Το να εμπιστευτείτε το διαμέρισμά σας στην Αθήνα σε έναν διαχειριστή απαιτεί εμπιστοσύνη — συνήθως από απόσταση, συχνά από άλλη χώρα. Αν το κάνετε σωστά, σχεδόν δεν ξανασκέφτεστε το ακίνητο. Αν το κάνετε λάθος, ανακαλύπτετε τα προβλήματα καθυστερημένα, σε μια γλώσσα που ίσως δεν διαβάζετε, με το ενοίκιό σας να βρίσκεται στον λογαριασμό κάποιου άλλου. Τα καλά νέα είναι ότι η διαφορά ανάμεσα σε έναν καλό και έναν κακό διαχειριστή φαίνεται από μια χούφτα ξεκάθαρες ερωτήσεις που κάνετε πριν υπογράψετε. Αυτή είναι η λίστα ελέγχου για τον ιδιοκτήτη: τι πρέπει να κάνει ένας διαχειριστής, τι ακριβώς να ρωτήσετε, πώς πρέπει να λειτουργούν οι αμοιβές και το τεστ που μετράει στην Ελλάδα του 2026 περισσότερο από οπουδήποτε αλλού: ποιος κρατά το ενοίκιό σας.
Τι πρέπει πραγματικά να κάνει για εσάς ένας διαχειριστής ακινήτων;
Πριν συγκρίνετε εταιρείες, να είστε σαφείς για το τι περιλαμβάνει η δουλειά. Μια πλήρης υπηρεσία διαχείρισης ακινήτων στην Αθήνα θα πρέπει να καλύπτει την εύρεση και τον έλεγχο ενοικιαστών, τη σύνταξη και δήλωση της μίσθωσης, την είσπραξη του ενοικίου, τη διατήρηση και επιστροφή της εγγύησης, τον συντονισμό της συντήρησης και την αναφορά προς εσάς. Μια πιο ελαφριά, αμιγώς ψηφιακή υπηρεσία καλύπτει το κομμάτι της μίσθωσης και των χρημάτων και αφήνει τις φυσικές εργασίες — κλειδιά, check-in, έκτακτες ανάγκες — σε εσάς. Αποφασίστε τι χρειάζεστε πρώτα, γιατί αυτό καθορίζει τι πληρώνετε και ποιες ερωτήσεις έχουν τη μεγαλύτερη σημασία.
Τι πρέπει να ρωτήσετε πριν υπογράψετε;
Αυτές είναι οι ερωτήσεις που ξεχωρίζουν μια επαγγελματική δουλειά από μια ερασιτεχνική. Ομαδοποιήστε τις και περάστε τη λίστα με κάθε υποψήφιο.
Αμοιβές και τι περιλαμβάνεται
Πώς χρεώνεται η αμοιβή σας; Ποσοστό επί του εισπραχθέντος ενοικίου, σταθερή μηνιαία χρέωση, ή μόνο όταν πράγματι εισπράττεται ενοίκιο;
Τι περιλαμβάνεται στο πακέτο και τι χρεώνεται επιπλέον; Ζητήστε ανάλυση: αμοιβή εύρεσης ενοικιαστή, ανανεώσεις, επιθεωρήσεις, εξώσεις, εργασίες συντήρησης.
Επιβαρύνετε τις επισκευές με προσαύξηση ή λαμβάνετε προμήθειες από εργολάβους; Θέλετε ένα ξεκάθαρο «όχι» ή πλήρη διαφάνεια.
Συνεχίζω να πληρώνω ενώ το διαμέρισμα είναι κενό; Ένα μοντέλο «αμοιβή μόνο επί είσπραξης» σημαίνει ότι χωρίς ενοίκιο δεν υπάρχει αμοιβή.
Ροή ενοικίου και χρήματα
Σε ποιον λογαριασμό πληρώνει ο ενοικιαστής, στον δικό μου ή στον δικό σας; Η πιο σημαντική ερώτηση το 2026, όπως αναλύεται παρακάτω.
Πώς και πότε καταβάλλεται το ενοίκιο, και πώς αφαιρείται η αμοιβή σας; Θέλετε μια σταθερή ημερομηνία πληρωμής και μια ξεκάθαρη αφαίρεση.
Πώς φυλάσσεται η εγγύηση; Πρέπει να βρίσκεται σε ξεχωριστό λογαριασμό πελάτη, όχι αναμεμειγμένη με τα χρήματα της εταιρείας, και να επιστρέφεται με τη δική σας έγκριση.
Συντήρηση, αναφορές και ενοικιαστές
Τι μπορείτε να ξοδέψετε χωρίς να μου ζητήσετε; Ένα ξεκάθαρο όριο έγκρισης γραπτώς.
Πόσο συχνά λαμβάνω αναφορά, σε ποια μορφή και γλώσσα; Με φωτογραφική τεκμηρίωση κατάστασης και εργασιών.
Ποιο είναι το πραγματικό σημείο επαφής μου και ποιος ο χρόνος ανταπόκρισής σας; Ένα συγκεκριμένο πρόσωπο, όχι μια ουρά αναμονής.
Ποια είναι η διαδικασία ελέγχου σας και πόσο διαρκεί κατά μέσο όρο το κενό διάστημα; Συγκρίνετε την απάντησή τους με τον οδηγό μας για τον έλεγχο ενοικιαστών.
Σύμβαση και λογοδοσία
Ποια είναι η διάρκεια της σύμβασης, η προθεσμία προειδοποίησης για λύση της σύμβασης και τυχόν κόστος εξόδου; Σύντομη προειδοποίηση χωρίς μεγάλη δέσμευση είναι η καλή απάντηση.
Τι ασφάλιση αστικής ευθύνης διαθέτετε και μπορώ να μιλήσω με σημερινούς πελάτες σας; Συστάσεις από ιδιοκτήτες με ακίνητο σαν το δικό σας.
Πώς πρέπει να λειτουργούν οι αμοιβές;
Δεν υπάρχει μία σωστή αμοιβή, αλλά υπάρχει σωστός τρόπος παρουσίασής της: αναλυτική, γραπτή και σαφής για το τι συμβαίνει όταν το διαμέρισμα είναι κενό. Τα συνήθη μοντέλα:
Μοντέλο αμοιβής | Πώς λειτουργεί | Πληρώνετε όταν το διαμέρισμα είναι κενό; |
|---|---|---|
Ποσοστό επί του εισπραχθέντος ενοικίου | Ένα μερίδιο του ενοικίου που πράγματι εισπράχθηκε, συνήθως γύρω στο 8 έως 12% για μακροχρόνια μίσθωση, περισσότερο για πλήρη υπηρεσία | Όχι |
Αμοιβή μόνο επί είσπραξης | Ένα ποσοστό που χρεώνεται μόνο επί του εισπραχθέντος ενοικίου, ώστε ένα κενό διαμέρισμα να μη σας κοστίζει τίποτα | Όχι |
Σταθερή μηνιαία αμοιβή | Ένα σταθερό ποσό ανεξάρτητα από την πληρότητα | Ναι, ακόμη και όταν είναι κενό |
Διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης | Υψηλότερη, για τις συχνές εναλλαγές και τη διαχείριση επισκεπτών, συχνά 20 έως 30% των εσόδων | Δεν ισχύει — και δεν επιτρέπεται σε ακίνητο Golden Visa |
Μια ξεχωριστή εφάπαξ αμοιβή εύρεσης ενοικιαστή, συχνά γύρω στο μισό έως ένα μηνιαίο ενοίκιο, είναι συνήθης, οπότε επιβεβαιώστε αν περιλαμβάνεται ή χρεώνεται επιπλέον. Το μοντέλο που πρέπει να προσέχετε είναι η σταθερή αμοιβή που εξακολουθεί να χρεώνεται ενώ το διαμέρισμά σας παραμένει κενό, καθώς αφαιρεί από τον διαχειριστή το κίνητρο να το διατηρήσει μισθωμένο.
Ποιος πρέπει να κρατά το ενοίκιό σας;
Αυτή είναι η ερώτηση που έχει μεγαλύτερη σημασία στην Ελλάδα από οπουδήποτε αλλού, και αυτή που καμία γενική λίστα ελέγχου δεν ρωτά. Σύμφωνα με τον Νόμο 5222/2025, από την 1η Οκτωβρίου 2026 το ενοίκιο κατοικίας πρέπει να καταβάλλεται με τραπεζική μεταφορά στον λογαριασμό του ίδιου του ιδιοκτήτη, δηλωμένο στη φορολογική αρχή. Μια πληρωμή σε λογαριασμό τρίτου, συμπεριλαμβανομένου του διαχειριστή ακινήτου, δεν θεωρείται έγκυρο ενοίκιο. Έτσι, ένας διαχειριστής που δουλεύει με το μοντέλο «εισπράττω το ενοίκιο και σας προωθώ το υπόλοιπο» συγκρούεται ευθέως με τον κανόνα.
Το μοτίβο που πρέπει να αναζητήσετε αντ' αυτού:
Ο ενοικιαστής πληρώνει στον δικό σας δηλωμένο λογαριασμό. Το ενοίκιο καταλήγει εκεί που απαιτεί ο νόμος, σε εσάς.
Ο διαχειριστής παρακολουθεί και συμφωνεί τον λογαριασμό αυτό. Παρακολουθεί τις πληρωμές, κυνηγά τις καθυστερήσεις και αφαιρεί μόνο τη δική του αμοιβή, αντί να παρεμβάλλεται στη ροή του ενοικίου σας.
Οποιαδήποτε εγγύηση ή αποθεματικό κρατά ο διαχειριστής βρίσκεται σε ξεχωριστό λογαριασμό πελάτη. Ξεχωριστό από τα χρήματα της εταιρείας, και επιστρέφεται με τη δική σας έγκριση.
Ζητήστε από κάθε υποψήφιο να εξηγήσει ακριβώς πώς φτάνει το ενοίκιο σε εσάς και πού βρίσκεται στη διαδρομή. Τους κανόνες είσπραξης ενοικίου αξίζει να τους κατανοήσετε πριν από αυτή τη συζήτηση, ενώ οι επίσημες δηλώσεις μίσθωσης και ενοικίου βρίσκονται στην ΑΑΔΕ.
Τι έχει σημασία αν είστε ιδιοκτήτης στο εξωτερικό;
Τα περισσότερα διαμερίσματα στην Αθήνα που παραδίδονται σε διαχειριστή ανήκουν σε κάποιον που δεν βρίσκεται στη χώρα. Αν αυτός είστε εσείς, στην καθημερινή λειτουργία κερδίζει ο διαχειριστής την αμοιβή του, οπότε ελέγξτε την άμεσα:
Φύλαξη κλειδιών. Κρατά ο διαχειριστής κλειδιά και διαχειρίζεται την πρόσβαση για επισκευές, επισκέψεις και επιθεωρήσεις; Ένα διαμέρισμα στο οποίο δεν μπορεί να μπει κανείς είναι ένα διαμέρισμα που δεν μπορεί να επισκευάσει κανείς.
Πληρεξούσιο, με όρια. Μπορείτε να παραχωρήσετε περιορισμένο πληρεξούσιο για υποβολή εγγράφων και συναλλαγές, αλλά αυτό δεν θα πρέπει να καθιστά τον διαχειριστή δικαιούχο του ενοικίου σας, το οποίο πρέπει να φτάνει στον δικό σας λογαριασμό.
Αναφορές στα αγγλικά και φωτογραφικά αποδεικτικά στοιχεία. Καταστάσεις, μισθώσεις και ενημερώσεις στη γλώσσα σας, με φωτογραφίες κατάστασης και εργασιών με ημερομηνία, αφού δεν μπορείτε να τα βλέπετε από κοντά.
Τα φορολογικά έγγραφα. Θα καταθέσει ο διαχειριστής την ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης και θα προετοιμάζει τα τακτικά έγγραφα, ενώ το ενοίκιο συνεχίζει να κατατίθεται στον λογαριασμό σας;
Ένα συγκεκριμένο πρόσωπο επαφής και σαφής χρόνος ανταπόκρισης. Όχι μια τηλεφωνική γραμμή ανοιχτή μόνο στις ελληνικές ώρες εργασίας.
Ποιες είναι οι προειδοποιητικές ενδείξεις;
Οποιαδήποτε από αυτές είναι λόγος να προχωρήσετε πιο αργά. Αρκετές μαζί είναι λόγος να αποχωρήσετε.
Ενοίκιο που καταβάλλεται στον λογαριασμό του ίδιου του διαχειριστή. Πλέον πρόβλημα συμμόρφωσης, όχι απλώς προτίμηση.
Ασαφής, άγραφος ή μη αναλυτικός πίνακας αμοιβών. Αν δεν το βάλουν γραπτώς τώρα, δεν θα το κάνουν αργότερα.
Απουσία ξεχωριστού λογαριασμού πελάτη. Η εγγύησή σας αναμεμειγμένη με τα κεφάλαια της εταιρείας.
Μακρόχρονη δέσμευση με υψηλές χρεώσεις εξόδου. Η εμπιστοσύνη στην υπηρεσία φαίνεται με μια σύντομη περίοδο προειδοποίησης.
Αναφορές μόνο στα ελληνικά για μη Έλληνα ιδιοκτήτη, ή απουσία φωτογραφιών. Δεν μπορείτε να διαχειριστείτε αυτό που δεν βλέπετε.
Απουσία συστάσεων, ασφάλισης αστικής ευθύνης, συγκεκριμένου προσώπου επαφής. Και τα τρία θα πρέπει να μπορεί να τα παρέχει εύκολα μια πραγματική επιχείρηση.
Οι πέντε ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε πρώτα
1. Σε ποιον τραπεζικό λογαριασμό πληρώνει ο ενοικιαστής το ενοίκιο, στον δικό μου ή στον δικό σας;
2. Χρεώνεται η αμοιβή σας μόνο επί του πράγματι εισπραχθέντος ενοικίου, και τι περιλαμβάνεται και τι χρεώνεται επιπλέον;
3. Πώς φυλάσσεται η εγγύηση και βρίσκεται σε ξεχωριστό λογαριασμό πελάτη;
4. Τι μπορείτε να ξοδέψετε χωρίς την έγκρισή μου και πώς βλέπω την εργασία;
5. Ποια είναι η προθεσμία προειδοποίησης για καταγγελία και μπορώ να μιλήσω με δύο σημερινούς πελάτες σας;
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Καταρτίστε μια σύντομη λίστα δύο ή τριών διαχειριστών, περάστε τις παραπάνω ερωτήσεις και συγκρίνετε τις γραπτές απαντήσεις, όχι τα λόγια του πωλητή. Ο σωστός διαχειριστής θα εισπράττει το ενοίκιο στον δικό σας λογαριασμό, θα διατηρεί τις εγγυήσεις ξεχωριστά, θα χρεώνει μόνο επί του εισπραχθέντος ενοικίου, θα αναφέρει καθαρά στη γλώσσα σας και θα σας αφήνει να φύγετε με σύντομη προειδοποίηση. Δηλαδή, με απλά λόγια, έτσι έχει χτιστεί η mamaXO: αμοιβή μόνο επί εισπραχθέντος ενοικίου από 5%, ενοίκιο στον δικό σας δηλωμένο λογαριασμό, ξεχωριστές εγγυήσεις, φωτογραφικά τεκμηριωμένες εργασίες και αναφορές στα αγγλικά, χωρίς μεγάλη δέσμευση, και ένα πρόγραμμα Full Service που καλύπτει το φυσικό κομμάτι για ιδιοκτήτες που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα. Για μια απευθείας προσφορά για το διαμέρισμά σας στην Αθήνα, επικοινωνήστε μαζί μας.
