuer nur auf griechische Mieten, nach derselben Tabelle wie Ansässige, auf 95% der Bruttomiete (5% pauschale Werbungskosten). Was Sie zu Hause zahlen, regelt das Abkommen.

Der Mietvertrag selbst — was darin stehen muss und was nach der Unterschrift folgt: The lease and the ΑΑΔΕ filing (auf Englisch) →

Die Mietsteuer beginnt mit einer tatsächlich vermieteten Wohnung. Was dafür nötig ist, in der Reihenfolge: Wie ich meine Wohnung vermiete (auf Englisch) →

Eigentümer im Ausland: wer das alles vor Ort übernimmt und was es kostet: Was wir tun und was es kostet (auf Englisch) →

Tabelle für Einkünfte ab 2026

€0 – €12,00015%
€12,000 – €24,00025%
€24,000 – €36,00035%
über €36,00045%

Erklärt in der E2 mit der Jahreserklärung. Bei einem 3-Jahres-Vertrag bleibt die Miete für die Laufzeit fest, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.

War die Wohnung leer? Drei Jahre ohne Einkommensteuer

Eine Wohnung bis 120 m² in Ihrem persönlichen Eigentum (nicht einer Firma), 3 Jahre als leer gemeldet (oder im Vorjahr nur registriert kurzzeitvermietet) und mindestens 3 Jahre vermietet, mit Vertrag bis 31.12.2026, zahlt 3 Jahre keine Einkommensteuer auf diese Miete. Sie endet ab dem Jahr, in dem die Wohnung wieder kurzzeitvermietet wird oder leer steht, außer sie wird einmal erneut langfristig vermietet.

  1. Auf wen ist die Wohnung eingetragen?

  2. Wie groß ist sie?

  3. Wie wurde die Wohnung 2023, 2024 und 2025 genutzt?

    Die E2 jedes Jahres zeigt, wie die Wohnung gemeldet war.

  4. Wurden die Erklärungen dieser Jahre fristgerecht abgegeben, ohne die Nutzung später zu ändern?

  5. Wurde 2026 ein anderer Langzeitmietvertrag für die Wohnung bei der AADE gemeldet?

  6. Wie weit sind Sie mit dem Mietvertrag?

Beantworten Sie die Fragen, um zu sehen, ob die Befreiung greift.

Eine unverbindliche Prüfung nach Ihren Angaben, keine Steuerberatung. Maßgeblich sind Ihre Erklärungen bei der AADE.

Doppelt besteuert?

Griechenland besteuert die Miete zuerst, als Belegenheitsstaat. Ihr Wohnsitzland rechnet sie an oder stellt sie frei — nach dem Abkommen, falls es eines gibt.

  • Vereinigtes KönigreichAbkommen in Kraft
  • USAAbkommen in Kraft
  • DeutschlandAbkommen in Kraft
  • FrankreichAbkommen in Kraft
  • NiederlandeAbkommen in Kraft
  • ZypernAbkommen in Kraft
  • IsraelAbkommen in Kraft
  • KanadaAbkommen in Kraft
  • SchweizAbkommen in Kraft
  • ÖsterreichAbkommen in Kraft
  • AustralienKein Abkommen
Die AADE-Liste der Abkommen

Wohnungsübergabe aus dem Ausland planen

Wählen Sie Ihre Situation und erhalten Sie einen praktischen Plan für die langfristige Vermietung. Das Ergebnis ist ohne Adresse, Kontaktdaten oder Dokumenten-Upload zugänglich.

  1. Zustand und berechtigten Zugang klären
  2. Aufgaben und verfügbare Unterlagen erfassen
  3. Zuständigkeiten, Ausgabenfreigabe und Übergabe vereinbaren
1. Gehört Ihnen die Wohnung bereits?
2. Wo befindet sich die Wohnung?
3. Wie ist der aktuelle Zustand?
4. Kann eine berechtigte Person Zugang gewähren?
5. Wissen Sie, welche Objekt- und Mietunterlagen vorliegen?
6. Wobei wünschen Sie Unterstützung?

Ihr Übergabeplan

Beantworten Sie die fünf Fragen und wählen Sie mindestens eine Aufgabe aus, um Ihren Plan zu sehen.

Ein Vorbereitungsplan, keine Bestätigung rechtlicher Voraussetzungen oder der Verfügbarkeit einer Dienstleistung. Rechts- und Steuerfragen gehören zu den jeweiligen Fachleuten. Teilen Sie hier niemals Taxisnet-Passwörter.

AADE: langfristige Vermietung

mamaXO · Veranschaulichendes Beispiel — kein tatsächlicher Kundenfall

Den Monat im Blick, auch aus dem Ausland

Stellen Sie sich eine Wohnung im Autopilot-Tarif vor. Vergleichen Sie, wie eingegangene Miete, Gebühr und eine genehmigte Reparatur den Monatssaldo verändern.

Einen anderen Monat ansehen

In diesem Beispiel zieht mamaXO die Miete im Autopilot-Tarif ein. Die Gebühr basiert auf dem eingegangenen Betrag. Ausstehende Miete steht dem Eigentümer noch nicht zur Verfügung.

Beispiel einer Monatsübersicht

Vertragliche Monatsmiete: €800 · Noch ausstehend: €0

Eingegangene Miete
€800
Autopilot-Gebühr inklusive MwSt.
−€99.20
Beispielhafte Reparaturkosten
−€60
Nach Gebühr und Reparatur
€640.80

Der folgende Saldo ist eine Berechnung, keine Bestätigung einer Banküberweisung. Im tatsächlichen Bericht werden Veröffentlichung und Zahlung getrennt erfasst.

Was steckt hinter den Zahlen?

  • Eingegangene Miete und noch offene Beträge.
  • Verwaltungsgebühr und Mehrwertsteuer in der Gebührenaufschlüsselung.
  • Ausgaben mit Belegen oder einem Hinweis auf noch fehlende Belege.

Was wir für die Übergabe vorbereiten

  1. Schlüssel und Zugang zur Wohnung.
  2. Den bestehenden Mietvertrag, falls bereits vermietet.
  3. Zustandsfotos, Inventar und Zählerstände.
  4. Zuständigkeit für Reparaturfreigaben und vereinbartes Ausgabenlimit.

Beispielzahlen ohne Steuern und weitere Ausgaben. Kein Nettoeinkommen und keine Mietgarantie. Tatsächliche Buchungen werden durch tatsächliche Belege dokumentiert.

https://mamaxo.com/de/for-owners
PDF: festes Beispiel mit Reparatur und Übergabecheckliste

Mietverwaltung in Athen auf drei Stufen — für Eigentümer im Ausland

mamaXO verwaltet Mietwohnungen in Athen für Eigentümer, die nicht hier sind — bezahlt nur aus eingegangener Miete.

Drei Wege, ein kostenloses Konto. Pro Wohnung wählen, jederzeit wechseln.

Free

Selbst verwaltet, mit unseren Werkzeugen

€0, für immer

Sie finden den Mieter und zahlen die Steuer; wir halten die Papiere in Ordnung.

  • Ein griechischer Mietvertrag nach allen Regeln von 2026, auf Englisch und Griechisch
  • AADE-Meldeleitfaden und Fristenkalender
  • Objektakte: E9, ENFIA-Bescheide, Vertrag, Zertifikate an einem Ort

Ihr Ergebnis: kein Anwalt für den Vertrag, keine verpasste AADE-Frist.

Kostenloses Konto eröffnen

Co-pilot

Wir prüfen den Mieter und ziehen die Miete ein

5 % + MwSt. der eingezogenen Miete · 3 % + MwSt. ab Monat 19 mit demselben Mieter

Für Eigentümer, die nicht auf einen Mieter wetten, den sie nie treffen werden.

  • Geprüfter Mieter: AFM, Ausweis, Arbeitsvertrag, Einkommen — bevor Sie entscheiden
  • Miete über uns auf die gemeldete IBAN, Mahnen ist unsere Aufgabe
  • Kaution bei uns nach unterschriebenen Regeln, monatliche Abrechnung

Ihr Ergebnis: die Miete kommt jeden Monat, und wenn nicht, streitet jemand anderes.

Co-pilot starten
Für Eigentümer im Ausland

Autopilot

Komplette Mietverwaltung

10 % + MwSt. der eingezogenen Miete

Die Adresse der Wohnung in Griechenland, solange Sie nicht da sind.

  • Inserat, Besichtigungen, Mieter und jeder Mieteranruf — durch uns
  • Reparaturen organisiert und bezahlt, dann abgerechnet; Handwerker zum Selbstkostenpreis
  • Mietvertragsmeldung und E2 über unser Buchhaltungsbüro; der AADE-Kalender mit dem Zahlungscode vor jeder Rate

Ihr Ergebnis: eine Abrechnung im Monat und keine Anrufe aus Griechenland.

Autopilot starten

Unsicher, welche Stufe? Erzählen Sie uns unten von der Wohnung. Wenn der kostenlose Tarif reicht, sagen wir es Ihnen.

  • Nichts im Voraus
  • Bezahlt nur aus eingezogener Miete
  • Team in Athen, wir sprechen Englisch
  • Handwerker zum Selbstkostenpreis

Erzählen Sie uns von der Wohnung

Telefon oder E-Mail und was Sie zur Wohnung wissen. Wir sprechen vor jedem Plan.

  1. Telefonnummer oder E-Mail hinterlassen
  2. Wohnung und bestehendes Mietverhältnis besprechen
  3. Aufgaben, Kosten und Bedingungen vor dem Start vereinbaren

Telefon oder E-Mail — wie es Ihnen lieber ist.

Wie viele Objekte besitzen Sie (optional)
Aktueller Zustand (optional)
Angaben zur Wohnung — für ein konkreteres Gespräch (optional)
Schlafzimmer
Erwartete Monatsmiete (optional)

Unverbindlich und kostenlos — ein Tarif startet erst, wenn Sie es sagen.

4,8Auf Basis von 19 Google-Bewertungen
Fragiskos Vamvakaris
“We were looking to make property investment in Athens and bought it from mamaXO portfolio. They continue to manage it for us with great transparency, on-time reporting and payouts.”
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Daniel Petříček
“I rented an apartment from this company almost a year ago and I am very satisfied. The staff is very friendly and communicates quickly. The apartment is well-equipped, so except for a few little things, there is no need to purchase any equipment. I would highly recommend them to anybody.”
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Kemal Tacyildiz
“I live in a house of this company. When I have an issue, they fix it immediately. They are very helpful and professional.”
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Fragen von Eigentümern im Ausland

Was macht mamaXO eigentlich?
Wir verwalten Langzeitvermietungen in Athen. Im kostenlosen Tarif nutzen Sie unseren Vertrag, den AADE-Leitfaden und den Kalender und machen den Rest selbst. Mit Co-pilot prüfen wir den Mieter, halten die Kaution und ziehen die Miete ein. Mit Autopilot sind wir die Adresse der Wohnung in Griechenland: Inserat, Besichtigungen, Mieter, Reparaturen, Meldungen, eine Abrechnung im Monat. Wir sind eine Verwaltung, kein Makler — keine Provision für die Mietersuche, keine Gebühr, solange die Wohnung leer steht.
Wie werden Sie bezahlt?
Nur als Anteil an tatsächlich eingezogener Miete — 5 % + MwSt. bei Co-pilot, 10 % + MwSt. bei Autopilot — einbehalten, bevor die Miete auf Ihre IBAN weitergeleitet wird. Nichts im Voraus, nichts für einen leeren Monat. Reparaturen bei Autopilot werden zum Handwerkerpreis abgerechnet.
Zahle ich ENFIA, wenn ich nicht in Griechenland lebe?
Ja. ENFIA folgt der Wohnung, nicht dem Wohnsitz des Eigentümers. Sie wird demjenigen zugerechnet, der am 1. Januar in der E9 steht, und von überall gleich bezahlt.
Kann ich das ganze Jahr auf einmal zahlen?
Ja — der Bescheid erlaubt Einmalzahlung oder 12 Raten. Eine Überweisung mit dem Zahlungscode erledigt das Jahr; einen Skonto für frühe Zahlung gibt es nicht.
Ich habe eine Wohnung geerbt. Was kommt zuerst?
Eine AFM, falls Sie keine haben, dann die Annahme (oder Ausschlagung — 12 Monate bei Wohnsitz im Ausland) beim griechischen Notar, dann die Wohnung in Ihre E9 bis Ende des Monats nach dieser Frist. ENFIA wird Ihnen ab dem nächsten 1. Januar zugerechnet.
Brauche ich einen griechischen Steuerberater?
Nicht per Gesetz. In der Praxis braucht ein Eigentümer im Ausland, der vermietet, jemanden, der Mietvertragsmeldung und E2 abgibt und liest, was die AADE schickt; bei Autopilot ist das unser Buchhaltungsbüro. Im kostenlosen Tarif bekommen Sie Leitfaden und Kalender und machen es selbst.
Werde ich auf die Miete doppelt besteuert?
Griechenland besteuert zuerst. Mit Abkommen (Deutschland, Österreich, Schweiz, UK, USA, Zypern und der Großteil Europas) rechnet Ihr Wohnsitzland die griechische Steuer an oder stellt die Einkünfte frei — in Deutschland üblicherweise Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Australien hat kein umfassendes Abkommen mit Griechenland.
Was ist ATAK?
Die AADE-Kennnummer jeder Immobilie in Ihrer E9. Jede Mietvertragsmeldung, Versicherungsermäßigung und ENFIA-Zeile bezieht sich darauf; sie steht auf dem E9-Ausdruck und dem Bescheid.

mamaXO ist ein Mietverwaltungsunternehmen, kein Steuerberater und keine Behörde. Die Zahlen auf dieser Seite sind aus den veröffentlichten Regeln übernommen und werden bei Änderung aktualisiert; maßgeblich ist der Bescheid auf myAADE, und Ihre Steuersituation zu Hause ist Sache Ihres Beraters.

An jemanden mit einer Wohnung in Griechenland schicken

Erzählen Sie uns von der Wohnung