Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση είναι το πρώτο ερώτημα που θέτουν οι περισσότεροι επενδυτές στην Αθήνα, και για χρόνια η απάντηση ήταν εύκολη: το Airbnb απέδιδε περισσότερα. Το 2026 τα πράγματα δεν είναι πια τόσο απλά. Το κέντρο της Αθήνας έχει παγώσει τις νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης, το φορολογικό κόστος και το κόστος συμμόρφωσης μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν ανέβει, και όταν αφαιρέσετε όλα τα κόστη, το περίφημο πλεονέκτημα του Airbnb έχει συρρικνωθεί. Για πολλούς ιδιοκτήτες στο κέντρο και όσους έχουν Golden Visa, η επιλογή έχει ουσιαστικά ήδη γίνει. Αυτός ο οδηγός παρουσιάζει και τις δύο πλευρές με ειλικρίνεια: τι επιτρέπουν πλέον οι κανόνες, πώς φορολογείται κάθε επιλογή, τι αποδίδει στην πραγματικότητα η καθεμία μετά τα έξοδα και ποια ταιριάζει σε ποιο ιδιοκτήτη. Πρόκειται για γενική ενημέρωση, όχι επενδυτική συμβουλή, οπότε κάντε τους δικούς σας υπολογισμούς με έναν Έλληνα λογιστή.
Ποια είναι η πραγματική διαφορά μεταξύ Airbnb και μακροχρόνιας μίσθωσης;
Πρόκειται για δύο εντελώς διαφορετικές δουλειές που στεγάζονται στο ίδιο διαμέρισμα. Μια βραχυχρόνια μίσθωση είναι μια επιχείρηση φιλοξενίας: τιμολόγηση ανά διανυκτέρευση, καθαριότητα, επικοινωνία με τους επισκέπτες, κριτικές, εποχικότητα και πολύ υψηλότερο μικτό εισόδημα, αλλά επίσης πολύ υψηλότερο κόστος, προσπάθεια και κανονιστική έκθεση. Μια μακροχρόνια μίσθωση είναι μια σταθερή ροή εισοδήματος: ένας ενοικιαστής, ένα μίσθωμα, χαμηλή προσπάθεια, κόστη που φέρει σε μεγάλο βαθμό ο ενοικιαστής και σχεδόν καθόλου κανονιστικός κίνδυνος. Η παλιά υπόθεση ότι η πρώτη απλώς νικά τη δεύτερη δεν επιβιώνει πλέον στους αριθμούς του 2026, ειδικά στο κέντρο.
Επιτρέπεται καν να ανοίξετε νέο Airbnb στο κέντρο της Αθήνας;
Για μια νέα αγορά στο κέντρο, συνήθως όχι. Οι νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι παγωμένες σε όλες τις κεντρικές περιοχές της Αθήνας, την πρώτη, δεύτερη και τρίτη δημοτική κοινότητα, που καλύπτουν την Πλάκα, το Κουκάκι, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το Μεταξουργείο και τον περιβάλλοντα πυρήνα, από 1 Ιανουαρίου 2025 έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι υπάρχουσες εγγεγραμμένες μισθώσεις μπορούν να συνεχίσουν, αλλά με μια παγίδα: όταν το ακίνητο πωλείται, δωρίζεται ή κληρονομείται, η εγγραφή ακυρώνεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποκτήσει νέα. Έτσι, στην παγωμένη ζώνη μια άδεια βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν αποτελεί περιουσιακό στοιχείο που μπορείτε να μεταβιβάσετε. Εκτός κέντρου και στις παραθαλάσσιες περιοχές, η νέα εγγραφή παραμένει ανοιχτή. Το μητρώο και οι κανόνες βρίσκονται στην ΑΑΔΕ, τη φορολογική αρχή.
Και το Golden Visa αποκλείει εντελώς τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ένα ακίνητο που χρησιμοποιείται για την απόκτηση Golden Visa πρέπει να είναι σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, σύμφωνα με τον Νόμο 5100/2024. Για έναν επενδυτή Golden Visa, λοιπόν, το Airbnb αποκλείεται εντελώς ανεξάρτητα από το πάγωμα — το ακίνητο είναι εξ ορισμού μακροχρόνια μίσθωση.
Πώς φορολογείται το εισόδημα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026;
Εδώ είναι το σημείο όπου το πλεονέκτημα διαβρώνεται αθόρυβα. Η μεταχείριση εξαρτάται από την κλίμακα:
Έως δύο ακίνητα, χωρίς υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου: το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα με την ίδια προοδευτική κλίμακα όπως η μακροχρόνια μίσθωση, 15% έως 12.000 €, 25% έως 24.000 €, 35% έως 35.000 € και 45% πάνω από αυτό, μετά την αυτόματη έκπτωση 5%, σύμφωνα με τον Νόμο 4172/2013 και τον οδηγό φορολογίας εισοδήματος του Υπουργείου Οικονομικών.
Τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου (πρωινό, καθαριότητα κατόπιν αιτήματος, μεταφορές): γίνεστε επιχείρηση, κάτι που σημαίνει ΦΠΑ 13% στην κατάλυση, τήρηση βιβλίων και εισφορές κοινωνικής ασφάλισης.
Πέρα από τον φόρο εισοδήματος, δύο κόστη ειδικά για τη βραχυχρόνια μίσθωση επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Από την 1η Ιανουαρίου 2025, κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να πληροί πρότυπα ασφάλειας και λειτουργίας σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025 (ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής ασφάλειας, πυρασφάλεια, σήμανση), με πρόστιμα που ξεκινούν από 5.000 € και αυξάνονται για επαναλαμβανόμενες παραβάσεις. Και ένα τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας ανά διανυκτέρευση, το οποίο εισπράττεται από τον επισκέπτη, εφαρμόζεται σε κάθε διανυκτέρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Κόστος βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026 | Τι είναι |
|---|---|
Φόρος εισοδήματος | Κλίμακα εισοδήματος ακινήτων (15/25/35/45) έως δύο ακίνητα· κανόνες επιχείρησης και ΦΠΑ 13% σε τρία ή περισσότερα |
Τέλος κλιματικής ανθεκτικότητας | Περίπου 8 € ανά διανυκτέρευση για ένα διαμέρισμα το καλοκαίρι (Απρίλιος–Οκτώβριος), περίπου 2 € τον χειμώνα, εισπράττεται από τον επισκέπτη και αποδίδεται στο κράτος |
Πρότυπα ασφάλειας και λειτουργίας | Ασφάλιση, πιστοποιητικά ηλεκτρολογικής και πυρασφάλειας και σήμανση σύμφωνα με τον Νόμο 5170/2025· πρόστιμα από 5.000 € |
Εγγραφή | Απαιτείται αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής· οι νέες εγγραφές στο κέντρο της Αθήνας είναι παγωμένες |
Τι είναι το τέλος ανθεκτικότητας και πόσο κοστίζει στη βραχυχρόνια μίσθωση;
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση είναι ο ειδικός φόρος ανά διανυκτέρευση που αντικατέστησε τον φόρο διαμονής (ν. 5073/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5162/2024). Για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2026 είναι 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ από Νοέμβριο έως Μάρτιο. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ανεβαίνει σε 15 και 4 ευρώ αντίστοιχα. Τον πληρώνει ο επισκέπτης, αλλά τον εισπράττει ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής και τον αποδίδει κάθε μήνα στην ΑΑΔΕ μέσω myAADE. Δεν μειώνει άμεσα το εισόδημά σας, ανεβάζει όμως την τελική τιμή για τον επισκέπτη και άρα επηρεάζει την ανταγωνιστικότητα του καταλύματος.
Τι γίνεται με τις φήμες για ελάχιστη διαμονή και ανώτατο όριο διανυκτερεύσεων;
Αυτά προκαλούν περισσότερη σύγχυση από οτιδήποτε άλλο, οπότε ξεκάθαρα: κανένα αυστηρό ετήσιο ανώτατο όριο διανυκτερεύσεων και κανένας κανόνας ελάχιστης διαμονής δεν δεσμεύει έναν κανονικά φορολογούμενο οικοδεσπότη στην Αθήνα το 2026. Μπορείτε να δέχεστε κρατήσεις ανά διανυκτέρευση. Ο αριθμός που έχει σημασία είναι οι 60 ημέρες, και λειτουργεί αντίστροφα από ό,τι φοβούνται οι περισσότεροι: μια μίσθωση 60 ημερών ή περισσότερο αντιμετωπίζεται ως μακροχρόνια μίσθωση, όχι ως βραχυχρόνια, οπότε βγαίνει εντελώς εκτός του καθεστώτος βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το παλιό όριο των 90 ημερών ήταν ρύθμιση που αφορούσε τη φορολογική κατάταξη του εισοδήματος — δεν αποτελεί σήμερα ενεργό ανώτατο όριο για τις μισθώσεις στην Αθήνα.
Τι αποδίδει, τελικά, καθεμία στην πραγματικότητα, καθαρά;
Το μικτό εισόδημα ευνοεί τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ένα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας λειτουργεί με πληρότητα περίπου 62 έως 64% κατά μέσο όρο στη διάρκεια του έτους, με μέση διανυκτέρευση περίπου 85 € έως 95 €, το οποίο μπορεί να αποδώσει μικτό εισόδημα γύρω στα 1.600 € τον μήνα, ή περισσότερο για ένα καλά διαχειριζόμενο, καλά τοποθετημένο διαμέρισμα. Ωστόσο, τα λειτουργικά κόστη της βραχυχρόνιας μίσθωσης απορροφούν 55 έως 60% αυτού του μικτού εισοδήματος πριν τον φόρο εισοδήματος: διαχείριση 15 έως 25% συν ΦΠΑ, καθαριότητα, προμήθειες πλατφόρμας, κοινόχρηστα, το τέλος κλίματος, ασφάλιση και πολύ μεγαλύτερη φθορά. Μια μακροχρόνια μίσθωση στο ίδιο διαμέρισμα αποδίδει λιγότερο μικτό εισόδημα αλλά διατηρεί πολύ περισσότερο από αυτό, καθώς ο ενοικιαστής φέρει τα λειτουργικά κόστη και η διαχείριση κοστίζει 5 έως 10%.
Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) | Μακροχρόνια μίσθωση | |
|---|---|---|
Μικτό εισόδημα | Υψηλότερο κατ' αρχήν, εποχικό | Χαμηλότερο, σταθερό |
Λειτουργικά κόστη | 55–60% του μικτού εισοδήματος (διαχείριση 15–25% + ΦΠΑ, καθαριότητα, προμήθειες, τέλος κλίματος, κοινόχρηστα, φθορά) | Χαμηλά· ο ενοικιαστής φέρει τα περισσότερα λειτουργικά κόστη, διαχείριση 5–10% |
Προσπάθεια | Υψηλή: επιχείρηση φιλοξενίας | Χαμηλή: ένας ενοικιαστής, ένα μίσθωμα |
Κανονιστικός κίνδυνος | Υψηλός: εγγραφή, πάγωμα, κανόνες ασφάλειας, φορολογικά επίπεδα | Χαμηλός και σταθερός |
Καθαρό αποτέλεσμα | Ισχυρό μικτό, αλλά καθαρό περιθώριο περίπου 40–45% πριν τον φόρο | Χαμηλότερο μικτό, αλλά διατηρείται το μεγαλύτερο μέρος του, σχεδόν μηδενική προσπάθεια |
Συνολικά, το ειλικρινές συμπέρασμα για το 2026 είναι ότι στο κέντρο της Αθήνας, μετά τα κόστη, το τέλος κλίματος και τον φόρο, το καθαρό εισόδημα από μια μακροχρόνια μίσθωση είναι πλέον στα ίδια περίπου επίπεδα με το καθαρό εισόδημα μιας βραχυχρόνιας, ενώ συνεπάγεται ένα μικρό μέρος της δουλειάς και του κινδύνου — και καθόλου έκθεση στο πάγωμα. Η περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πιο ισχυρή εκτός του παγώματος, στην παραλία ή τα νησιά, σε ένα ακίνητο που αγοράστηκε και λειτουργεί ειδικά για αυτόν τον σκοπό. Ο οδηγός μας για την απόδοση ενοικίασης στην Αθήνα αναλύει λεπτομερώς το ζήτημα καθαρού έναντι μικτού εισοδήματος.
Ποια επιλογή ταιριάζει σε ποιο ιδιοκτήτη;
Επιλέξτε μακροχρόνια μίσθωση αν: κατέχετε ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας, διατηρείτε το ακίνητο μέσω του Golden Visa, βρίσκεστε στο εξωτερικό και θέλετε χαμηλή προσπάθεια ή απλώς θέλετε ένα σταθερό, χαμηλού κινδύνου εισόδημα. Για τους περισσότερους από τους ιδιοκτήτες μας, αυτή είναι η απάντηση.
Εξετάστε τη βραχυχρόνια μίσθωση αν: το ακίνητό σας βρίσκεται εκτός παγώματος (παραθαλάσσιο ή νησιώτικο), κατέχετε ήδη εγγραφή την οποία δεν πρόκειται να χάσετε λόγω πώλησης, και έχετε την όρεξη, ή έναν διαχειριστή, για να λειτουργήσετε σωστά μια επιχείρηση φιλοξενίας.
Μια χρήσιμη ενδιάμεση λύση: μια μεσοπρόθεσμη μίσθωση σε επαγγελματίες που μετακομίζουν και ψηφιακούς νομάδες, 60 ημέρες ή περισσότερο, η οποία αποφεύγει το καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποδίδει περισσότερο από μια τυπική μακροχρόνια μίσθωση και διατηρεί την προσπάθεια σε διαχειρίσιμα επίπεδα.
Υπάρχει επίσης ένα φορολογικό κίνητρο που αξίζει να γνωρίζετε: η Ελλάδα έχει προσφέρει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν μια βραχυχρόνια μίσθωση ή ένα άδειο διαμέρισμα σε μακροχρόνια μίσθωση, κάτι που γέρνει την πλάστιγγα στο κέντρο της Αθήνας ακόμη περισσότερο προς τη μακροχρόνια μίσθωση.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ξεκινήστε από τους κανόνες, όχι από το μικτό εισόδημα. Αν βρίσκεστε στο κέντρο της Αθήνας ή κατέχετε το ακίνητο μέσω Golden Visa, το ακίνητο είναι εξ ορισμού μακροχρόνια μίσθωση, οπότε το πραγματικό ζητούμενο είναι να τη διαχειριστείτε καλά: επιλογή ενοικιαστή, μισθωτήριο και είσπραξη ενοικίων με αξιοπιστία. Αν βρίσκεστε εκτός παγώματος με όρεξη για μια επιχείρηση φιλοξενίας, μια βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποδώσει ακόμα — λειτουργήστε τη σωστά και υπολογίστε το πλήρες κόστος. Σε κάθε περίπτωση, η mamaXO διαχειρίζεται μακροχρόνιες μισθώσεις από την αρχή έως το τέλος — από την εύρεση ενοικιαστή και το μισθωτήριο έως την είσπραξη ενοικίων και τη συντήρηση — και πληρώνετε μόνο για το ενοίκιο που έχει πράγματι εισπραχθεί. Για μια ξεκάθαρη απάντηση σχετικά με ποια διαδρομή μπορεί και πρέπει να ακολουθήσει το συγκεκριμένο διαμέρισμά σας στην Αθήνα, επικοινωνήστε μαζί μας ή ξεκινήστε με τον οδηγό μας για την επιλογή εταιρείας διαχείρισης ακινήτων.
