Αν νοικιάζετε σπίτι στην Ελλάδα — ως ιδιοκτήτης ή ως ενοικιαστής — το μισθωτήριο συμβόλαιο είναι μόνο η μισή δουλειά. Η άλλη μισή είναι η ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στη φορολογική αρχή και τυχόν λάθη επιφέρουν πραγματικά πρόστιμα και φορολογικές συνέπειες. Αυτός ο οδηγός καλύπτει τι πρέπει να περιέχει μια ελληνική μίσθωση κατοικίας το 2026, πώς λειτουργεί βήμα προς βήμα η δήλωση στην ΑΑΔΕ και τους νέους κανόνες για το ενοίκιο χωρίς μετρητά.
Τι είναι το μισθωτήριο συμβόλαιο και απαιτείται έγγραφη σύμβαση;
Οι μισθώσεις κατοικίας στην Ελλάδα διέπονται από τα άρθρα 574–618 του Αστικού Κώδικα και τον Ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 2235/1994). Τυπικά, δεν απαιτείται έγγραφος τύπος — η μίσθωση μπορεί να συναφθεί προφορικά, ακόμη και σιωπηρά. Στην πράξη, όμως, το έγγραφο συμβόλαιο είναι απαραίτητο για δύο λόγους: αποτελεί το μόνο σταθερό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση διαφοράς, και σε κάθε περίπτωση η μίσθωση πρέπει να δηλωθεί ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ, γεγονός που απαιτεί ακριβώς τα ίδια στοιχεία που θα περιείχε ένα έγγραφο συμβόλαιο.
Ποια είναι τα υποχρεωτικά στοιχεία μιας ελληνικής μίσθωσης κατοικίας;
Για να είναι πλήρες — και για να περάσει την ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ — ένα ελληνικό μισθωτήριο πρέπει να προσδιορίζει:
- Τα συμβαλλόμενα μέρη: πλήρη ονόματα και ελληνικούς αριθμούς φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Ενοικιαστής χωρίς ΑΦΜ δεν μπορεί να αποδεχτεί τη δήλωση στο myAADE.
- Το ακίνητο: διεύθυνση, όροφο, επιφάνεια σε τ.μ., τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
- Διάρκεια: ημερομηνίες έναρξης και λήξης. Για κύρια κατοικία, ο νόμος επιβάλλει ελάχιστη διάρκεια 3 ετών ανεξάρτητα από το τι γράφει το συμβόλαιο (δείτε παρακάτω).
- Ενοίκιο: το μηνιαίο ποσό και τον συμφωνημένο τρόπο και χρόνο πληρωμής, με έλεγχο των ισχυουσών υποχρεώσεων.
- Εγγύηση: συνήθως ένα με δύο μηνιαία μισθώματα, καταχωρισμένη στο σχετικό πεδίο της δήλωσης στην ΑΑΔΕ.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ): ο αριθμός του πιστοποιητικού, υποχρεωτικός για κάθε νέα μίσθωση.
Υποχρεωτικοί έναντι προαιρετικών όρων
| Όρος | Καθεστώς | Γιατί |
|---|---|---|
| Συμβαλλόμενα μέρη με ΑΦΜ | Υποχρεωτικό | Απαιτείται για τη δήλωση στην ΑΑΔΕ και την αποδοχή του ενοικιαστή |
| Στοιχεία ακινήτου (διεύθυνση, τ.μ., ΑΤΑΚ, αριθμός ρεύματος) | Υποχρεωτικό | Υποχρεωτικά πεδία στην ηλεκτρονική δήλωση |
| Διάρκεια (ημερομηνίες έναρξης/λήξης) | Υποχρεωτικό | Δηλώνεται στην ΑΑΔΕ· ισχύει η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια 3 ετών για κύρια κατοικία |
| Ποσό ενοικίου και τρόπος πληρωμής | Υποχρεωτικό | Φορολογική βάση· από το 2026 απαιτείται τραπεζική μεταφορά |
| Αριθμός ΠΕΑ (πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης) | Υποχρεωτικό για νέες μισθώσεις | Ν. 4122/2013· καταχωρίζεται στη δήλωση σύμφωνα με τον Ν. 4342/2015 |
| Ποσό εγγύησης | Συνήθης πρακτική (1–2 μήνες) | Δεν υπάρχει νόμιμο ανώτατο όριο· δηλώνεται στο πεδίο εγγύησης |
| Ρήτρα αναπροσαρμογής / τιμαρίθμησης ενοικίου | Προαιρετικό, συστήνεται | Διαφορετικά το ενοίκιο παραμένει σταθερό για όλη τη διάρκεια |
| Κατανομή συντήρησης και κοινοχρήστων | Προαιρετικό, συστήνεται | Αποτρέπει διαφωνίες για επισκευές και κοινόχρηστα |
| Ρήτρα πρόωρης λύσης, υπεκμίσθωση, κατοικίδια, εγγυητής | Προαιρετικό | Συμφωνούνται ελεύθερα μεταξύ των μερών |
| Πρωτόκολλο παράδοσης / έκθεση κατάστασης ακινήτου | Προαιρετικό, θερμά συστήνεται | Βασικό αποδεικτικό στοιχείο για την εγγύηση κατά την αποχώρηση |
Πόσο πρέπει να διαρκεί μια μίσθωση κατοικίας; Η ελάχιστη διάρκεια των 3 ετών
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν. 1703/1987, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 2235/1994, η μίσθωση κύριας κατοικίας προστατεύεται για ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη κι αν το συμβόλαιο αναφέρει μικρότερη διάρκεια. Η ελάχιστη διάρκεια δεσμεύει και τα δύο μέρη: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει σε έξωση χωρίς νόμιμη αιτία, και ο ενοικιαστής παραμένει υπόχρεος για το ενοίκιο κατά την προστατευόμενη περίοδο. Μικρότερη διάρκεια μπορεί να συμφωνηθεί έγκυρα μόνο με συμβολαιογραφική πράξη που καταρτίζεται τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης. Το κατώτατο όριο των 3 ετών ισχύει μόνο για κύρια κατοικία — οι εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες ακολουθούν τους συνήθεις κανόνες του Αστικού Κώδικα.
Ποιος πρέπει να δηλώσει τη μίσθωση στην ΑΑΔΕ και μέχρι πότε;
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της, όχι απλώς από την υπογραφή. Η λύση της μίσθωσης δηλώνεται χωριστά με τη δική της προθεσμία. Ελέγξτε τις ειδικές περιπτώσεις και τυχόν συνέπειες εκπρόθεσμης δήλωσης με τον λογιστή σας.
Βήμα προς βήμα: υποβολή της δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
- Συνδεθείτε στο myAADE (myaade.gov.gr) με τους κωδικούς Taxisnet/gov.gr.
- Ανοίξτε Εφαρμογές → Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και επιλέξτε «Νέα δήλωση».
- Καταχωρίστε τα στοιχεία του ακινήτου: ΑΤΑΚ, διεύθυνση, επιφάνεια σε τ.μ. και τον αριθμό παροχής ρεύματος.
- Καταχωρίστε τον ΑΦΜ και τα προσωπικά στοιχεία του ενοικιαστή.
- Καταχωρίστε τους όρους της μίσθωσης: ημερομηνίες έναρξης και λήξης, μηνιαίο ενοίκιο, εγγύηση και τον αριθμό ΠΕΑ εάν πρόκειται για νέα μίσθωση.
- Υποβάλετε τη δήλωση πριν από το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή τροποποίηση της μίσθωσης και αποθηκεύστε την απόδειξη υποβολής.
- Στη συνέχεια ο ενοικιαστής συνδέεται στο myAADE και αποδέχεται τη δήλωση. Σύμφωνα με το πλαίσιο που ισχύει από το 2025, οι ενοικιαστές έχουν 30 ημέρες για να αποδεχτούν ή να απορρίψουν τη δήλωση — η σιωπή θεωρείται αυτόματη αποδοχή.
Για τα ακίνητα που διαχειρίζεται η mamaXO, ολόκληρος αυτός ο κύκλος — σύνταξη της μίσθωσης, δήλωση στην ΑΑΔΕ, αποδοχή από τον ενοικιαστή και έκθεση παράδοσης — αναλαμβάνεται εξ ολοκλήρου για τον ιδιοκτήτη ως μέρος της τυποποιημένης διαδικασίας ένταξης κάθε μίσθωσης.
Τι συμβαίνει αν μια μίσθωση δεν δηλωθεί ποτέ;
Μια αδήλωτη μίσθωση αποτελεί πρόβλημα και για τις δύο πλευρές. Ο ιδιοκτήτης αντιμετωπίζει πρόστιμα και, το σημαντικότερο, έχει μια συμφωνία χωρίς νομική υπόσταση απέναντι στις αρχές — δεν μπορεί να στηρίξει φορολογικές δηλώσεις, και το αδήλωτο ενοίκιο αποτελεί αδήλωτο εισόδημα. Ο ενοικιαστής δεν μπορεί να αποδείξει τη διεύθυνσή του για παροχές, δεν μπορεί να λάβει την ετήσια επιστροφή ενοικίου που καταβάλλεται κάθε Νοέμβριο, και χάνει την πρόσβαση σε στεγαστικά επιδόματα. Από το 2025, η ΑΑΔΕ διασταυρώνει δηλώσεις, λύσεις μισθώσεων και επιβεβαιώσεις ενοικιαστών καθώς οικοδομεί το ψηφιακό της μητρώο ακινήτων και μισθώσεων, οπότε οι αδήλωτες μισθώσεις γίνονται όλο και πιο ορατές.
Μπορεί το ενοίκιο να πληρωθεί ακόμη με μετρητά το 2026;
Η ΑΑΔΕ Α.1187/2026 μετέθεσε την έναρξη ισχύος των παρ. 1–3 του άρθρου 210 του ν. 5222/2025 στην 1η Ιουλίου 2027. Η προηγούμενη ημερομηνία του Οκτωβρίου δεν ισχύει πλέον. Οι διατάξεις αφορούν τραπεζική πληρωμή και φορολογικές συνέπειες· δεν θεσπίζουν γενική προθεσμία πέντε ημερών ούτε αρκούν για να θεωρηθεί κάθε διαφορετική πληρωμή ανείσπρακτη οφειλή. Ελέγξτε για τη δική σας μίσθωση τον δικαιούχο, την προθεσμία, την εξουσιοδότηση και τα αποδεικτικά.
Επιβάλλεται χαρτόσημο σε μίσθωση κατοικίας;
Όχι. Το παλιό χαρτόσημο καταργήθηκε από τον Ν. 5135/2024 και αντικαταστάθηκε από την 1η Δεκεμβρίου 2024 από το Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγών — και τα ενοίκια κατοικίας οποιουδήποτε τύπου εξαιρούνται ρητά από το νέο τέλος. Οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις συνεχίζουν να επιβαρύνονται με 3,6% επί του ενοικίου, που εισπράττεται όπως και το παλιό χαρτόσημο.
Τι συμβαίνει όταν λήγει η μίσθωση; Ανανέωση και σιωπηρή παράταση
Όταν λήξει η διάρκεια (ή η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια των 3 ετών), τα μέρη μπορούν να υπογράψουν ανανέωση και να δηλώσουν την αλλαγή στην ΑΑΔΕ. Εάν αντίθετα ο ενοικιαστής απλώς παραμείνει και συνεχίσει να πληρώνει ενοίκιο και ο ιδιοκτήτης δεν αντιδράσει, το άρθρο 611 του Αστικού Κώδικα θεωρεί τη μίσθωση ανανεωμένη για αόριστο χρόνο με τους ίδιους όρους. Μια μίσθωση αορίστου χρόνου μπορεί στη συνέχεια να καταγγελθεί από οποιοδήποτε μέρος με προειδοποίηση — περίπου τρεις μήνες για μισθώσεις που είχαν διαρκέσει έναν χρόνο ή περισσότερο — οπότε οι ιδιοκτήτες που δεν θέλουν σιωπηρή παράταση πρέπει να αντιδράσουν εγγράφως γύρω από την ημερομηνία λήξης. Η πρόωρη λύση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης είναι δυνατή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας (για παράδειγμα, το άρθρο 597 για μη πληρωμή ενοικίου, με ισχύ έναν μήνα μετά από επίσημη ειδοποίηση για μισθώσεις ενός έτους ή περισσότερο) ή με έγγραφη αμοιβαία συμφωνία, η οποία πρέπει επίσης να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ ως λύση της μίσθωσης.
