Το ιδιωτικό συμφωνητικό καταγράφει τους όρους της μίσθωσης. Η δήλωση στο myAADE εξυπηρετεί τη φορολογική καταγραφή της. Εδώ ξεχωρίζουμε τα δύο έγγραφα, τα στοιχεία που ετοιμάζετε και τις υποχρεώσεις που χρειάζονται έλεγχο για τη συγκεκριμένη μίσθωση.
Χρειάζεστε το ίδιο το έγγραφο; Ανοίξτε το εργαλείο ιδιωτικού συμφωνητικού κατοικίας. Αν έχετε ήδη συμφωνητικό, πηγαίνετε στα βήματα δήλωσης myAADE. Η δημιουργία εγγράφου εδώ δεν υποβάλλει δήλωση στην ΑΑΔΕ.
Τι είναι το μισθωτήριο συμβόλαιο και απαιτείται έγγραφη σύμβαση;
Οι μισθώσεις κατοικίας στην Ελλάδα διέπονται από τα άρθρα 574–618 του Αστικού Κώδικα και τον Ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 2235/1994). Τυπικά, δεν απαιτείται έγγραφος τύπος — η μίσθωση μπορεί να συναφθεί προφορικά, ακόμη και σιωπηρά. Στην πράξη, όμως, το έγγραφο συμβόλαιο είναι απαραίτητο για δύο λόγους: αποτελεί το μόνο σταθερό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση διαφοράς, και σε κάθε περίπτωση η μίσθωση πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, γεγονός που απαιτεί ακριβώς τα ίδια στοιχεία που θα περιείχε ένα έγγραφο συμβόλαιο.
Ποια είναι τα υποχρεωτικά στοιχεία μιας ελληνικής μίσθωσης κατοικίας;
Για να είναι πλήρες — και για να περάσει την ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ — ένα ελληνικό μισθωτήριο πρέπει να προσδιορίζει:
- Τα συμβαλλόμενα μέρη: πλήρη ονόματα και ελληνικούς αριθμούς φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ενοικιαστής χωρίς ΑΦΜ δεν μπορεί να αποδεχτεί τη δήλωση στο myAADE.
- Το ακίνητο: διεύθυνση, όροφο, επιφάνεια σε τ.μ., τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
- Διάρκεια: ημερομηνίες έναρξης και λήξης. Για κύρια κατοικία, ο νόμος επιβάλλει ελάχιστη διάρκεια 3 ετών ανεξάρτητα από το τι γράφει το συμβόλαιο (δείτε παρακάτω).
- Ενοίκιο: το μηνιαίο ποσό και τον συμφωνημένο τρόπο και χρόνο πληρωμής, με έλεγχο των ισχυουσών υποχρεώσεων.
- Εγγύηση: καταγράψτε στο συμφωνητικό το ποσό, τι καλύπτει και τους όρους επιστροφής. Δεν είναι μηνιαίο μίσθωμα και δεν αντικαθιστά την απόδειξη καταβολής της.
- ΠΕΑ: όπου υπάρχει υποχρέωση έκδοσής του, συμπληρώνονται και τα αντίστοιχα πεδία στη δήλωση. Δείτε την οδηγία της ΑΑΔΕ.
Υποχρεωτικοί έναντι προαιρετικών όρων
| Όρος | Καθεστώς | Γιατί |
|---|---|---|
| Συμβαλλόμενα μέρη με ΑΦΜ | Υποχρεωτικό | Απαιτείται για τη δήλωση στην ΑΑΔΕ και την αποδοχή του ενοικιαστή |
| Στοιχεία ακινήτου | Ακριβής ταυτοποίηση | Περιγραφή, διεύθυνση, επιφάνεια και παροχή ρεύματος· ο ΑΤΑΚ ελέγχεται με την εγγραφή Ε9 |
| Διάρκεια (ημερομηνίες έναρξης/λήξης) | Υποχρεωτικό | Δηλώνεται στην ΑΑΔΕ· ισχύει η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια 3 ετών για κύρια κατοικία |
| Ποσό ενοικίου και τρόπος πληρωμής | Καταγράφονται στη συμφωνία | Οι σχετικές διατάξεις τραπεζικής πληρωμής μετατέθηκαν στην 1.7.2027: ΑΑΔΕ Α.1187/2026 |
| Στοιχεία ΠΕΑ | Όπου υπάρχει υποχρέωση έκδοσης | Καταχώριση των αντίστοιχων πεδίων στη δήλωση, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ |
| Ποσό εγγύησης | Χωριστός συμβατικός όρος | Γραπτοί όροι καταβολής, χρήσης και επιστροφής· ελέγξτε τους περιορισμούς της συγκεκριμένης μίσθωσης |
| Ρήτρα αναπροσαρμογής | Χρειάζεται σαφή διατύπωση | Ορίστε πότε και πώς υπολογίζεται. Η απουσία ρήτρας δεν αποκλείει κάθε ειδικό νόμιμο κανόνα αναπροσαρμογής |
| Κατανομή συντήρησης και κοινοχρήστων | Προαιρετικό, συστήνεται | Αποτρέπει διαφωνίες για επισκευές και κοινόχρηστα |
| Ρήτρα πρόωρης λύσης, υπεκμίσθωση, κατοικίδια, εγγυητής | Προαιρετικό | Συμφωνούνται ελεύθερα μεταξύ των μερών |
| Πρωτόκολλο παράδοσης / έκθεση κατάστασης ακινήτου | Προαιρετικό, θερμά συστήνεται | Βασικό αποδεικτικό στοιχείο για την εγγύηση κατά την αποχώρηση |
Πόσο πρέπει να διαρκεί μια μίσθωση κατοικίας; Η ελάχιστη διάρκεια των 3 ετών
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 2235/1994, η μίσθωση κύριας κατοικίας προστατεύεται για ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμβόλαιο αναφέρει μικρότερη διάρκεια. Η ελάχιστη διάρκεια δεσμεύει και τα δύο μέρη: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει σε έξωση χωρίς νόμιμη αιτία, και ο ενοικιαστής παραμένει υπόχρεος για το ενοίκιο κατά την προστατευόμενη περίοδο. Μικρότερη διάρκεια μπορεί να συμφωνηθεί έγκυρα μόνο με συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίζεται τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης. Το κατώτατο όριο των 3 ετών ισχύει μόνο για κύρια κατοικία — οι εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες ακολουθούν τους συνήθεις κανόνες του Αστικού Κώδικα.
Ποιος πρέπει να δηλώσει τη μίσθωση στην ΑΑΔΕ και μέχρι πότε;
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της, όχι απλώς από την υπογραφή. Η λύση της μίσθωσης δηλώνεται χωριστά με τη δική της προθεσμία. Ελέγξτε τις ειδικές περιπτώσεις και τυχόν συνέπειες εκπρόθεσμης δήλωσης με τον λογιστή σας.
Βήμα προς βήμα: υποβολή της δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
- Συνδεθείτε στο myAADE (myaade.gov.gr) με τους κωδικούς Taxisnet/gov.gr.
- Ανοίξτε Εφαρμογές → Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και επιλέξτε «Νέα δήλωση».
- Καταχωρίστε τα στοιχεία του ακινήτου: ΑΤΑΚ, διεύθυνση, επιφάνεια σε τ.μ. και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
- Καταχωρίστε τον ΑΦΜ και τα προσωπικά στοιχεία του ενοικιαστή.
- Καταχωρίστε τα ζητούμενα στοιχεία της μίσθωσης και το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα. Συμπληρώστε ΠΕΑ όπου υπάρχει σχετική υποχρέωση.
- Υποβάλετε τη δήλωση πριν από το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή τροποποίηση της μίσθωσης και αποθηκεύστε την απόδειξη υποβολής.
- Στη συνέχεια ο ενοικιαστής συνδέεται στο myAADE και αποδέχεται τη δήλωση. Σύμφωνα με το πλαίσιο που ισχύει από το 2025, οι ενοικιαστές έχουν 30 ημέρες για να αποδεχτούν ή να απορρίψουν τη δήλωση — η σιωπή θεωρείται αυτόματη αποδοχή.
Αν χρειάζεστε βοήθεια με τη μίσθωση και τη διαχείριση κατοικίας στην Αθήνα, περιγράψτε το ακίνητό σας στη mamaXO. Επιβεβαιώνουμε μαζί το αντικείμενο της υπηρεσίας και ποιος αναλαμβάνει κάθε ενέργεια. Η αποδοχή της δήλωσης γίνεται από τον ενοικιαστή στον δικό του λογαριασμό.
Τι συμβαίνει αν μια μίσθωση δεν δηλωθεί ποτέ;
Η μη υποβολή δημιουργεί ζήτημα φορολογικής συμμόρφωσης, αλλά δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η μίσθωση δεν έχει νομική ισχύ. Η ΑΑΔΕ, ερώτηση 1, διαχωρίζει τη φορολογική δήλωση από τις αστικές σχέσεις των μερών. Ζητήστε έλεγχο των υποχρεώσεων και τυχόν κυρώσεων από λογιστή. Για παροχές ή επιδόματα, ελέγξτε τα δικαιολογητικά του συγκεκριμένου προγράμματος.
Μπορεί το ενοίκιο να πληρωθεί ακόμη με μετρητά το 2026;
Η ΑΑΔΕ Α.1187/2026 μετέθεσε την έναρξη ισχύος των παρ. 1–3 του άρθρου 210 του ν. 5222/2025 στην 1η Ιουλίου 2027. Η προηγούμενη ημερομηνία του Οκτωβρίου δεν ισχύει πλέον. Οι διατάξεις αφορούν τραπεζική πληρωμή και φορολογικές συνέπειες· δεν θεσπίζουν γενική προθεσμία πέντε ημερών ούτε αρκούν για να θεωρηθεί κάθε διαφορετική πληρωμή ανείσπρακτη οφειλή. Ελέγξτε για τη δική σας μίσθωση τον δικαιούχο, την προθεσμία, την εξουσιοδότηση και τα αποδεικτικά.
Επιβάλλεται χαρτόσημο σε μίσθωση κατοικίας;
Οι μισθώσεις κατοικίας εξαιρούνται από το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής. Για επαγγελματική μίσθωση εξετάζεται τέλος 3,60%, εφόσον δεν έχει επιλεγεί υπαγωγή σε ΦΠΑ. Ο υπόχρεος και ο τρόπος απόδοσης χρειάζονται χωριστό έλεγχο. Πηγή: ΑΑΔΕ, φορολογικό εγχειρίδιο Μαΐου 2026, ενότητα 5.9.
Τι συμβαίνει όταν λήγει η μίσθωση; Ανανέωση και σιωπηρή παράταση
Η λήξη της γραπτής διάρκειας, η συνέχιση της χρήσης και η λύση της μίσθωσης είναι διαφορετικά ζητήματα. Το άρθρο 611 ΑΚ προβλέπει σιωπηρή αναμίσθωση όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του. Μην εφαρμόζετε γενικό κανόνα «τρεις μήνες προειδοποίηση» σε κάθε μίσθωση: η προθεσμία και ο τρόπος καταγγελίας εξαρτώνται από τη σύμβαση και τον εφαρμοστέο κανόνα. Πριν από αποχώρηση ή απαίτηση απόδοσης, ζητήστε νομικό έλεγχο. Η δήλωση λύσης στο myAADE είναι χωριστό φορολογικό βήμα· δείτε τον οδηγό λύσης και ανανέωσης.
